Les ROBIEN ici et ailleurs poset problème.
Les bâtiments sont souvent massifs et se composent de 100 logements destinés a faire du locatif. Ils sont donc équipés de chauffage électrique bon marché et coûteux aux locataire, pourvus de finitions réalisées à la va vite, l’isolation phonique et thermique aux normes minimales. On y ajoute une piscine pour faire standing et un grillage à poule autour pour faire sécurisé.
Ces logements ne peuvent être revendus qu’à des investisseurs locatifs car personne ne voudra les acheter pour y habiter, et un rachat sans défiscalisation ne présente pas d’intérêt pour un nouvel investisseur (sauf à baisser fortement le prix du logement).
Cela va donc entrainer la baisse des loyers car la revente est impossible (sauf aux « pigeons ») pour les investisseurs qui n’auront pas su se débarasser à temps de leur (Ro)bien.
La baisse des loyers signifie : locataires de plus en plus chelous et possibilité de revente d’un endroit devenu chelou de moins en moins évidente.
D’où la nécessité de construire des logements « spécial non investisseurs », réellement habitables pour ceux qui veulent devenir propriétaires, ce qui devrait accentuer la baisse des prix de l’ancien car les nouveaux bâtiments construits ne seront plus squattés à 80-100% par les ROBIEN et leur prix concurrencera le prix de l’immobilier ancien.
Je rappelle que lors de la baisse des prix immo de 91 à 97, les constructions de bâtiments neufs n’ont pas cessé pour autant.
Qu’en pensez vous ?
Immobilier : les investissseurs Robien désabusés des les Deux-Sèvres
c’est franchement caricatural de dire : baisse des loyers = arrivée de chelous.
Surtout quand on voit la masse de gens concentrés en bas de l’échelle, y compris les diplomés (pas forcément une très grande différence de salaire à l’embauche entre un CAP et un bac +2).
Quand aux immeubles, Robien ou non, les promoteurs respectent tjs les normes au minimum et mettent tjs du chauffage electrique pourri…
En prenant comme hypothèses :
1 – Le loyer est revalorisé par l’indice IRL
2 – En période d’inflation cet indice augmente, donc le loyer augmente
3 – En achetant un appartement Robien avec un prêt à taux fixe, les mensualités de remboursement n’augmentent pas.
4 – Qu’est-ce qui empêche les loyers d’être supérieurs à la mensualité de remboursement ? Robien ou pas.
J’arrive à la conclusion que je ne vends pas mon Robien qui est devenu un placement de plus en plus rentable, même s’il est à 0% la première année.
Alors d’où tirez-vous cette conclusion :
« Ces logements ne peuvent être revendus qu’à des investisseurs locatifs car personne ne voudra les acheter pour y habiter, et un rachat sans défiscalisation ne présente pas d’intérêt pour un nouvel investisseur (sauf à baisser fortement le prix du logement). »
Parallèlement, je rejoins l’avis de Nicolas. Si l’honnêteté était proportionnelle aux revenus, ça se saurait et ça se verrait….
Les robiens ont des loyers souvent hauts par rapport au marché local, au fur et à mesure que vous augmentez votre loyer, vous augmentez les vacances et les impayés….
Je suis d’accord avec ReG, c’est bien en théorie de revaloriser le montant des loyers dus par les locataires mais cela fonctionne surtout quand les salaires suivent, ce qui est loin d’être le cas aujourd’hui où, sans que cela soit réellement visible, ils auraient plutôt tendance à baisser (compétition mondiale, hausse des charges et du coût de l’énergie).
J’ai été volontairement caricatural, c’est ce qui permet le débat et la contradiction.
