Alex, chéri, ça fait tout drôle d’être un modèle (plagié en netlangue), mais c’est la règle du jeu. Netleft = copyleft. Hé hé ! Dura Internet lex, sed lex. Honey, you’re ZE best. Signed your bee from the BI (Blog Immobilier, si vous prononcez BI à la française ça rime).
Alex, fais pas l’autruche, a dit Bertruche.
« SeLoger.com, sur le modèle de cotation-immobiliere.fr, lance son service de suivi des prix en temps réel sur la France entière. »
« Pour la quasi majorité des villes françaises, SeLoger met gratuitement à disposition des internautes, sur une carte interactive, le niveau des prix de l’immobilier. La carte, qui s’appuie sur la technologie Google maps, est mise à jour en temps réel et affiche la tendance des prix ainsi que leur évolution sur les 10 derniers mois sur un graphique.
Le service s’appuie sur la base de données des annonces de SeLoger et reflète donc les prix demandés par les propriétaires de biens et non les prix effectifs de vente. Alors que les stocks s’écoulent moins vite, la différence peut être significative dans certaines zones mais l’information reste intéressante pour la tendance. »
c’est quoi 3250 ?? comment calcule t on le m2 là ?
Je reposte mon commentaire.
Je ne comprends toujours pas comment la courbe nationale est calculée. En reprenant les calculs départements par département, je ne vois pas du tout les prix décroitre continuement sur 2006.
La hausse depuis le 1er janvier peut être estimée à 4%.
En revanche, il semble bien que les prix plafonnent depuis Juin.
On ne peut pas établir une relation entre les 4% avec ce graphique.
Si je comprend bien : le chiffre 3250 est une moyenne = rapport entre le coût total réclamé par les vendeurs/ la somme des surfaces). Ca ne donne pas le prix moyen du m2 (qui ne veut rien dire d’ailleurs). Le graphique met en valeur la pente. Surtout la pente des stocks.
Le calcul des 4% d’augmentation se fait sur le prix des m² par département. Il devrait donc se traduire dela même façon en national. La pente devrait de la même manière être inversée et en hausse sur 2006. Je ne comprends donc pas comment le prix national se traduit de la manière indiquée par le site!
Par ailleurs, la hausse des stocks est en effet impréssionnante. Elle traduit forcément un ralentissement du marché, mais pas forcément en prix.
Si on en croit BoursoPap, les délais de transactions moyens augmentent de 6 à 8 semaine, soient 33% d’augmentation. Le ralentissement du flux de transaction doit se traduire au moins dans ces proportions sur le stock, et même plus, car sur la durée, les personnes ont aussi plus de temps pour mettre leurs biens dans plusieurs agences.
Tant mieux pour les acheteurs, ils ont ainsi plus de biens à comparer et plus de temps pour prendre leur décision.
MAis comment peut-on avoir une variation en hausse en prenant les département 1 a 1 et une variation en baisse sur le national?????
C’est bien le sens de ma question !!!
Ah si, un petit détail. Pour faire mon calcul, j’ai pondéré la hausse du département par le stock de ce département, de façon à être représentatif du poids du département en question sur le niveau national (Paris n’est pas le Cantal).
Cela explique peut etre la différence.
Par ailleurs, sur le site, on voit bien que très peu de départements sont en baisse (Carte, seulement17 dpt en baisse sur 95).
Je ne comprends donc pas bien leur calcul, même si le site en lui-même est très intéressant
Le graphique est le prix prévisionnel et les 4% coorespond au prix réalisé (constaté).
De toute façon, si la hausse était de 10% en janvier et elle est de 4% maintenant -> la hausse est bien baissée ;-). On peut donc deviner la suite sans trop se planter.
Non, le calcul est fait sur les m^mes prix et à partir du site. C’est donc dasn les deux cas un prix d’affichage.
Par ailleurs, je ne mets pas en cause la stagnation des prix depuis la moitié de l’année, seulement je déplore que cela ne se voie pas sur l’affichage général.
Enfin, je me garde bien de faire des prévisions sur l’évolution des prix. Comme disent les banques « la performance passée n’est pas un indice de la performance future ». De même, les phénomènes de consolidation dans des tendances haussières sont naturels. Il est donc difficile de prédir comment le marché va évoluer.
