Ou « take it easy et n’achète pas à la va vite ! » Je trouve que rien ne vaut ce type de témoignages. Ils vous expliquent la réalité de la bulle, mieux que n’importe quelle conversation entre propriétaires, agents immobiliers et candidats à l’achat, aucun d’eux n’est neutre, mais leur perception de la bulle est toujours diamétralement opposée. Plutôt que de faire ma pêche dans la presse, cette semaine j’écume les forums.
« Cas n°1 : le gros malin de propriétaire, qui assure ses arrières » : 1) Imaginons que tu achètes un bien aujourd’hui a 200 000 euros, 35m2 a paris, c’est petit mais tu est jeune genre 23 ans, mais tu en a marre de payer 800 euros par mois pour ça.
2) Tu es « malin » donc tu fais 200000/800 = 250 mois de loyer donc la valeur de ton appartement est équivalente à 21 ans de loyer.
3) Tu achètes donc un bien 200 000
Mouais bof
Pas assez impartial, et trop caricatural
Oui, mais c’est drôle, et on voit ce que pensent les gens 😉
ça ne mérite pas de commentaire ; c’est tout simplement complètement faux et sans fondement sauf si tu cherches à acheter et que tu veux répendre ce genre d’idées pour faire baisser les prix.
Non, ce n’est pas le but !!! Je ne cherche pas à acheter ! C’est pas le moment, le marché est au top, voire un peu après le top, et ce n’est pas un message qui va influencer le marché immobilier. Les discours officiels des plus grands spécialistes n’ont aucun effet…, alors !
Le fait que ce type de commentaires fleurit partout sur le net, mérite justement qu’on les montre et… démonte si nécessaire. C’est à ça que sert un blog.
Cdlt,
Marie
je trouve ce calcul tout à fait pertinent….
Certes un peu « lourd », mais les chiffres parlent d’eux-mêmes…
Bravo et merci encore une fois pour cette remarque très pertinante.
Il faut faire une tableau pour la prochaine fois avec deux collones pour comparer les deux options.
Les tableaux sont ingérables et plantent tout le blog. Franchement, c’est trop de boulot, mais si qq’un a le courage et veux bien le mettre en PDF, je publie avec plaisir.
Marie
je vais essayer de fair une synthèse assez simple mais pas pour tout de suite.
La démonstration est valable, mais elle repose sur l’unique hypothèse que le marché a baissera en 10 ans, en euro courant, de 40%.
C’est énorme.
Je ne veux pas polémiquer sur la probabilité d’une telle baisse mais si le marché ne fait que subir une inflation normale des biens d’équipements de 2% les prix augmentent de 22 % en 10 ans donc il faut que la baisse en Euros courants soit de 40 + 22 soit 62%.
Je pense comme beaucoup de lecteur qu’il y a une bulle, donc que le marché baissera mais pas de 62%
Je pense qu’il faut faire le même type de raisonnement en prenant des hypothèses de baisse de prix plus raisonnables ex: -10% en Euros courant soit une baisse
réelle de -32%.
ne pas oublier que, a moins d’être fonctionnaire ou dans le para public (SNCF, EDF, Banques…) seule la mobilité pourra vous éviter le chômage… et encore.
Donc sur la durée d’une vie et surtout au début il m’apparait comme délirant de penser que l’on restera dans son studio 10 ans, il faut penser l’investissement en pensant aux coûts des mutations et de la mobilité.
C’est là que l’achat devient trés honéreux pour les personnes qui vivent dans un monde de compétition.
Salutations
IFRS2
Tiens, c’est mon premier post que je retourve la…
il y a quelques erreurs de jeunesse…
entre autre le fait que dans le cas 1, tout les interets sont d’abord rembourse (ce qui n’est pas vrai) en fait au lieu de 155 000E a rembourser, il faudra rembourser 125 000E…
Ceci est compense par le fait, que j’ai aussi oublie dans le cas numero deux les 20 000E de don de « papa et mamam »…
Bon je l’avoue, ce post est trop caricatural… mais bon il est la pour faire comprendre ce qu’est une situation de negative equity (devoir plus a la banque que la valeur de son bien) et quelle en sont les consequences!!!!
cheers
venez visiter:
http://www.pierreetpetrole.com
Depuis que j’ai vu ton site (avant aujourdhui, par succession de liens entre blogs), j’ai envie de m’acheter un PEZ! 🙂 , je blague pas, pas cher et interessant!
le site de Pierre… 🙂
Moi aussi j’ai hâte que la bulle explose… enfin une fois que j’aurais vendu mon appart et avant que j’achète ma maison!!!
Salut Oggy,
Bon en terme de remuneration c’est pas le mieux (en fait vous donnerez de l’argent pour la bonne cause).
