L’OCDE a publié un document que les analystes et observateurs du secteur immobilier mondial ont l’air de connaître par coeur puisque leur vision rejoint souvent celle qui y est exposée.
Cette étude s’intitule : « Le rôle des fondamentaux dans l’évolution récente des prix des logements ». Citée dans notre premier article elle a droit à une présentation spéciale, car comme je l’ai précisée je trouve une grande similitude avec certaines déclarations et je trouve qu’elle permet de mieux comprendre la politique monétaire des banques centrales. OCDE : Le rôle des fondamentaux dans l’évolution récente des prix des logements
Extraits : « La hausse des prix de l’immobilier revêt un caractère « exceptionnel » par son « ampleur » et « sa durée » et une hausse « forte » des taux d’intérêt pourrait faire baisser les prix de manière importante. »
« Si les prix des logements venaient à baisser, sous l’effet d’une hausse des taux d’intérêt par exemple ou pour d’autres raisons, l’expérience du passé conduit à penser que les baisses pourraient être importantes en termes réels et qu’elles pourraient être durables, compte tenu de la rigidité observée des prix des logements en termes nominaux et de la faiblesse actuelle de l’inflation. »
Or l’inflation semble supérieure aux prévisions, en autre à cause de la facture énergétique.
La poursuite de la hausse de l’immobilier semble improbable, OCDE
Arggggg 🙂
41 pages de Chinois avancé made in Ocde ! 😉
Bon moi, vais prendre le temps de lire et essayer de comprendre.
Merci Marie.
Je n’aime pas ce rapport de l’OCDE. Il me fait penser au rapport qu’un étudiant aurait fait après avoir bien apprit sa leçon, avec pour sujet: l’analyse technique des prix de l’immobilier.
Un logement n’est pas à la base un produit d’investissement. C’est un logement.
Sa vrai valeur dépend du prix de la construction et de la « rareté » de sa situation.
Lorsque l’on est au dessus de cette base, le bien est sur-évalué. Point final, et les analyses financières qui disent le contraire sont bonnes pour la poubelle.
NEANMOINS !!!
Le dépassement de cette valeur de base peut se justifier dans certaines circonstances. Ces circonstances sont depuis longtemps tellement courantes qu’on en a oublié ces fondamentaux.
L’immobilier comme tout bien est soumi à la loi du marché. Un loyer étant en pratique un bénéfice, il peut (et fait) l’objet d’investissements.
Jusque la rien d’anormal, le prix fluctue avec le cout de la construction et quelques aléas en cas de petit manques ou de petit surplus.
En temps normal, l’état providence s’assure que le nombre de logements est adapté à la population et évite la concentration d’entreprises pour qu’il ne devienne pas « rare ».
Mais n’est pas le cas en ce moment et un bien rare, de première nécessité de surcroit, ouvre la porte à toute les spéculations et à tout les excès avec pour seule limite thérorique que les salaires permettent de payer les loyers (et encore).
Nous voila donc avec des analystes qui évaluent les prix d’un logement comme on évalue un titre de bourse.
Merci pour cette intervention très intéressante…
Il y a aussi le communiqué de l’OCDE sur l’immobilier, communiquer qui date d’hier (déjà !). Je n’ai tjs pas eu le tpsde m’y pencher.
Marie
Excusez moi tous mais je crois que vous faîtes de l’angélisme.
Vous vous étonnez de la financiarisation de l’immobilier parce qu’elle vous choque s’agissant d’un produit qui nous concerne tous au premier degré, comme la baguette (ou le panettone pour Marie…). Mais vous manquez de recul historique !! Au 19ème siècle et jusqu’en 1945, les appartement n’étaient rien d’autre que de l’immobilier de placement et d’ailleurs le code civil est encore plein de dispositions relatives au bail, au louage etc… Il s’agissait bien de règles relatives au contrat le plus important que le commun des mortels passait.
En outre que peut on rêver de plus régulier qu’un loyer pour financiariser ? On a un flux constant de loyers qui permet de faire des prévisions d’endettement et de prendre ainsi un crédit adapté…
En 1945, avec la crise que vous imaginez malgré votre jeune âge… les notions mêmes de copropriété et de vente par appartement sont nées !! La loi sur les copro date des années 50 et quelques avatars de cette loi surgissent de temps à autre. Ainsi, dans un dossier récent (je suis avocat), nous avons du appliquer ces textes des années 50 parce qu’ils prévoient que la première cession intervenue après la mise en copro d’un lot donne un droit de préemption au locataire même si la cession n’intervient pas en fin de bail. Et il reste des gens qui louent depuis 50 ans le même appart.
Sans aller dans le détail de cette histoire ancienne, ça remet en perspective. Mais, alors tonton Mozart, que s’est-il donc passé ??
