Ce billet découle logiquement du précédent. Bloguer sur l’immobilier est un travail de veille permanent et que ce soit Patrick ou moi, nous assimilons jour après jour cette culture immobilière. L’énorme avantage de tout lire (parfois en diagonale par manque de temps), c’est que cela (je ne sais pas pas pour le sieur Raymond) me forge un avis, une vision sur ce qui pourrait arriver dans l’immobilier hexagonale. Bien sur, loin de moi l’idée de me la jouer Elizabeth Teisser, je n’ai pas sa compétence (…) mais je vais oser écrire mes prédictions, celles du moment, en attendant d’en avoir d’autres lorsque je serais encore plus aware vis à vis de l’immobilier. Je pense sincèrement que nous allons assister à une baisse moyenne des prix d’environ 30 % avec pour point haut l’année 2006 et pour point bas 2011.
Après 2011 je ne sais pas, d’ailleurs personne ne sait et encore moins les grands économistes. Au fait, combien d’entre eux dont j’ai lu ou vu les interviews nous parlaient du subprime pendant que forums et blogs annonçaient en coeur la fin de ce système ? Alors peut-être que je me trompe, peut-être que l’immobilier ne baissera pas tant que ça, peut-être qu’à la grande joie du président de la Fnaim, le marché stagnera perpétuellement. Mais je n’y crois pas , l’économie monte ou descend, l’immobilier est pareil. Pour ceux qui me reprocheraient de ne pas argumenter mes prévisions dans ce billet, je les invite à venir régulièrement sur le blog, car les arguments, ce n’est pas ça qui manque, surtout en ce moment.
De toute façon, pas besoin de lire dans les astres pour calculer la baisse à venir. Une simple réflexion rationnelle suffit. Les ménages étaient à bout de souffle pour acheter en 2007. C’est le point de départ. Je compte -12% de capacité d’achat en moins rien que sur l’augmentation des taux, j’estime à -10% l’apport moyen des parents+grands parents qui vient de s’épuiser, je compte encore le nombre de dossiers refusés du fait que l’on ne prête que 80 ou 90% de la somme quand on prêtait allègrement 110%, je compte la fin des investisseurs dans l’immoblier (qui faisait auparavant du 15% par an), je compte la frilosité et la réduction des fonds propres des banques, je compte le nb d’annonces (+ de 1 millions) en augmentation constante sur seloger.com. Sans parler du pétrole, des nouvelles normes à venir, de la mise progressive sur le marché du papy-boom-stock, de la conjoncture probable à venir…
Vous avez dit -30% ?
ben oui que ça va copieusement baisser..
connaissant le domaine de l’automobile d’occasion haut de gamme et bien tout comme l’immo les stocks gonflent,les clients pinaillent et parlent bourse et immo qui baissent..
@ logico: le « baby boomers stock » est un paramètre a mon avis super important a la vue de la courbe des ages..et plus que les conséquence de la spéculation ,la loie de l’offre et de la demande mettra le marché a terre..
dans 15 ans on nous filera des baraques gratos dans certains villages et petites villes de province..patience..
bonjour, pour moi il y a 2 sortes de vendeurs; « les vendeurs » et les « vendeurs ».je m’explique:
c’est un rapport de force féroce,les vendeurs ne baisserons que contraints et forcés, et surement pas pour nous faire plaisir . dans la 1ere catégorie, ceux qui peuvent se permettre d’attendre (ou qui le croient) ils mettent les prix qu’ils souhaitent ;souvent déraisonnables,les seconds pour moi sont vraiment vendeurs,car obligés,credit relais,frais de succession , divorces ,chomage ,mutation, impossibilité d’assumer les frais etc…la liste est longue,comment je vois l’avenir pour conclure, 3 marches de l’immo en 1, ultra minoritaire hausse dans des biens exceptionnels,car les riches il y en en a (voir l’histoire d’arthur de la tv et la fille de poutine fille de ex president russe), en 2 des biens qui se maintiendrons car,ils sont biens placés et en tres bon etat a un prix acceptable je ne sais pas le %?, la 3 eme et surtout la plus grande partie qui va baisser,pour toutes les raisons que ce blog enumere de combien? le temps le diras….
En fait les vendeurs ne sont pas responsable du marché. Se sont les acheteurs qui décide tout. C’est la même chose dans toutes les histoire de commerce. Avoir quelques chose a vendre c’est beau a condition d’avoir des acheteurs. Ensuite il y a le vendeur qui veux vraiment vendre et celui qui ne le veut pas vraiment.
Tout dépend aussi de comment on a financé: lors du dernier cycle baisse/hausse en IDF, le mec qui a acheté au plus mauvais moment (1991) mais qui a payé cash obtient en 2008 un meilleur rendement que le mec qui a acheté au maielleur moment (1999) mais en empruntant toute la somme… Mais c’est vrai que s’il avait un peu attendu il aurait eut un rendement encore meilleur..
