Acheter ou louer ? Quelques calculs simples… (2/2)

(28 commentaires)

1. Voilà une simulation très bien réalisée.
   Quelques points à revoir légérement, l’augmentation annuelle des loyers qui est plutôt de l’ordre de 2,30% et le fait que certains travaux affectant une copropriété incombe en partie aux locataires.
   Le point qui me parait le plus hypothétique est plutôt le fait que le locataire épargnera la différence entre le coût d’achat et le loyer.
   Mais toutes ces choses ne sont que des détails, ce qui est interessant c’est que l’on se rend compte que l’écart n’est « a priori » que de 22 000

2. Tu oublies l’impôt + CSG + RDS sur les PV du placement financier. Le taux de 4.5% parait bien choisi, un support AV obligataire 1ère catégorie permettant d’échapper à l’impôt sur la PV, mais pas à la CSG+RDS.
   De plus la CSG + RDS va être prélevée à la source à compter de cette année (?), impactant à la baisse le résultat final.
   Enfin, il y a les aléas de la vie, comme le décès du proprio assuré (sic !).

3. sans faire de grands calculs scientifiques, je suis de l’avis de Marie. économiser un temps et murisser votre projet en faisant quelques économies !! et puis achetez !
   dans le raisonnement, il faut bien se dire que bon nombre de biens sont chers à l’achat et en plus avec plein de travaux, le calcul est vite fait.

4. Michel, ton exemple est bon dans la démarche, par contre, je ne trouve pas très objectif

5. Effectivement Benjamin a raison sur de nombreux points, mais il est clair que pour faire un exemple vraiment complet il faudrait passer par un calcul extrenement compliqué.
   Par contre Benjamin ton raisonnement par rapport au pouvoir d’achat est très interessant mais il est inexact.
   Il faut rapprocher le prix d’achat moyen en IDF (255 000

6. En effet, il faut différencier la région parisienne (et de la cote d’azur) des autres régions. Par contre, je reste toujours perplexe sur la capacité d’achat réelle des français vis à vis des prix indiqués.
   Si je reste en province, pour un foyer moyen (Une femme, un mari et deux enfants) ayant un revenu moyen (3200

7. Merci pour ces premiers retours, et je suis globalement d’accord avec les remarques effectuées. Les 4% d’emprunt sont en effet peut-être un peu juste à l’heure actuelle, tout dépend en effet de l’assurance, et donc de l’age des emprunteurs. Quant au 2% sur les loyers, si l’inflation reste maîtrisée et inférieure ou égale à 2% comme préconisé, je pense que les loyers ne devraient pas surperformer bien longtemps. Et puis un certain nombre de propriétaires ne réévaluent pas chaque année…
   D’accord aussi sur le fait que l’écart remboursement d’emprunt/loyer apparaît faible, mais je me suis basé sur des chiffres moyens sur la région parisienne. Ces chiffres sont peut-être discutables, en attendant, je loue pour ma part sans le 77 un pavillon de 65m² habitables 900 euros, je conçois donc tout à fait que pour 71m², plus près de Paris, les prix puissent être de l’ordre de ce qui est indiqué dans la simulation.
   Par contre, Jey, si l’écart n’est que de 91 euros par mois, il reste la grande incertitude sur l’évolution du prix du bien, qui peut changer sacrément la donne.
   Il y a sinon évidemment pas mal d’écarts entre idf et province, et le montant des remboursements d’emprunt ne sont en effet pas accessible à tous. C’est bien pour cela aussi que beaucoup des acheteurs ne sont plus des primo-accédants, ou alors s’endettent sur plus longtemps.
   Pour ton exemple Benjamin, je pense effectivement qu’en province, la comparaison est encore plus favorable au locataire, du fait de loyers plus faibles par rapport au prix correspondant à l’achat.
   Quant à l’impôt sur les plus values financières et la CSG et CRDS, je ne les ai effectivement pas prises en compte. Mea culpa, mais on va dire pour se rattraper (:-)) qu’une petite partie de l’épargne peut aussi être placée sur des supports plus réactifs (je sais de quoi je parle :-)), et qui permettront d’augmenter la rentabilité et compenser la CSG et CRDS. Car si on refait les calculs avec par exemple ne serait-ce qu’un tiers placé à 8% annuels (hypothèse conservatrice), même avec impôts, on obtient une plus value intéressante (je fais les calculs et vous livre tout cela dans qques minutes :-))

