Acheter ou louer ? La question revient de plus en plus souvent, que ce soit sur ce blog, mais également dans les discussions de tous les jours. Je vous propose ainsi un petit comparatif pour aider ceux qui serait dans cette situation.
En ce qui concerne les placements immobiliers, c’est à dire l’achat d’un bien pour le mettre en location, en espérant que les loyers permettent de financer l’opération, il n’y a pas trop d’hésitations à avoir : quand on sait qu’un tel type de placement rapporte en moyenne du 6% annuel, ces 6% sont hors évolution du prix du bien immobilier… Et c’est justement là que le bas blesse dans le cas d’un placement purement « financier » : vous risquez bien de perdre d’un côté ce que vous aurez gagné de l’autre, et sûrement même vous retrouver rapidement dans le rouge si l’immobilier venait à perdre plus de 6% par an.
Dans le cas d’un achat pour sa résidence principale, les choses sont moins évidentes, et je vous propose de faire une petite comparaison entre achat et location. On a souvent tendance à dire que les loyers sont autant d’argent jeté par les fenêtres, mais c’est exactement la même chose pour les intérêts d’emprunt, et ça, on a souvent tendance à l’oublier.
Avant de passer aux exemples chiffrés et à l’aspect financier, qui feront l’objet d’un prochain post, voyons tout simplement quels sont les principaux avantages et inconvénients de l’un ou l’autre :
Avantages Location :
– plus souple, vous pouvez changer de bien à moindre frais, avec la seule contrainte du préavis.
– pas de tracas sur le bien en lui même : vieillissement, ravalement, toiture, changement dans le quartier (comme la construction d’une nouvelle autoroute sous vos fenêtres…)
Inconvénients Location:
– vous payez vos loyers à vie, avec une augmentation au fil des ans.
– vous n’êtes pas vraiment chez vous : faire des travaux d’aménagement coûteux est toujours délicat si vous êtes amenés à quitter les lieux peu de temps après.
Avantages Achat :
– Dans le cas d’un emprunt à taux fixe, les montants à remboursés sont fixes et connus à l’avance.
– Etre propriétaire : lorsque l’emprunt sera remboursé (au bout de 20 ou 30 ans quant même en ce moment :-)), plus de montants mensuels récurrents à payer, un patrimoine à transmettre à ses enfants -> rassure et sécurise. Sert également « d’assurance vie », s’il arrive quelque chose à l’un des deux co-emprunteurs (dans le cas d’un couple bien évidemment) pendant la phase de remboursement.
– Etre chez soi : on peut entreprendre tous les travaux ou aménagements souhaités sans arrière pensée.
Inconvénients Achat :
– Acte qui engage sur du très long terme : il ne faut pas s’engager à la légère, car c’est souvent « l’achat d’une vie ».
– Moins de souplesse : on ne vend pas toujours aussi facilement, et les frais sont importants.
– Les frais supplémentaires peuvent s’accumuler avec le temps, et les soucis aussi quand le bien commence à vieillir. Il y a également le « risque » externe : modification de l’environnement, du quartier, qui peut entraîner de fortes nuisances ou dépréciations.
On verra dans mon prochain post qu’il existe bien évidemment d’autres avantages et inconvénients liés à l’aspect purement financier. Un petit mot tout de même sur l’évolution des prix et le risque de krach, que beaucoup mettent en avant pour conseiller ou non d’acheter un bien immobilier.
Dans le cas d’une résidence principale, lorsque l’on revend un bien, c’est souvent pour acheter plus grand. En considérant que vous ayez remboursé déjà une partie correcte du capital, ou que vous puissiez transférer l’ancien emprunt sur le nouveau bien, avec bien entendu une petite ralonge, on peut penser que si les prix ont baissé entre le moment de l’achat et le moment de la revente, ce n’est pas forcément génant, car il en est également de même pour le bien plus grand que vous acheterez. L’effort financier à faire pour passer donc d’un bien à l’autre sera donc sensiblement le même, voire même plus faible en cas de baisse de l’immobilier, puisque vous paierez moins cher les mettre carrés supplémentaires. Il faut quand même pour cela que le montant du capital qu’il vous reste à rembourser ne soit pas trop supérieur à la valeur résiduelle de votre bien… car vous risquez d’avoir quelques problèmes avec la banque.
