M. Ph.: Et les stocks « nationaux » d’appartements ou de maisons, qui semblent exploser sur seloger comment sont-ils évalués ?
A. I. : Le sock des agences ne peut à lui seul donner une idée précise des logements « à vendre » en France. Plus de la moitié des biens (51 à 54 % selon la région) sont vendus sans le concours d’un professionnel, de PAP, c’est-à-dire de particulier à particulier.
D’après mes observations, dans les villages et petites villes où tout le monde se connaît, ou les très grandes villes où les petites annonces – de quartier, dans les journaux gratuits – sont omniprésentes, nous sommes très concurrencés. Le provincial, plus méfiant, fait davantage appel à nous.
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M. Ph. : Est-ce qu’Internet vous aide à évaluer le marché ?
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A. I. Oui et non. C’est un miroir déformant, où les occasions attérissent plus rarement et les biens apparaissent et disparaissent sans que le bien, la résidence où le quartier soient en cause. Les refus de prêt se multiplient. On a une idée précise de ce qui est en vente dans la commune, grâce aux photos on identifie le bâtiment instantanément, mais au niveau des prix, cela nous donne une idée de la tendance, pas les prix de vente réels.
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A propos d’Internet et d’évaluation des stocks, il y a un phénomène récent, qui date de quelques mois, et qui inquiète la profession. Les blogs personnels, dont le nombre explose littéralement, se substituent à toutes les autres méthodes classiques de vente.
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Un bon appareil numérique, une description détaillée du logement, comportant un plan, un mailing ciblé et quelques « open-house », journées portes ouvertes le week-end en général, et le tour est joué. Le particulier n’ayant qu’un bien à vendre, est enthousiasmé par ces nouveaux outils, met en place un site/blog d’une qualité exceptionnelle. L’écrin est alléchant et on vend le plus souvent aux… collègues des amis qui acceptent de forwarder le lien.
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Ces offres n’entrent pas dans les statistiques, comme les annonces d’agences, et ne sont pas « captables » comme les petites annonces ou celles du PAP. C’est un bouche à oreille électronique, plus efficace, plus outillé, démultiplié. Comme par exemple cet atelier de 10 m² à vendre dans Paris.
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M. Ph. : Quel est le stock actuel de l’agence que vous venez de quitter ?
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A. I. Il est supérieur aux 70 biens évoqués par la dépêche de la bourse, c’est tout ce que je peux vous dire. Un stock de 4 à 5 mois, en tenant compte du rythme de la saison hivernale, la plus calme de l’année dans notre secteur. On s’attend à ce qu’il gonfle davantage encore cet hiver, au vu de la conjoncture.
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Le blocage saisonnier, additioné à la décrue des prix, va ramener une partie des vendeurs « entreprenants », découragés par les délais et les négociations qui n’aboutissent pas, vers les professionnels.
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M. Ph. : Je vous remercie pour toutes ces informations, pour votre franchise et votre disponibilité.