Eh bien, l’investissement s’est démocratisé et a donc perdu de son professionnalisme. Les propriétaires d’avant les années 60 étaient de gros propriétaires qui analysaient froidement les situations et évitaient les risques inutiles.
Aujourd’hui, les gens achètent pour se loger (==> peur de ne pas voir de toit, ce qui se comprend), pour déduire des impôts (==> d’où la connerie consistant à ne même pas aller visiter son Robien) et pour spéculer, car le principal facteur de hausse d’un marché n’a jamais été le vendeur mais l’acheteur !!! C’est votre cousin, votre voisin, votre boucher qui fait monter les prix !!
Restent quelques responsables : les media et les aigrefins qui vendent du déficit fiscal au lieu d’un appart.
Pour la petite histoire, ceux qui font du Robien sans pouvoie le louer se font avoir à double titre.
1. Ils ne touchent pas de loyers, classique.
2. Ils risquent de ne pas pouvoir déduire l’amortisemnt de leur achat s’ils ne louent pas dans un certain délai. Donc tout le montage financier s’écroule. Mais le pire, c’est que le promoterur, sachant qu’ils allaient gagner 30 ou 40.000 euros de défiscalisation leur a taxé l’appartement 15 ou 20.000 de plus que sa valeur….
Alors, please, arrêtez d’en référer à l’état providence quand les coupables sont dans la collectivité qui, par leur égoisme deviennent aveugles et perdent contact avec la réalité. Si tout le monde décide de ne plus acheter, et ça arrivera quand chacun, toujours par égoîsme, essaiera de payer moins cher en attendant, vous verrez le résultat.
Nous avons voulu un modèle de société libérale, nous l’avons. Reste à éduquer les gens pour qu’ils sachent y survivre….. Et dans la jungle libérale, comme dans la vrai jungle, on s’en sort mieux ensemble qu’en coupant les lianes au canif dans son coin….
A +
Au fait Marie, toi qui a tes entrées partout, pourrais tu aussi avoir le rapport OCDE n°79 qui a été présenté à la presse hier 23 mai ? Le tien est le 78, en version prémliminaire et à la vitesse où vont les choses….
Il est en vente libre mais à 54 euros le bout, je suis trop radin….
voilà déjà un bon résumé dans l’Expansion. Je trouve que pour un bon élève de polytechnique, ils se mouillent un peu….
Mozart,
Merci de ta réaction qui est interresente, mais apparement tu n’as pas saisie le fond de mon post (indiqué avant le « NEANMOINS ») . Il faut peut-être que tu le relise moins vite.
Il n’est pas question de savoir si le logement est un bien d’investissement ou non, le role de « l’état providence » ou même si l’immobilier peut faire l’objet de spéculation.
Le but était de dire que le prix d’un logement est -basé- sur le prix de la construction. J’explique ensuite ce qui est à la base des dérives actuelles.
Au fait Marie, toi qui a tes entrées partout, pourrais tu aussi avoir le rapport OCDE n°79 qui a été présenté à la presse hier 23 mai ? Le tien est le 78, en version prémliminaire et à la vitesse où vont les choses….
=> ???
J’ai jms dit avoir mes entrées où que ce soit, quant au 78, département ?, c’est pas exact, je suis à l’étranger…
Marie
A Mozart qui écrit « Nous avons voulu un modèle de société libérale ».
Ah bon ? Moi je ne me souviens pas qu’on m’ait demandé mon avis…
Pour MARIE : je voulais juste dire que les perspectives économiques de l’OCDE que tu as relié sur le site sont numérotées n° 78.
elles datent de dec 2005 :
http://www.oecdbookshop.org/oecd/display.asp?lang=EN&sf1=identifiers&st1=122005022e1
Celles dévoilées par l’OCDE le 23 mai 2006, sur :
http://www.oecd.org/document/4/0,2340,fr_2649_201185_20347588_1_1_1_1,00.html
sont numérotées 79 et sont à vendre 54 euros;
L’OCDE, magnanime, nous en donne une synthèse sur :
http://www.oecd.org/dataoecd/50/19/35762507.pdf
Come tu as écrit que tu allais te pencher dessus, je me suis dit que tu les as peut être. Sinon, étudier le n°78 est un exercice un peu stérile car 5 mois c’est beaucoup, surtout qu’une étude datée dec 2005 a été vraisemblablement bouclée en sept 2005.
Rien à voir donc avec les Yvelines !! Je sais bien que tu vis à Rome.
Bois ton prochain cappuccino à ma santé !!
« Bois ton prochain cappuccino à ma santé !!! »
C’est fait, sortie avec la classe de mon bambin visiter un musée, j’ai fait partie de ceux qui ont tourné l’oeil, et fini la tête dans une fontaine, « arrosés » ensuite de café.
Il fait chaud à crever…
Merci Marie !! S’il fait chaud, bois une grappa plutôt qu’un cappucco !!