A vos commentaires, j’ai peut être en effet oublié quelques avantages et inconvénients non financiers 😉
A lire également :
Acheter plus grand, même en période de baisse ?
Les classes moyennes quittent les centres villes à contre coeur
TB résumé, cependant la conjoncture (cet aspect a été mentionné maintes et maintes fois ici), le moment où l’on « rentre » dans l’immobilier a également son importance, par les tps qui courrent pas la peine de faire un dessin…
😉
Bien à vous,
j.
Rentrent en ligne de compte également ( to my mind ):
– l' »Historique » personnel (si parents proprios, on ne jure que par l’acquisition et non la location)
– l' »ambiance collective » ( psychologiquement on nous insite nowadays à l’achat )
– le degré d’information, d’instruction personnelle, l’esprit critique en somme qui conditionne tel ou tel comportement vis à vis de l’immo.
…
J
Quleques éléments un peu « tranchés » sur achat vs location
6% de rendement locatif : ?
A Paris avec un prix de 6000
Résidence principale : acheter ou louer ?
Article sur lesechos…
Malgrès des hypothèses optimistes (hausse de 5% par an de l’immo), le calcul montre (sur une durée de 5 ans)que c’est « légérement favorable » à la location…
acheter ou louer ? bonne question
tout dépend de l’achat : exemple un appartement, quand vous êtes propriétaire, vous n’échappez pas à chaque trimestre au paiment de vos charges. Et, ce qu’il n’est pas à négliger, c’est que vous êtes en copropriété et si la majorité des copropriétaires a décidé un ravalement ou des mises au norme d’ascenseur etc… engrso des gros travaux c’est pour vous; que vous le vouliez ou non !!!
pour l’achat d’une maison, c’est différent !!
En conclusion, dans l’achat il faut tout peser et je pense que l’on a tendance à les négliger et à acheter sur un coup de coeur!!
je suis propriétaire mais aujourd’hui je n’achèterais pas.
acheter ou louer ?
C’est effectivement une question à la mode et elle est aussi abordée par les médias (journaux + sites internet).
La nouveauté, et je trouve ca trés surprenant, c’est que de plus en plus d’articles commencent à dire qu’il vaut mieux LOUER qu’ACHETER. Alors que l’inverse à toujours été crié à tort et à travers.
Serait ce dù au léger vent de panique que nous sentons monter ? Les médias seraient ils en train de préparer leur défense pour le prochain retournement, après avoir dit que cela montrait à tou jamais et donc, qu’il faut acheter et vite !!!!!
je trouve ca tout de même un peu étrange… beaucoup de monde retourne sa veste…
Merci pour ces commentaires. J’y répond un peu en vrac…
Pour le rendement locatif, les 6% sont bien évidemment une moyenne. On peut très bien trouver moins bien, on peut également faire bien mieux si on gère soit même par exemple, et si le rapport prix de la location au metre carré / prix d’achat au m2 est favorable.
Les assurances vies ont bien évidemment d’autres avantages, surtout en ce moment. Attention quand même aux frais quand on sort avant les 8 ans. Le gros avantage de l’immo (et inconvénient, surtout en ce moment :-)), c’est qu’on a d’un côté la rentabilité (3, 6 ou 10% selon), et la possibilité de voir le bien s’apprécier… ou se dévaluer comme cela risque d’être le cas dans les prochaines années.
Pour K, je suis bien entendu convaincu qu’il vaut mieux en ce moment placer sur les marchés financiers (c’est mon métier au passage, si certains sont intéressés 🙂 ), que ça soit via une assurance vie ou un portefeuille action, surtout en comparaison avec l’immobilier locatif. Le sujet est par contre un peu différente quand on parle résidence principale.
