Je remercie BulleDog pour ce document qui est une véritable mine d’informations sur le logement. Je vous invite à regarder les tableaux indiquant le nombre de logements mis en chantier depuis 1953, en France.
« Il faudra attendre 1953 et l’adoption de deuxième plan, pour que le Logement devienne une priorité gouvernementale. » (…) « Le tableau n°3 montre une importante chute du nombre de mises en chantier à partir durant les années 90. » « L’année 1993 marquant le point le plus bas avec 236.000 logements (construits). » Source : Conseil économique et social, Accès au Logement, droit et réalités
On voit dans ce document toute l’évolution des mentalités face au logement, des particuliers, comme de l’Etat. « D’un bien privé, le logement devient un droit et on assiste à l’essor du parc HLM, parc public, et dernière tendance, parc HLM privé.
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En effet après 1976, Barre décide de ne plus guider et financer la construction.
Le marché se régulera de lui-même.
Constation entre 1962 et 1976 : avec la politique de construction massive, la valeur moyenne du logement est en dessous de sa moyenne sur 45 ans.
Et depuis 1982, la valeur du logement est au-dessus de sa moyenne sur 45 ans.
Sont mis en place dans les années soixante dix des APL et en 1980 des ALS.
Ces aides massives vont en fait favoriser les rentes locatives car elles favorisent la situation des bailleurs.
Pour se désengager de la construction de HLM et des CROUS, l’état décide de défiscaliser la construction de logements neufs avec les lois Pons, Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien.
Résultat, pour garantir des rentes locatives élevées, on contruira moins que la demande après 1985. Excepté pour Paris et la côte d’Azur en 1988-1991.
En effet, pour garantir un financement privé de la construction, il faut des loyers élevés. Si on construit trop de logements locatifs, cet objectif ne peut être atteint.
Si on construit trop de logements d’accession résidentielle, on perdra des locataires. don vous avez compris la politique de logements depuis plus de 30 ans.
Il faut considérer le fait que les retraités plus nombreux que les actifs ont utilisé la rente locative pour conserver leur niveau de vie une fois à la retraite.
C’est pour cela que la France est (comme l’Allemagne pour d’autres raisons) un pays fortement constitué de locataires.
2 millions de logements vacants sont quasiment irrécupérables car insalubres.
Le vrai problème c’est lorsque les loyers sont trop élevés car le déficit cumulé en logements est trop important depuis des années.
Trop de personnes (familles monoparentales, familles défavorisées, célibataires, chômeurs âgés, malades)aujourd’hui sont écrasés par les loyers.
Les loyers ont grimpé sur révalorisation par l’ICC -trop cher pendant 4 ans !
Comme on ne construit pas assez, les loyers ne peuvent plus redescendre.
Ce qui va se passer :
1. En haut de marché immobilier, les exclus de la propriété finissent par encombrer le marché locatif.
2. Les dispositifs Robien nouveau et Borloo ne sont pas assez attratifs car leur rendement est faible pour créer de nouveau logements locatifs.
3. Les autres dispositifs Besson, Robien ancien et Périssol sont progressivement vendus en fin de défiscalisation.
Donc progressivement on va voir une contraction de l’offre locative.
Dans le même temps, certains primos bénéficiant de donations défiscalisables et bons salaires empruntent sur des durées allongées ce qui maintient des prix hauts.
Ceci se traduit par une baisse des mises en construction neuves en 2006 et en 2007.
Donc il va se créer ce qu’on appelle une sélection financière des accédants qui seront ceux qui amorceront un parcours immobilier au long cours.
Les banques vont permettre aux primos-accédants d’acheter très cher des premiers logements qu’ils vont revendre au bout de 7 à 10 ans quand leur situation va changer (agrandissement de la famille, mutation, etc…).
La baisse rapide des taux en 2003 qui a créé un choc positif sur le coût du crédit, suivi par la prise en compte des frais de notaire et parfois de la commission d’agence immobilière dans le prêt conjugué à l’allongement des crédits ont changé les pratiques des jeunes.
On a donc vu des primos sans apport soutenus par les banques concurrencer des trentenaires avec apport sur le marché.
Trop d’acheteurs et peu de logements ou terrains à la vente par habitude et par réticence des communes ont propulsé les prix à des sommets.
Les prix montent quand la demande progresse plus vite que l’offre.
En immobilier, pour que l’offre réagisse à la demande, il faut environ 18 à 30 mois, ce qu’on appelle « l’ajustement avec retard ».
Les prix baissent quand l’offre croît plus vite que la demande.
Les prix s’écrasent quand il n’y a plus de demande et que l’offre est nombreuse.
Globalement, les banques vont finir par détenir grâce à ces crédits à rallonge une partie de plus en plus importante du parc immobilier.
Qui gagne réellement à ce petit jeu ?
Ce petit jeu peut marcher tant que l’économie tient en croissance molle ou forte.
Si jamais l’économie se retourne, alors les acheteurs suivants disparaîtront et dans ce cas, la valeur des biens achetés sur une très longue durée aura diminué largement, mettant fin à la théorie du parcours immobilier.
Malheur aux acheteurs ayant accepté de prendre le risque avec les banques.
L’économie française est très couplée à l’économie mondiale.
Les retournements économiques ont lieu tous les 10 ans plus ou moins pour des raisons totalement décorrélées et inattendues :
1973, 1981, 1991, 2001, et ….xxx?
En haut de marché, les prix de l’immobilier baissent de quelques pourcents quand on a l’équilibre [offre]= [demande] sous condition de capacité d’achat et si le besoin a été correctement évalué.
Cette dernière hypothèse est capitale.
Le stock à la vente est reconstitué relâchant la pression de la demande sur l’offre.
Alors l’immobilier devient moins recherché et il existe toujours quelques reventes non prévues qui vont gonfler le stock reconstitué.
Si l’estimation de besoin a été optimiste alors la baisse est plus marquée.
Ceci arrive en ce moment dans les villes telles que Montauban, Angouleme, Auxerre, Albi, Carcassonne où les promoteurs ont été aveuglés par leurs propres objectifs de vente.
On a construit des logements sans demande réelle.
Ce cas peut également survenir car personne ne peut prévoir les évolutions de conditions d’emprunt sur une longue période…..
Il est peut-être utile de préciser que sans crise économique seule une politique de relance de la construction peut faire baisser les prix de façon marquée et durable.
Cela aura un impact certain sur les loyers et sur les rentes locatives des retraités et futurs retraités mais où est l’urgence aujourd’hui.
Par suite d’une baisse visible, un effet de réaction déclenchant des ventes paniques des derniers acquéreurs peut propulser le marché sur un terrain glissant comme en 1965.
L’évolution de l’immobilier aura une tendance nationale, certainement basée sur des anticipations de marché, mais sera localement colorée dans chaque ville et chaque village en fonction de l’évolution locale de l’offre et de la demande.
Mais une chose est sûre, les crises immobilières ont toujours existé.
Personne n’en est protégé.
Merci pour BullDog, moi qui ne peux pas beaucoup écrire, tu nous aides bien à enrichir le débat. Et comment !
Merci