TOUT dépend de la démographie qui détermine l’offre et la demande! Nous venons de vivre les derniers soubresauts de l’echo du baby boom + immigration nordique!…La diminution de la démographie devrait intervenir vers 2010…
Normalement, les prix dans l’avenir devraient converger vers les coûts de construction.
Pour réduire encore plus les coûts, de nouvelles techniques de construction se mettent en place: autoconstruction, en kit, maison quasi-mobile, modulaire,
« made in China », etc…
L’immobilier ne devrait plus être un véhicule financier…
l’un des facteurs les plus preoccupants dans les 18 mois a venir, c’est l’inflation…
Si celle ci ne diminue pas en Europe, alors la banque centrale risque de remonter les taux de facon brusque.
Par example, le Bresil qui a une inflation de l’ordre de 5% a augmenté ces taux d’interets a 13%.
Si le taux de la banque centrale europeene, dans les 18 mois a venir, depasse les 5%, alors la valeur de l’immobillier va non seulement etre ronger par l’inflation mais aussi la chute de la demande…
Je suis d’accord avec toi just sur la remontée des taux, c’est clair que c’est mauvais pour l’immobilier car cela fait chuter de la demande (la solvabilité des emprunteurs), mais je ne suis pas d’accord avec toi sur l’inflation: s’il y avait juste de l’inflation sans remontée des taux (cas d’école je le concède), ça serait plutot bon pour l’immobilier, car on chercherait à tout prix à se débarasser de son cash rongé par l’inflation… mais c’est un cas d’école biensure…
Je pense que la baisse se situera autour de 15% sur 3 ans, un peu comme XERFI. En effet, tous les clignotants sont au rouge pour l’immobilier mais j’ai l’impression que les vendeurs ne baisserons pas facilement leur prix car beaucoup ont acheté récemment et vont devoir accuser des pertes. La seule chose qui peut etre benefique pour nous c’est la spéculation à la baisse, si les francais en prennet conscience, cela peut jouer car acheter un bien à 350000E qui risque fortement de baisser de 15 voir 20 % SUR 3 A 4 ANS c’est la PIRE OPERATION FINANCIERE QUE L’ON PUISSE FAIRE SUR TOUTE UNE VIE, ET OUI C’EST UNE PERTE SECHE DE 75000 EUROS + INTERET EN 3 – 4 ANS SI LA REVENTE A LIEU AU POINT BAS DU CYCLE, C EST CA QU IL FAUT DIRE AU FRANCAIS QUI VEULENT ACHETER, SURTOUT LES PRIMO ACCEDENTS QUI SUBISSENT DE PLEIN FOET LA FOLIE IMMO, Acheter aujourd’hui c’est prendre le risuqe de perdre entre 50 et 150000 euros sur 4 ans!!!!!!!
Un autre paramètre négatif pour l’immo est la hausse de l’
@Nam: « s’il y avait juste de l’inflation sans remontée des taux, ça serait plutot bon pour l’immobilier, car on chercherait à tout prix à se débarasser de son cash rongé par l’inflation »
si l’inflation persiste, les taux devront remonter, je crois que Trichet l’a clairement laissé entendre dans ces derniers communiqués.
si les taux devaient remonter, avoir du cash genererait plus de cash (a des taux de 4-5% ou plus), tandis que la valeur de l’immobilier chuterais d’autant plus.
Maintenant, l’inflation ne va pas persister tous simplement parce que:
1-l’immobillier dans les meilleurs des cas (scenario optimiste) , chute a la vitesse de l’inflation dans les années a venir (2-3% par ans) qui entraine donc un effet de pauvreté (aspect psychologique sur le consommateur), qui depense moins donc influe indirectement sur les prix a la consommation qui suivront a la baisse (donc moins d’inflation) – en fait ce phenomene est globale puisque le boom immobilier fut globale, chose historique-
2-la crise financiere americaine aura un impact majeure dans les 3-4 année a venir sur l’economie mondiale. Clairement, pour s’en sortir ils exportent leurs problemes aux reste du monde (en faisant chuter le dollar et leur taux d’interet (qui a alors propulser le prix du baril a des niveaux record)…).
Il faut aussi noter que les bourses mondiales qui ont devissé de plus de 20% dans les 6 dernier mois, la bourse etant un indicateur du futur… cela ne presage rien de bon dans les 18 prochain mois…
L’immobilier sera sacrifier de toute façon. Ont trouve deja des biens a vendre avec un prix qui a baisser de 15% par rapport a l’année dernière. Et certains de ces biens peine a trouver acquereur. Et afin de relancer la consommation les etat n’auront pas d’autre choix que d’aller dans se sens. Car quelqu’un qui s’endette de trop va moins consommer se qui est trés dangereux pour le système économique.