Bonjour,
Je vais demander à alex de cotattion-immobilière de nous expliquer tout ça, mais en ce moment il est très occupé.
Je vous promets de l’interviewer dès qu’il a qqs instants.
Marie
Ca serait bien.
Ce qui ne l’est pas, c’est de jouer avec les échelles. La pente des prix et celle des stocks semblent être identique que le graph sauf que les stocks augmentent de 60% et les prix baissent de 7/8% si on regarde les échelles. Ce genre de chose me laisse penser qu’il s’agit pas uniqument d’information…..
Tout à fait d’accord avec ce qui précède. Ce graphique est très fallacieux : on a l’impression que les prix plongent alors qu’ils vont monter encore de 4 à 6% sur 2006.
Pour les stocks, ok, on est d’accord pour dire qu’ils augmentent significativement depuis des mois.
Du coup, ce graphique ne nous apprend rien et pire, il n’est pas crédible qt à la courbe des prix.
On n’est pas encore arrivé au niveau où les prix vont baisser sauf localement.
« …Le calcul des 4% d’augmentation se fait sur le prix des m² par département. Il devrait donc se traduire dela même façon en national. La pente devrait de la même manière être inversée et en hausse sur 2006. Je ne comprends donc pas comment le prix national se traduit de la manière indiquée par le site!
… »
en attendant qu’on nous apporte des explications, je me permets une remarque : le prix des m2 par département est dèjà une moyenne. Et je ne pense pas qu’on puisse faire la moyenne des moyennes. Prenons un exemple irréaliste mais pour la démo : dans un endroit, le prix passent de 1000 k
à dju et vincent. moi ce que j’ai observé, c’est un blocage des locations et des ventes, c’est pour cela qu’un krach immo est difficile à accoucher, la vente depend du niveau social du possedant. sur les marchés que je connais, on peut parler de consolidation, dans le meilleur des cas, mais de hausses en aucun cas.
ne pas oublier aussi que ce sont des prix de presentations, qu’en immobilier, la baisse du nombre de mutations, entraine souvent une hausse dudit prix de presentation, permettant de consentir une baisse plus importante…
c’est un grand classique de l’immobilier.
là, on est bien dans le schema :
– gonflement des stocks,
– rarefaction des transactions,
– hausse du prix de presentation,
– scroutch.
Encore une fois :
-1/ Je ne me prononce pas pour l’évolution future
-2/ Je ne suis ni haussier, ni baissier, je m’amuse juste à essayer de déméler les statistiques, et je constate que souvent les commentaires et opinions ne reflètent pas la réalité. C’est valable aussi bien pour la FNAIM et consort (je n’observe en aucun cas 7.5% d’augmentation), que pour les baissiers endurcis (je ne voie pas de Krach pour le moment DANS LES CHIFFRES). Pour l’instant en effet, je voie le marché consolider.
-3/ Mes calculs ne s’appuient pas sur des moyennes de pourcentages, mais un calcul direct du prix actuel, pondéré par le stock de chaque départment. Mon prix moyen est donc un barycentre des prix par départements. Je le compare au barycentre du prix au 01/01/2006 et je fais mon pourcentage entre les deux dates.
alex, un autographe s’il vous plaît !
une admiratrice
Vous pouvez lire l’explication d’Alex ….
=> elle arrive bientôt et à jour…
Si c’est çà l’explication alors c’est très ennuyeux.
Cela veut dire que la moyenne nationale est une moyenne non pondérée des département (sachant des que IDF + lyon représente 1/3 des donées), cela veut dire qu’il ne s’agit pas de statistiques mais seulement d’un dessin.
l’outil a évolué, je préfère qu’il réponde tout seul
j’enlève le lien vers cette explication qui date amha
il a amélioré son truc
Marie
Il y a un jeu très sympa à faire en ce moment, c’est d’appeler les agences pour chercher un bien à la location et leur demander leur vision sur les mois à venir, vous n’allez pas être déçus.