8. En effet, il faut différencier la région parisienne (et de la cote d’azur) des autres régions. Par contre, je reste toujours perplexe sur la capacité d’achat réelle des français vis à vis des prix indiqués.
   Si je reste en province, pour un foyer moyen (Une femme, un mari et deux enfants) ayant un revenu moyen (3200

9. Benjamin, si le prix moyen donné sur l’IDF est de 255000, il doit être bien plus faible en province, ce qui veut donc bien dire qu’il existe des biens à moins de 150.000 ou 200.000. Les gens sont certes obligés de réduire les surfaces, ou s’éloigner des centres, mais il y a quand même un marché pour des biens à 150.000 ou moins.
   Pour mon petit calcul, j’ai pris l’hypothèse que 10.000 des 38.250 sont placés à 8%, sans prendre en compte l’épargne mensuelle rajoutée.
   La CSG/CRDS coûte globalement 10.000 euros sur les 92.000 gagnés.
   En considérant une imposition « à la source », ce qui est forcément réducteur puisque les intérêts ne peuvent être réinvestis au moins l’année en cours, les 8% nets deviennent 5.84% nets, ce qui permet de récuperer 7000 euros. En supposant que le placement est effectué au sein d’un PEA ou une autre enveloppe défiscalisée, les 8% bruts deviennent 7.12% nets, et là, on gagne cette fois 16000 euros de plus, ce qui compense largement la CSG/CRDS. Et bien sûr, le gain est encore plus intéressant en plaçant également une part de l’épargne mensuelle 🙂

10. Benjamin, en province on trouve à se loger pour 174 000

11. Quelqu’un a t-il les revenus moyen en IDF et en province ?

12. Merci Michel pour ces calculs et merci aux autres pour leurs commentaires… instructif…
    Je reviens tou de même sur mon exemple perso : pour acheter un bien équivalent à mon apprt’ actuel (en location), je dois payer des mensualités = 2 * mon loyer. Refaites vos calculs avec ca et vous aller voir la différence…
    En considérant que les chiffres de Michel sont plausibles :
    – en location, au final, on peut se retrouver avec un capital évalué à 233.000 euros, de facon assez certaine, en gardant sa mobilité (sa liberté ?) et sans être endetté (enchainé) vis à vis de son banquier …
    – en achat, on peut se retrouver avec un capital de 255.000 euros, à condition de garder son bien 20 ans (aïe) et que le marché se maintienne (aïe aïe aïe).
    Donc, selon ces calculs, le coût de la liberté est de 22.000 euros, sur 20 ans, cela fait 1.100 euros/an. soit 91 euros/mois.
    CONCLUSION, JE VAIS CONTINUER A LOUER jusqu’à ce que le prix de ma liberté devienne insupportable. Cela ne saurait tardé.

13. Michel,
    Malheureusement, j’ai bien peur d’avoir raison…
    Regarde le lien que j’ai mis vis à vis d’annonces de vente de maison sur un périmètre de 10 kms autour de Rennes…
    En desouus de 200 000

14. Benjamin, je ne doute pas de ta bonne foi et de tes chiffres, mais quelle part de la population habite en maison ? Quand on prend en compte tous les apparts et les hlm, ça fait baisser fortement les moyennes 🙂 Je pense que ceux qui achètent des maisons ne doivent pas être loins des moins de 20% de la population dont tu parles.
    Les prix sont les mêmes là où je me trouve… et c’est pour cela (entre autre) qu’on est restés en location.
    Pour James, il est clair qu’avec des loyers inférieurs de moitié au remboursement d’un emprunt, le calcul est vite fait 🙂 Par contre, là où je ne suis pas d’accord, c’est que sur 20 ans, même avec une baisse des prix attendue dans les prochaines années, il y a des chances pour qu’avec l’aide de l’inflation, on revienne au moins sur les prix d’achat aujourd’hui. Ce n’est bien sûr que mon humble avis de non spécialiste 😉