Pour répondre et rebondir aux remarques de Rustroff1 et ReG_
« 1 – Le loyer est revalorisé par l’indice IRL »
« Les robiens ont des loyers souvent hauts par rapport au marché local, au fur et à mesure que vous augmentez votre loyer, vous augmentez les vacances et les impayés…. »
Il ne faut pas oublier, en effet, qu’un bailleur est un prestataire de service, comme un hôtelier ou un restaurateur qui offre un service à son client, le preneur et que celui-ci ne lui est pas inféodé.
Si vous avez un locataire correct, vous prenez un risque de départ du locataire à revaloriser annuellement au maxi légal le loyer.
Cette hypothèse est valable si le marché locatif se sature, mais rien ne dit que ce ne sera pas le cas !
A comparer le coût d’un déménagement et l’augmentation annuelle du loyer, rares sont ceux qui déménagent tous les ans… Et pour déménager, il faut trouver une autre location.
La saturation du marché locatif dépend des prix d’achat : les gens qui ne peuvent pas acheter ne peuvent que louer.
CQFD
HS
« La saturation du marché locatif dépend des prix d’achat : les gens qui ne peuvent pas acheter ne peuvent que louer ».
Oui d’accord avec Rustroff1, mais certains peuvent aussi être habitants à titre gracieux(demeure familiale etc.), si on ne peut pas louer et qu’on a une famille compréhensive…
L’immobilier est-il un placement rentable ?
J. S. : Les produits défiscalisants comme les « De Robien » sont largement surestimés par certains commerciaux qui tentent de les présenter comme des placements miracles. Nombreux sont ceux qui ne se rendent pas compte que le marché locatif a légèrement baissé, et n’a auparavant pas augmenté dans les mêmes proportions que les prix de vente, ce qui procure un rendement médiocre au placement. Les avantages fiscaux ne suffisent pas pour rendre ce genre d’opération intéressante, sauf peut-être pour les ménages fortement fiscalisés.
P. I. : Pensez-vous que nous sommes dans une bulle immobilière ?
J. S. : Je pense que nous sommes effectivement dans une bulle.
http://www.prix-immo.com/news/banque_salon_immobilier.php
D’accord avec Dewitt… à condition d’avoir de la famille à proximité des universités et du lieu de travail. Personnellement mes études se faisaient à 100 km de chez mes parents et mon premier boulot à 300 km.
Mais ces personnes qui ne louent ni n’achètent ne sont pas des acteurs (victimes) du marché et leur motivation n’est peut être pas que financière.
Trouvé sur le site présenté dans le commentaire précédent :
(http://www.prix-immo.com/news/immobilier_speculation_baisse.php)
« BNP Paribas est largement baissier sur l’immobilier. Soulignant à quel point la flambée de l’immobilier a été forte depuis 2000, BNP Paribas estime que le mouvement de hausse des taux, initié par la BCE récemment, et qui devrait à priori se poursuivre, ainsi que les tensions sur le long terme, sont particulièrement défavorables à l’immobilier. De plus, la redynamisation du contexte boursier va certainement inciter une réallocation des actifs vers la Bourse, et des prises de bénéfices sur l’immobilier sont à prévoir…
A noter que Boursier.com est également baissier sur l’immobilier, comme de plus en plus d’analystes. Spéculer à la baisse sur ce secteur était impensable il y a quelques mois, et le fait de constater le développement de produits de ce type doit inciter les investisseurs à la prudence. »
En ce qui concerne les loyers, je n’ai malheureusement que peu d’espoirs qu’ils baissent significativement (du moins à Paris), ce qui me dégoute vu mon loyer (exhorbitant pour la surface).
En effet, si les statistiques de 91 font apparaître une baisse du prix de vente, les loyers ont eux continués de progresser. Cela m’a laissé perplexe mais j’imagine que c’est normal, les loyers étant plus proches du marché réel et donc moins sujets à la spéculation (à la hausse, comme à la baisse).
Bah de toute manière avec les soldes à la vente qui arrivent, je pourrai bientôt acheter : PRO-PRI-YEAH-TAIRE (à la Bidochons ;P)