Enfin, pour les autres éléments avancés comme les charges et autres contraintes de copropriété, il est prévu de l’aborder dans le second post sur le sujet 🙂
Il en enfin tout à fait vrai que plusieurs articles se mettent à mettre en avant la location par rapport à l’achat. Un changement de mentalité ? On est il est vrai dans un pays ou la location est très répandue (beaucoup plus qu’en Angleterre ou Italie par ex), mais c’est un point qui reste intéressant à souligner. J’ai connu deux couples qui ont d’ailleurs préféré vendre leur appartement pour se mettre en location, pour une meilleure qualité de vie, mieux rémunérer leur capital, en attendant que ça baisse 🙂
Je sais cela na va pas trop avec le thème du sujet, mais j’avoue que je suis supris par les chiffres…
Sur une année, chute de 37% des mises en chantier et 28% des baisses de dépot de PC !!!
Si cela ne correspond pas aux premiers signes visibles d’un crack, cela y ressemble bcp…
N’y avait il pas déjà une amorce de baisse des PC en france fin d’année dernière…
De moins en moins de doute sur le fait que cette année risque d’être très instable dans le secteur immobilier…
Attention, ces chiffres concernent les US…
Un micro scoop, mon voisin est AI et il est locataire comme moi,oui,oui,j’ai bien dit locataire et en plus il est arrivé un an avant moi mais chut! ne le dites à personne.
Merci Michel pour ta réponse très intéressante et instructive, et j’attends avec impatience ton 2è article 🙂
2 derniers points :
– je reste un peu sceptique sur les 6% de rentabilité en moyenne, je dirais plutot 3%, peut-être 4%. Mais bon, je chipote
– sur ta dernière remarque : nous aussi, nous avons vendu notre appart mi-2006 pour passer en loc, et l’argent placé en assurance vie couvre quasiment notre loyer, alors que nous avons 50% de place en plus ! Un ancien proprio ravis d’être redevenu locataire 🙂
Merci encore,
et moi deuxieme scoop…. mon banquier que je connais depuis un moment m’a avoué en en parlant d’immobilier qu’il venait juste de vendre pour devenir locataire……..pourquoi???
Bien sûr Michel 🙂
Mais quand m^me, 38% de chute au niveau des PC. Sur un autre article, il signale que la chute des ventes est de 10%… et la chute des prix de 2.7%…
On verra si il y a propagation en europe et bien sûr en France… Disons 6 mois de décalage… c’est à dire fin de ce semestre 2007.
Michel, à ton avis, doit on attendre ancore un peu ou bien vendre les actions liées aux activités du BTP (bouygues, vinci…) ? J’ai juste un doute avec bouygues car il y rumeur avec rachat par bouygues d’Areva si NS passe en Mai 2007 ???
Si placer sur les marchés financiers est ton métier OK, ça peu m’intéresser, enfin faut voir.
Pour les PC, et la construction, j’ai eu mon PC il y’a deux semaines, et mon constructeur démarre dans 15 jours avec une planification des tâches qui est quasi parfaite !
Mes amis qui ont fait construire l’année dernière ne peuvent pas en dire autant.
et ce n’est pas que mon constructeur est devenu le meilleur en gestion de planning.
Non…
C’est qu’il a moins de commandes en ce moment (ce qu’il nous annonçait déjà en septembre).
Le plus intéressant dans l’immobilier locatif c’est l’effet levier et rien d’autre!!! IL faut comparer à du comprabale mais la je ne vois pas!!!
Oui K comme vous sites « si vous avez de l’argent »…
Zoom sur les prix : les vrais prix de l’immobilier, par vous !
http://www.ruedelimmobilier.com/prix_de_limmobilier.php
acheter ou louer ?
le marché immo n’étant jamais stable, soit il monte, soi il descend.
donc si le marché monte il FAUT acheter, s’il descend, il FAUT louer.
voilà, c’est simple.
Comme les cycles sont longs (sup à 5ans), pas besoin de s’affoler pour vendre (ou acheter) « au bon moment » : il vaut mieux le faire avec 6 mois de retard quand la baisse (ou la hausse) est enclenchée
Pourquoi comparer un investissement locatif avec un produit financier ?