15. Idem, je paye un loyer de 500

16. Moi j’ai à la fois chercher à acheter et à louer sur paris, le même type de bien.
    Pour un F2, 50m² dans un quartier pas trop pourri, mais pas le plus cher, comptez, frais de notaire inclus 300k

17. Bonjour,
    ne faut-il pas prendre en compte la valeur de l’argent et son évolution dans la simulation?
    Si j’achète une baguette aujourd’hui à 1

18. Poulet, vous avez raison, c’est d’ailleurs ce qui est fait en tenant compte de l’inflation : alors que le remboursement d’emprunt est fixe, les loyers augmentent tout au long de la période, pour quasiment rejoindre le remboursement d’emprunt. L’effort est donc proportionnellement de plus en plus faible pour un achat, par rapport à une location.
    Nos parents qui ont acheté dans les années 70 voire au début des années 80 avaient certes des taux d’intérêts élevés, mais il y a eu une telle inflation dans les années 80 que les mensualités de remboursement sont devenues bien moins pesantes.

19. L’inflation

20. Mon agent immobilier me dit : »Achetez ! De toute façon même si le marché baisse, vous pourrez vendre et acheter plus grand pour moins cher…. »
    Prenons un cas assez simple :
    J’ai aujourd’hui 70.000EUR d’apport et je décide d’acheter une maison à 200.000.
    Cela me coute 200.000 + 20.000 de frais de notaire et menus travaux, soit 220.000EUR net.
    j’y met tout mon apport et j’emprunte 150.000 à 4% (optimiste) pendant 20 ans.
    5 ans plus tard…
    5 ans plus tard…
    5 ans plus tard…
    Je décide pour diverses raisons d’acheter plus grand (peu importe le prix).
    Le capital amortit au bout de ces 60 mois s’élève à 27.000EUR (le capital restant dû est de 123.000EUR).
    Malheureusement pendant ces 5 ans le marché a « atterri en douceur » de 5%. La maison que je vends est estimée au bout de ces 5 ans à 190.000 (prix hors frais de 200.000 – 5%).
    J’ai donc un apport pour mon nouvel investissement de 190.000 – les 123.000 qu’il me reste à payer = 67.000EUR
    Mon achat m’a donc couté 3.000 EUR sans compter l’inflation, les travaux, la taxe foncière, etc. etc.
    Si j’avais continué à louer et à placer mes 70.000 sur un livret à 2.75%, j’aurais aujourd’hui un capital de 80.169EUR. Calcul : 70000*(1.0275 exposant 5)=80169
    Finallement je m’en sort pas mal, j’ai perdu 13.000EUR en achetant cette maison trop chère. Mais heureusement que le marché n’a pas baissé de 20%, j’aurai pu t laissé 23.000EUR…

21. Sinon, je voulais rajouter une chose, si l’inflation actuelle (2%) reste la même les 20 prochaines années (cas le plus probable actuellement), dans 20 ans, le coût de la vie aura augmenté de 50%. En toute logique, les revenus auront suivi cette tendance, ainsi, la mensualité de remboursement auprès de l’acheteur sera passé de 33% à 22% de ses revenus

22. Il y’a quelque chose qui me gêne dans ce type de comparaison : pourquoi l’arrêter à la fin du remboursement du crédit ? L’intérêt de devenir propriétaire réside sur le (très) long terme. L’écart doit se creuser en faveur de l’acquisition au delà des 20 ans, non ?
    Une baisse serait néanmoins la bienvenue pour franchir le pas …

