Préambule : Ce message sort un peu des messages classiques et argumentés d’informations et de chiffres officiels, puisqu’il n’est « que » le résultats d’observations personnelles, mais qui me semblent pouvoir être mises en parallèle avec des situations similaires en France ou ailleurs.
Voilà maintenant plus d’un an que je passe une bonne partie de mon temps en Italie, au bord du lac majeur (province de Varese, nord ouest de Milan, à quelques pas de la frontière Suisse), et je souhaitais juste apporter quelques observations faites depuis mon arrivée ici à titre de témoignage. Je sais que vous vous intéressez plus au marché français, et c’est bien normal, mais il me semblait intéressant de faire un petit parallèle, comme on a pu le voir sur ce site avec le marché anglais ou espagnol.
Un petit mot sur la région pour ceux qui ne connaîtraient pas : 1 heure de Milan (mais rien à voir avec ce que l’on peut trouver à une heure de Paris…), la province la plus riche d’Italie (ou une des plus riches), région des 7 lacs, relativement touristique (bien que sous exploitée), peu de grandes villes, mais une certaine densité d’habitations dans un environnement de campagne. Deux employeurs majeurs à proximité immédiate : Whirlpool et la commission européenne (centre de recherche).
Tout ceci pour situer un peu les choses. A savoir aussi que les italiens sont globalement peu portés sur la location, et ont plutôt tendance à acheter.
Lors de mon arrivée, j’ai été surpris déjà par le nombre de chantiers de constructions d’habitations, qui laisse l’image d’une région plutôt bien portante, même s’il reste du boulot au niveau des infrastructures notamment.
Il y a plus de 6 mois de cela, nous nous sommes penchés plus sérieusement sur la possibilité d’acheter ici un bien immobilier, axant nos recherches sur une maison, 3 chambres + 1 bureau (je travaille depuis chez moi), un petit bout de terrain, bref assez classique. Nous avons déjà été surpris de retrouver des biens que nous avions remarqué (sans chercher) 6 mois auparavant, toujours inoccupés. J’ai également été surpris par les prix proposés (difficile de trouver quelque chose en dessous de 250.000 euros), pour des maisons souvent en campagne, ou en tout cas hors centre ville (je devrais dire centre-villages), bien sûr sans vue sur le lac…
Nous avons visité beaucoup de choses (neuf, ancien, maisons individuelles, jumelles, bi ou tri-familiales), mais ce qui nous a le plus inquiété a été le manque de demande pour les biens proposés : toutes les maisons auxquelles nous nous sommes intéressé de près, dès le printemps dernier, sont encore en vente en ce début 2007. Nous sommes restés plus de 4 mois à l’étude sur 2 maisons notamment : aucune offre n’a été faite sur ces 2 biens pendant toute la période correspondante. Nous avons également visité des maisons qui ne seront libres que dans 1 an : les propriétaires prendraient-ils les devants ?
A côté des délais que l’on peut trouver en région parisienne, il n’y a pas photo. Et pourtant, les prix n’ont pas l’air de baisser depuis un an : les maisons à vendre sont toujours au même prix, et si nous avons pû obtenir quelques rabais, ils sont restés relativement maigres (nous avons pourtant essayé du -10 à -20% au culot).
Bref, tout ceci nous a un peu refroidit, et associé aux prix élevés (nous ne souhaitions pas nous endetter sur plus de 20 ans), à des taux ici plus élevés en taux fixe de près d’1% (où est l’europe ?), ce qui fait une grosse différence de coût à l’arrivée, et au risque que nous devions repartir d’ici quelques années et sans doute avec peu de préavis (3 mois nous a semblé un peu léger pour vendre d’après notre expérience récente), nous nous sommes finalement reportés sur la location.
Depuis ces derniers mois, les prix ne semblent toujours pas avoir baissé, mais les biens sont toujours en vente. De nouveaux chantiers continuent de voir le jour… Je ne sais pas si c’est propre à la région, au pays, au fait que nous soyons à la campagne, et si cela ne semble pas se traduire pour l’instant par une baisse, je vois en tout cas mal se traduire par une hausse des prix. Mais le fait est que les promoteurs continuent de construire! A noter que le manque d’offre de location ne laisse pas non plus beaucoup de choix à ceux qui doivent se loger…
Quels sont les délais de vente dans nos campagnes françaises ? On parle en effet beaucoup de l’île de France ou des grandes agglomérations, mais si certains d’entre vous ont quelques expériences plus campagnardes à nous relater, n’hésitez pas.
merci Michel pour ce retour d’expérience.. je voulais vous poser une question, croyez vous possible que l’immo puisse être « thésaurisé » comme de l’or physique par ex ? est ce une valeur refuge, que l’on peut laisser innocupée si on a les moyens financiers de l’entretenir un minimum et de payer les impots afférents… j’ai vraiment cette crainte que l’immo soit encore et de +en+ perçu comme valeur refuge, surtout dans les régions côtées… cf les vrais vendeurs et les « faux » qui ne venderont qu’au prix qu’ils souhaitent…
Vous avez tout à fait raison. L’immobilier, notamment en France (preuve en est l’importance que les français accordent à l’immobilier, les questions d’accès à la propriété qui reviennent fréquemment, et… le succès de ce blog 🙂 ), mais je pense que c’est aussi le cas dans beaucoup de pays, est considérée comme une valeur refuge, et quoi de plus rassurant quand on connait les incertitudes sur l’avenir.
La génération de mes parents pouvait regarder devant sereinement, car quand ils trouvaient un emploi, c’était souvent pour la vie. De nos jours, qui peut dire qu’il fera carrière toute sa vie dans la même boite ? Ce manque de perspectives et craintes sur l’avenir sont non seulement ressenties par les jeunes générations, mais également par les plus anciennes qui craignent pour leurs enfants, et n’hésite pas à acheter de l’immo profitant d’un pouvoir d’achat que n’ont pas encore leurs enfants, pour avoir quelque chose de concret à leur léguer.
Tout ceci contribue à maintenir la demande et les prix à un certain niveau. Je ferai un petit point d’ici peu sur acheter ou louer : quand il s’agit d’une résidence principale, la baisse possible des prix a un impact bien moindre que quand il s’agit d’un pur placement, qui doit alors rapporter.
D’après mes observations, l’immobilier stagne depuis 2 ans, voire plus, en Italie.
Les prix y sont démentiels, mais ils ne bougent plus, et on voit les mêmes biens sur le marché, non pas depuis 6 à 18 mois comme en France, mais depuis 18 mois à 30 mois.
Je parle de Rome, mais aussi d’autres villes italiennes.
L’été 2006, au moment où je quittais l’Italie 🙁 pour le magnifique département 78 :-), j’ai été sidérée par la quantité d’annonces, collées sur les murs, les poubelles même !, de la ville éternelle.
A louer, à louer, à vedre, PARTOUT !!! Des annonces fluo, collées sur les murs, des monuments millénaires parfois.
Le « cerco » (je cherche) « affito » (location) a disparu au profit d’ « offerta ».
La tendance c’est tellement inversée, que personne ne doutait du retournement.
Mais les vendeurs s’accrochent et bcp de biens qui « traînent » depuis 2 ans ou plus, reviennent comme des boumerangs avec le même prix.
Voulez-vous des photos avec une synthèse sur l’immo italien ?
http://www.le-blog-immobilier.com/2006/08/i8mm.html
Michel fait le Nord, moi le sud 😉
Le cadre juridique et fiscal de votre projet doit etre connu à l’avence et vous éviterez les mouvaises surprises.