Sauf si j’ai pas compris un truc il y a une différence énorme.
Les produits financiers sont issus directement de son propre effort budgetaire (économie réalisée, apport etc …)
alors que le but de l’investissement locatif est que ce sont les locataires qui vont payer le bien immobilier. Cela correspond a une nouvelle source de revenue, chose impossible à faire avec un placemement financier.
Ce sont les locataires qui payent le bien immobilier, si tu tombes sur les bons,ce sont parfois ces même locataires qui te saccagent ton bien immobilier(il n’y a pas de verité absolue).
Le vrai problème de la comparaison, entre location et achat c’est de savoir sur quelle période on compare les deux et quelles hypothèses on applique en terme d’évolution des différentes données.
Il faut faire attention aux données que l’on prend comme hypothèse et aux variations que l’on y applique c’est à dire entre autres :
– L’évolution du marché de la vente
– L’évolution des charges et impôt foncier
– Le coût des travaux en tant que propriétaire
– Si l’achat se fait avec ou sans crédit
– La rentabilité des placements une fois le crédit soldé
– L’évolution des loyers
– L’évolution des rentabilité des placements
– Le coût des travaux en tant que locataire
– Le coût des déménagements successifs
– Le coût d’immobilisation du dépôt de garantie
Tout cela est très complexe, et surtout très hypothétiques. Chacun trouvera toujours à redire sur les choix des différents scénarios.
Par contre, il serait interessant de faire la comparaison à postériori, c’est à dire sur les dernieres années car pour ces périodes là on dispose de données beaucoup plus certaines.
Par exemple faire la comparaison de 1980 à 2007 pour un bien donné avec des achats à des dates différentes serait interessant.
Propriétaire,
Beaucoup de commentaires très justes une nouvelle fois. Je vais essayer de répondre à tous :
Benjamin : attention, ce n’est pas parceque les prix de l’immo d’habitation ont de fortes chances de baisser que Bouygues ou Vinci vont se casser la figure en bourse. Bouygues est très diversifié, allant quand même jusqu’à l’audiovisuel avec TF1, et Vinci n’a pas de rapport direct avec l’immo d’habitation. Leurs nombreuses concessions (pargking, autoroutes), leur procurent des revenus récurrents et peu sujets à de fortes baisses. Reste bien sûr après à voir la valorisation atteinte par ces titres et le potentiel de hausse restant. Pour répondre à ta question, tant que la tendance est haussière, autant laisser monter, même si ça devient déraisonnable, en prenant soit de mettre un ordre de protection pas trop éloigné, pour sécuriser les performances déjà enregistrées (mais non concrétisées).
Pour yoyo, vous pouvez me contacter par mail.
Pour K : le rendement locatif dépend d’énormément de paramètres. C’est sûr qu’à Paris, les prix à l’achat étant tellement élevés, le rendement ne doit pas être terrible. Tout dépend aussi du nombre de vacances locatives. Mes 6% datent peut-être un peu, et avec la hausse des prix, il est tout à fait possible que le rendement moyen soit plus bas. Je suis sans doute aussi peut-être un peu influencé par un investissement perso fait via une loi Besson, et qui me rapporte plus de 10% annualisé pour l’instant.
Pour « immobilier locatif » (joli pseudo:-)), on trouve des placements avec effet de levier en bourse, mais la comparaison ne reste pas évidente. Le « problème » avec l’investissement immo, c’est aussi qu’on ne récupère le pactole qu’à la fin de l’opération.
Beau résumé par l’inconnu de 17h47
Pour kvb, on peut toujours imaginer emprunter à 3 ou 4% pour placer à 5, 6% ou plus encore sur les marchés financiers, en touchant régulièrement les plus values comme on toucherait un loyer. Le risque n’est pas tout à fait le même, mais d’un autre côté, si les locataires s’en vont ou ne payent pas, la rentabilité tombe vite!