23. Je prends un peu de temps pour m’expliquer au niveau de la récession qui nous risquons de connaître. Le plus simple que j’ai trouvé est de vous transmettre un article parue en avril 2006 par M. Nicolas Bouzou, directeur des études économiques de Xerfi sur Lesechos.
    http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200075280.htm
    Pour certains analystes, le marché va se stabiliser

24. La baisse a commencé… Ce n’est pas flagrant.
    bcp de sites sont contradictoires. Par exemple entre « rue de l’immobilier » et « cotation immobilière », rien à voir. le premier montre une stagnation et le second un plongeon !
    J’ai découvert un site que vou connaissez certainement tous : « histo immo ». Sur l’existence d’une bulle, ils arrivent à la conclusion d’un aterrissage en douceur (entre 0 et +5% par an) avec des arguments qui m’ont paru pertinents et chiffrés (allez voir pour les détails).
    Ok, on a tjs connu des inversions de cycle et à l’avenir cela se produira encore. La question est : est-ce pour dans 1 à 2 ans ou dans 10 ans ? Je penche de plus en plus pour la seconde hypothèse.
    Le seul point acquis pour moi est que le plafond est atteint. Le reste c’est de la conjecture. Stabilité pour le moment (la baisse actuelle est trop récente pour parler de tendance).
    Je ne vois pas d’arguments pour dire que le marché va continuer à monter même si qques fous vont emprunter sur 50 ans. Les revenus ne suivent plus. Par contre, je vois pas mal de raisons pour la stabilité (le fameux aterrissage en douceur). Pour les raisons, voir le site en question. je ne vais pas recopier.
    Il faudra être patient ou TRES patient pour voir une baisse un peu significative.

25. En fait la spéculation immobilière est à voir au niveau mondial. En effet, les taux d’intérêt qui sont faibles et qui se traduit par un afflue de liquidité sur les marchés ne se fait pas simplement au niveau d’un pays

26. Je suis plutôt de l’avis de Septime, le plafond est atteint mais quant à savoir si il y aura une forte baisse des prix c’est une tout autre histoire.
    La stabilité des prix me parait plus probable car en plus je la constate au jour le jour.
    En effet dans l’agence ou je travaille nous avons toujours nettement plus d’acheteurs que de vendeurs ce qui pourrait laisser penser à une poursuite de la hausse des prix.
    Ce n’est pas le cas car les acheteurs que nous avons depuis près d’un an maintenant sont tous beaucoup plus critiques vis à vis des prix. Ils comparent beaucoup et n’hésitent pas à négocier quand les prix de présentation sont trop élevés.
    Nous sommes passé d’acheteurs « opportunistes » à des acheteurs « avertis » et nous voyons que les prix de transactions restent stables depuis l’été 2006.
    J’ai lu plus haut un argument à la baisse parlant d’une diminution de population d’ici une dizaine d’année. Cela m’a fortement interpellé car il y a quelque mois l’insee parlait d’un france de 70 millions d’habitants à l’horizon 2050 me semble t-il. Donc l’aspect démographique ne jouera pas à la baisse.
    Concernant le marché américain je ne le connait pas mais il me semble qu’il y a de très fortes disparités d’un etat à l’autre.

27. « La stabilité des prix me parait plus probable car en plus je la constate au jour le jour »
    Je préfère regarder les choses « mois après mois » voir de « trimestres après trimestres », et puis ton commentaire ne contredit pas le mien :
     » Nous sommes passé d’acheteurs « opportunistes » à des acheteurs « avertis » et nous voyons que les prix de transactions restent stables depuis l’été 2006″
    Qu’en sera t il vers la mi 2007 ? voir fin 2007

28. Benjamin, effectivement mon but n’est pas de contredire ton point de vue mais simplement d’exprimer une opinion différente.
    Je pense que nous sommes à un moment charnière et qu’effectivement tu as raison quand tu dis que nous verrons comment les choses aurons évoluées d’ici mi 2007 et fin 2007.
    Ce qui est certain c’est que nous sommes d’accord pour dire que les hausses à 2 chiffres sont derriere nous.

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