Crédit ou viager hypothécaire pour capter la richesse endormie dans l’immobilier

Le gouvernement vient de mettre en route une vaste réforme du système de garantie des prêts qui vise à réinjecter dans l’économie une partie de la richesse accumulée dans l’immobilier. Mais aussi dans les biens mobiliers ayant une certaine valeur.

Nous vous avons déjà présenté cette réforme dans nos articles. L’AFP nous informe que le 22 Mars 2006, « cette réforme du « droit des sûretés », adoptée mercredi par le Conseil des ministres, comprend plusieurs mesures destinées à favoriser l’accès à la propriété ainsi qu’à développer le crédit pour soutenir la consommation des ménages et l’investissement des entreprises. Sa principale innovation est la création de deux nouveaux produits, le crédit hypothécaire rechargeable et le viager hypothécaire. »

« La mise en place des hypothèques rechargeables permettra de développer le crédit à la consommation et donc contribuera à la croissance », a expliqué le ministre de l’Economie, Thierry Breton, lors d’une conférence de presse conjointe avec le ministre de la Justice, Pascal Clément, place Vendôme.

« L’encours des crédits à la consommation est de 8% du PIB en France, contre 11% en Allemagne et 16% au Royaume-Uni », a rappelé M. Breton. « Un pays comme la France pourrait se satisfaire d’un taux d’épargne de 10% », contre 15,7% actuellement, a-t-il poursuivi. L’hypothèque « rechargeable » permettra d’utiliser l’hypothèque constituée sur un bien immobilier pour garantir plusieurs crédits successifs.

« Je cherche, conformément aux voeux du Président de la République, à mobiliser la valeur du patrimoine immobilier +dormant+ dans le financement de l’économie », a encore dit le ministre.
Le président Jacques Chirac s’était prononcé début janvier 2005 pour « une réforme profonde du crédit hypothécaire » afin de réinjecter dans l’économie une part de la richesse accumulée dans l’immobilier. « C’est une des clés de la forte croissance américaine de ces dernières années », avait-il fait valoir.

En juillet, la loi de modernisation de l’économie a autorisé le gouvernement à légiférer sur ce sujet par voie d’ordonnances. Le viager hypothécaire devrait permettre aux personnes âgées de percevoir un complément de retraite. Il s’agit d’un prêt, sous forme d’un capital ou d’une rente viagère, remboursable in fine, au décès de l’emprunteur ou lors de la vente de son logement.

Le texte prévoit plusieurs limitations pour que « l’élargissement des moyens de crédit » ne se fasse pas au « détriment (…) de la nécessaire protection des intérêts des personnes », a assuré Pascal Clément. Il exclut ainsi la possibilité de « recharger » une hypothèque pour garantir un « crédit revolving » et d’indexer le montant du crédit sur la hausse de la valeur de l’actif immobilier, comme c’est le cas au Royaume-Uni. Cela pour éviter une « spirale d’endettement ».

Au-delà, le texte réforme en profondeur l’hypothèque, largement sous-utilisée en France où la majorité des prêts immobiliers sont garantis par une caution financière. Les frais notariaux en matière hypothécaire, qui s’élevaient à 464 millions d’euros en 2005, devraient fondre de moitié (-240 millions) à compter de la mise en oeuvre de la réforme, soit « avant l’été », indiquent les services de la Chancellerie.

Enfin, le texte modernise le prêt sur gage, qui n’a pas changé depuis 1804. Il introduit le gage « sans dépossession », soit la possibilité pour un emprunteur de mettre en gage un bien tout en gardant la jouissance. De même, les entreprises pourront désormais mettre en gage leurs matières premières, marchandises et produits afin d’augmenter leur capacité d’investissement: il s’agit du « gage des stocks ».

Pourtant, notre système économique est bien éloigné du modèle anglo-saxon, qui est – certes – dopé  par une croissance soutenue, mais surtout porté par un emploi fluide et flexible. En Angleterre, c’est le particulier qui est fortement endetté, pour assumer pleinement ses dépenses les plus élémentaires, comme le logement, l’éducation de ses enfants, ou la sienne, ou encore la santé. En France, c’est surtout l’Etat qui est le plus endetté, puisqu’il finance une partie importante de ses dépenses, quand il n’entretient pas – carrément – une partie de sa population via des aides, des RMI, des allocations qui, de roues de secours ponctuelles, sont devenus l’unique source de revenus. Et un boulet pour la nation.

Il ne faut jamais le perdre de vue que l’univers anglo-saxon qui, sans être paradisiaque, a l’avantage d’être plus dynamique et plus sain, offre à ses citoyens la possibilité de payer ses dettes grâce à un emploi plus flexible, plus fluide, en un mot disponible. Ce qui est inquiétant en France, c’est que sans avoir mené de réformes de fond, sans avoir assoupli et modernisé l’emploi en France, on nous importe ces prêts hypothécaires rechargeables, alors que le nombre de « parasites » involontaires ne fait qu’augmenter (le nombre d’allocataires du RMI), et que dérocher un emploi est toujours une mission de longue haleine, quand elle n’est pas impossible.

Surendetter les Français pour les pousser à consommer davantage, n’a de sens que si on leur fournit d’abord un emploi, et un environnement dynamique, permettant de retomber rapidement sur ses pattes en cas de rupture professionnelle. Importer les méthodes anglo-saxones sans assaisinir la situation toujours aussi morose de l’emploi est purement suicidaire.

Si on veut faire consommer les Français, il faut d’une part les faire travailler en leur offrant un vrai emploi à plein temps, mieux rémunéré et moins précaire, supprimer les entraves comme les 35 heures, diminuer les charges salariales, mettre fin à l’assistanat quand il ne se justifie pas, mesures qui encourageront immanquablement l’initiative privée. Et d’autre part mettre fin à la flambée de l’immobilier qui absorbe toutes les économies des particuliers, qui rognent depuis des années sur leurs dépenses comme dans les pays moins développés, et qui dévore toutes les aides comme le prêt à taux zéro, tous les gains que le niveau bas des taux bancaires aurait pu leur apporter.

Tant que l’immobilier sera honteusement inaccessible, les Français auront le réflexe « hamster », c’est-à-dire le remplissage de la chaussette pour se constituer un apport suffisant pour accéder à la propritété, apport qui chaque année se réduit comme la peau de chagrin. Ce qui est démoralisant et inhibant en terme de consommation. Plutôt que d’aller chercher les sommes colossales qui dorment dans la pierre, il faudrait prendre des mesures pour arrêter ces flambées insensées avant qu’elle n’aillent trop loin. Elle présentent le risque de déflation comme au Japon, et coûtent plusieurs points au PIB,  entre autres en paralysant le secteur du BTP. La Chine l’a compris, et a trouvé la parade pour stopper sa bulle immobilière à temps. La France aurait pu, aurait du, trouver une solution elle aussi.

Immobilier, épargne et hypothèque rechergeable

L’immobilier risque de connaître une baisse durable et progressive