Très bonne remarque enfin de Jey : j’ai posé tous ces problèmes et hypothèses dans mon second post que je publierai après le week-end. On est bien sûr obligé de faire de nombreuses hypothèses, et forcément beaucoup d’approximations surtout sur une durée aussi longue, mais en prenant un peu de marge, on arrive à se faire une idée. Votre idée de comparaison sur les 30 dernières années est tentante, mais cela demanderait beaucoup de boulot. Je n’ai personnellement pas le temps (j’ai quand même un boulot à côté 🙂 ), mais si l’un d’entre vous se sent de le faire…
PS : je déménage ce week-end (d’une location à une autre location bien sûr), je ne pourrai reprendre donc la suite sans doute que lundi). Bon we.
Bon courage pour ton déménagement, je déménage moi aussi ce week-end, mais à la montagne. Le temps de transvaser le laptop, et mes notes avec 😉
M*** pr ton déménagement !
bonjour je vend mon appart sur la cote d azur pour louer .je cherche une maison depuis 3ans ils sont tous devenu dingue.
pour 420000euro sur le haut pays vous avez une ruine ou une jumeléou une phoenix avec traveaux.le marcher bloque^preuve les relances quotidienne
des ai .location 1200euro pour une maison de 110m2 terrain 1000m2.placement 32000euro a 3% 650 euro de rendement reste a sortir de ma poche550euro et j attend la baisse
Pour pouvoir faire correctement la comparaison entre la location et la vente il faut faire attention à la durée moyenne de détantion d’un bien et là c’est (pour moi) le flou absolu.
En effet j’ai déjà lu sur ce blog et sur d’autres blogs ou forums des personnes avançant le chiffre de 7 ans en moyenne, hors cela signifierai que sur 100 logemnts 14 changent de main chaque année ce qui est énorme.
Après recherche l’insee annonce dans son enquete de 1996 une durée moyenne de détention autour de 20 ans dans le cas des résidence principales ce qui impliquerai un taux de rotation de 5% pour les résidences principales et collerai avec les chiffres que l’on entend dans le métiers c’est dire plutôt 6% pour l’ensemble du marché.
Quelqu’un a t-il des chiffres plus récents que ceux de l’insee ?
Ce serai bien car le mieux c’est de comparer location et vente sur la durée de détention moyenne.
P.S: les chiffres des notaires sont faussés car ils parlent de durée moyenne entre deux mutations et intègrent donc toutes les donations, successions et partages.
retrouvez la rentabilité locative des biens immobiliers par ville sur le site de la vie financière
Mon agent immobilier me dit : »Achetez ! De toute façon même si le marché baisse, vous pourrez vendre et acheté plus grand pour moins cher…. »
Prenons un cas assez simple :
J’ai aujourd’hui 70.000EUR d’apport et je décide d’acheter une maison à 200.000.
Cela me coute 200.000 + 20.000 de frais de notaire et menus travaux, soit 220.000EUR net.
j’y met tout mon apport et j’emprunte 150.000 à 4% (optimiste) pendant 20 ans.
5 ans plus tard…
5 ans plus tard…
5 ans plus tard…
Je décide pour diverses raisons d’acheter plus grand (peu importe le prix).
Le capital amortit au bout de ces 60 mois s’élève à 27.000EUR (le capital restant dû est de 123.000EUR).
Malheureusement pendant ces 5 ans le marché a « atterri en douceur » de 5%. La maison que je vends est estimée au bout de ces 5 ans à 190.000 (prix hors frais de 200.000 – 5%).
J’ai donc un apport pour mon nouvel investissement de 190.000 – les 123.000 qu’il me reste à payer = 67.000EUR
Mon achat m’a donc couté 3.000 EUR sans compter l’inflation, les travaux, la taxe foncière, etc. etc.
Si j’avais continué à louer et à placer mes 70.000 sur un livret à 2.75%, j’aurais aujourd’hui un capital de 80.169EUR. Calcul : 70000*(1.0275 exposant 5)=80169
Finallement je m’en sort pas mal, j’ai perdu 13.000EUR en achetant cette maison trop chère. Mais heureusement que le marché n’a pas baissé de 20%, j’aurai pu t laissé 23.000EUR…
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