La seul possibilité possible pour qu’un rebond puisse se faire et de donner du pouvoir d’achat. Mais étant donné que les salaires reste gelé par sousis de compétitivité. Il ne reste pas d’autre solution que de diminuer l’endettement immobilier et de fait donner plus d’argent disponible pour la consommation. Voir donner plus de possibilité a l’endettement pour la consommation.
Le problème au state et qu’il ont cumuler trop de dettes et que cela a tué leurs consommation, m’enfin il fonctionne sur les prét hypotécaire et c’est cela qui les a mis dans la merde.
il ont joué sur tout les tableaux sans vraiment faire attention aux concéquences.
Mais je pense qu’ils ont compris se coup ci.
Les US sont trop gros pour faillir. Mais apres ce coup de sussion de l’epargne mondiale l’argent va moins venir a eux et ils devront se contenter de ce qu’ils gagnent.
L’inflation est partout et est forte dans les pays emergents ou les salaires peuvent suivre, bientot ils auront converges suffisamment avec les notre pour que les autres puissent augmenter aussi. Il faut aussi esperer que l’etat francais aura fait sa diete.
La devaluation des logements ne sera pas le fruit de la loi de l’offre et de la demande, mais celui de l’arrivee de logements avec un fort avantage competitif qui eux seront plein pot. Cet avantage competitif sera la consommation d’energie sur la duree de vie de la construction induite par les nouvelles normes EBDP. Mais voudrez vous alors des logements energivore brade?
En attendant, le marche sera bloque et limite a ceux qui sont coinces pour accepter de vendre. Ce ne seront pas toute des bonnes affaires…
conclusion 1: m’en fout des -30% sur un logement interessant.
conclusion 2: preparer un fort apport… et souhaiter que les taux restent haut pour ne pas se taper la concurrence de gens pret a s’endetter au taquet.
Petit problème d’arithmétique :o)
En supposant que les arbres ne montent pas au ciel et qu’il n’y a rien de neuf sous le soleil, on peut supposer que le marché immobilier est soumis à un certain de règles.
Si on pouvait remonter dans le temps (et hop) … on pourrait voir que l’immobilier fluctue (nec mergitur) i.e. monte et descend.
Sur l’excellent http://www.adef.org/statistiques/, on choisira donc le document « Graphiques sur longue période »
Le graphique « Indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage » illustre bien cette observation.
Petit exercice de règle de trois : http://fr.wikipedia.org/wiki/R%C3%A8gle_de_trois
Prenons un exemple : Le logement parisien.
Nos avons :
Indice Paris : Constaté
juin-90 juin-98 8 ans
1.55 0.9 -41.9%
En appliquant la règle de trois pour y ajouter une fouchette autour de cette moyenne, nous aurons donc
Paris : prévisionnel
janv-08 janv-16 8 ans
1.87 1.1 -41.2%
1.75 1 -42.9%
1.75 0.9 -48.6%
Autre cas si on utilise le même ratio constaté entre 1935 et 1939 (cg graphique remontant jusqu’à 1800)
1935 1939 4 ans
1.75 0.6 -65.7%
Merci de votre attention.
je ne crois pas que des maisons soient « données » en province…….ce sont surtout les maisons sorties de terre denierement ou sur le point de lêtre qui vont morfler. car il y a un parametre imparable: le cout des matériaux
une certaine part de la clientele va renoncer au pavillon neuf, clean à 200 000 euros plus quelques friandises comme la cloture pour se rabattre sur l’ancien en bon état
Pas d’accord. Quand on regarde les prix de l’ancien. Achat du terrain +construction moins cher que d’acheter du vieux souvent avec des défauts cachés + gros défauts d’isolations thermique(goufre à chauffage) . Sans compter les frais de notaire à payer dans l’ancien plus cher.
Au moins avec du neuf on choisit ses plans de maison, on a la garantie de ne pas faire de travaux pendant 10 ans (garantie décénale).
Où alors il faut acheter du vieux à -50 %
Que ce soit une maison neuve neuf ou ancienne, ça dépend si c’est situé à perpette-les-oilles ou bien si c’est pas trop trop loin d’une grande ville. Pour ce type de bien, il faut aussi un beau jardin. Je n’ai jamais compris l’intérêt des pavillons sans jardin !!!
« » »Je n’ai jamais compris l’intérêt des pavillons sans jardin !!!
et oui, premiere réduction pour les pavillons neufs, la réduction du terrain pour compenser la hausse du bati. mais cela ne suffira pas…vous n’avez bientot plus rien pour 200.000 euros et avec peu de choix dans la disposition des pieces et une isolation phonique déplorable
voir le reportage dernier sur le lotissement d’aix en province ou les jardins faisaient entre 170 et 250 m2, une cloture faite d’un simple grillage fixé ser des piquets métalliques de 1m de haut…………
alors que si on est un peu bricoleur…
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