Je suis en pleine recherche avec un besoin réel, et sans rien demander on me parle de stagnation et « sans doute de baisse en 2007 » la Fnaim va devoir resserer les rangs…
Les stats nationales peuvent être vues de plusieurs façons, et pour le moment personne ne se prononce sur la bonne méthode à employer.
J’hesite entre la méthode actuelle, et celle que vous préconisez. ça me taraude depuis la naissance du site, c’est à dire 29 dec 2005.
A cotation-immo
Tout d’abord chapeau pour le site. La récupération des données d’annonce est une source d’information fabuleuse. Bravo pour l’idée et la mise en place du site.
Pour en revenir au sujet,personnellement,
comme indiqué plus haut, j’aimerais comprendre comment comment les données sont compilées pour la courbe nationale.
En effet, je trouve que la courbe présentée en national donne une idée très différente de ma perception du marché. Par ailleurs, elle semble même brouiller les phénomènes en oeuvre(J’ai le sentiment que le marché a augmenté sur jan-Juin, puis stagne, voire a diminué fin aout-sept). Cela n’est pas visible sur la courbe.
Votre carte elle même indique que la plupart des départments sont en hausse sur 2006. La courbe nationale indique cependant une baisse, et ceci, continuement sur 2006. Bref, ca fait un peu cuisine statistique et nuit à la crédibilité.
Ma préférence irait vers :
– soit une moyenne brute de tous les prix/m² (que je n’ai pas à la différence de vous)
-soit la moyenne des prix par dpt, pondérée par leur représentativité.
En final, je serais TRES intéressé d’avoir un accès vers les données brutes que vous avez récupéré.
Continuez votre (bon) boulot.
Cordialement,
Envoie-moi un mail, Vincent, et on te donnera l’accès… clique au-dessus 😉
tout d’abord merci pour vos compliments.
Le graph national utilise la MEME méthode de calcul que pour le département et le code postal, c’est à dire un calcul des médianes.
Il n’y a aucune bidouille, ou bug, le calcul des médianes sur TOUT le térritoire donne effectivement une baisse.
Maintenant calculer la moyenne pondérée basée sur les moyennes par département donnerait certainement une hausse.
Mais finalement, quel est la bonne méthode à employer ? Tout est question d’interpretation, et je comprends parfaitement que la maéthode de la médiane appliquée au niveau national puisse choquer, et pourtant, elle n’est pas si fausse que cela !!
dans tous les cas, vous l’aurez remarqué, je laisse libre l’internaute de se faire sa propre idée. A aucun moment, je ne donne un quelconque avis.
J’apporte ma pierre à l’édifice !
j’ai bien compris l’explication sur la différence qu’on pouvait trouver entre évolution nationale et évolutions locales du fait de la hausse du stock.
Par contre, cette différence peut très bien donner un résultat à la hausse comme un résultat à la baisse
et avant de choisir entre la méthode des moyennes des moyennes MM ou de la moyenne brute MB, il faut se demander ce qui traduit mieux la réalité :
ex :
imaginons deux périodes P1 P2 et deux départements D1 D2
sur la période 1
il y a 2 annonces sur D1 à 50
Faire une moyenne nationale et une moyenne locale équivaut à dire que les biens immobiliers constituent un groupe homogène à chacun de ces échelons.
si je reprends ton exemple avec P1 (D1 50; D2 100) => P2 (D1 51 51; D2 101)
on a vu que cet exemple conduisait à une augmentation locale et une baisse nationale
cette contradiction peut etre levée si on regarde pour qui ces moyennes ont du sens.
La moyenne locale a du sens pour la personne qui par exemple cherche un appartement dans une ville ou il a trouvé un boulot.
Dans ce cas que son boulot soit dans D1 ou D2, il sera face à une hausse entre P1 et P2.
La moyenne nationale n’a PAS de sens pour cette personne. cette moyenne peut avoir un sens pour l’investisseur qui à 150 a placer
dans l’immobilier : en P1 il achete 2 appart pour 150 (50 + 100) et en P2 il achete 2 apparts pour 102 (51 + 51)
il aura donc bien constaté une baisse entre les deux périodes.
CQFD
la moyenne brute a donc du sens pour un investisseur ou pour Borloo
la moyenne des moyennes n’a elle aucun sens pour qui que soit
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