EN effet le taux de remuneration est de 7%, mais en monnaie malgache, que vous devrez vous meme recuperer a madagascar… au cours d’un voyage ou vous verrez peu etre votre zebu…
Bref, une bonne action… perso ce qu’il m’a plus c’est que neanmoins, il y a un taux d’interet de 7% a payer pour le beneficiere du zebu… ce n’est pas du benevolat de ma part c’est de l’aide au developmeent sur des projet « rentable » ou les gens cree de la valeur… grace a seulement 300E…
cheers
Salut Pierre,
Maintenant ça me revient. J’avais ce mail dans mes archives depuis des lustres. J’Y repensais souvent. C’est l’un de ceux qui m’ont poussé à me lancer dans cette aventure immobilière.
Tous les séniors que je connais et qui ne sont pas propriétaires ont des problèmes d’argent plus ou moins importants suivant leur état de santé. On pourrait donner autant d’exemples que de contre exemples qui illustrent votre calcul.
S’il y a une leçon à retenir de la bulle actuelle, c’est qu’il faut acheter le plus tôt possible. J’ai moi même profité d’un loyer très bas (300
oui il n’y a pas que les jeunes qui souffrent de difficultés a se loger
Ce post est excellent et je ne manquerai pas de transmettre l’exemple à tous mes amis qui se demandent s’ils vont acheter… mais pas à ceux qui ont franchi le pas, je crois que je leur ai déjà assez rabattu les oreilles avec la bulle !
En revanche, s’il était intéressant de mener les deux calculs jusqu’au bout, on peut souligner que dans le 1er cas, le sort du propriétaire est encore plus triste : aucun banquier ne lui prêtera plus que la valeur du logement qu’il compte acheter (sinon le banquier risque d’y laisser des plumes en cas de non remboursement).
Il est donc condamné à vendre son studio moins cher que ce qu’il lui reste à rembourser, et à payer des mensualités sur cette perte, en plus du loyer de son 2 pièces et demie en troisième couronne.
A moins que, plein d’espoir, il ne mette son studio en location (moins cher que ses remboursements => là aussi chaque mois il doit rembourser la différence ; en plus il va payer des impôts sur ses loyers) en attendant un retour des prix à meilleure fortune, pendant qu’il assume là aussi le loyer de son deux pièces et demie en troisième couronne.
Je ne comprends pas les calculs de notre ami!!!
Il a oublie pas mal de parametres dans son calcul. Entre autres GRAVE OMMISSIONs: inflation!!!
Et la cela change les choses.
Ex de simulations:
Scenario 1:
Loyer 855 euro/mois
inflation: 1.6% puis 2% au bout d’un an
Papamaman donne 20000
livret A + PEL 2.5%
baisse immo de 35% en 6 ans.
taux interet relativement fort 6% sur 8 ans
Effort maxi par mois 1492;
Indice construction (indexation des loyers): 3.5%
Charges coproprietes + foncier: 290 euros /mois
notaire + agence: 5.5+7% du prix achat + 2400 euros credi logement;
====> perte Achat vs location pendant 6 ans puis achat d’un produit a 130000 euro (constant) credit sur 8 ans: 40000 euros (constant)
Scenario 2:
Loyer 855 euro/mois
inflation: 1.6% puis 2% au bout d’un an
Papamaman donne 20000
livret A + PEL 2.5%
baisse immo de 22% en 6 ans.
taux interet relativement fort 6% sur 8 ans
Effort maxi par mois 1492;
Indice construction (indexation des loyers): 3.5%
Charges coproprietes + foncier: 290 euros /mois
notaire + agence: 5.5+7% du prix achat + 2400 euros credi logement;
====> perte Achat vs location pendant 6 ans puis achat d’un produit a 15560 euro (constant) credit sur 8 ans: 4000 euros (constant)
Scenario 3:
Loyer 855 euro/mois
inflation: 2% puis 2.6% au bout d’un an et 3.2% au bout de 3ans
Papamaman donne 20000
livret A + PEL 2.5%
baisse immo de 35% en 6 ans.
taux interet relativement fort 6% sur 8 ans
Effort maxi par mois 1492;
Indice construction (indexation des loyers): 3.5%
Charges coproprietes + foncier: 290 euros /mois
notaire + agence: 5.5+7% du prix achat + 2400 euros credi logement;
====> perte Achat vs location pendant 6 ans puis achat d’un produit a 130000 euro (constant) credit sur 8 ans: 20000 euros (constant)
Scenario 4:
Loyer 855 euro/mois
inflation: 2% puis 2.6% au bout d’un an et 3.2% au bout de 3ans
Papamaman donne 20000
livret A + PEL 2.5%
baisse immo de 22% en 6 ans.
taux interet 6% sur 15 ans
Effort maxi par mois 1492;
Indice construction (indexation des loyers): 3.5%
Charges coproprietes + foncier: 290 euros /mois
notaire + agence: 5.5+7% du prix achat + 2400 euros credi logement;
====> gain Achat vs location pendant 6 ans puis achat d’un produit a 155000 euro (constant) credit sur 15 ans: 16000 euros (constant)
Voici le script matlab pour les presentes simulations:
for START=[1 6*12]
LOYER=855;
AVERSERPARMOI=1180;
AVERSERPARMOI=1500;
INDICCONSTRUCT=0.035;
NB=15;
CHARGE=290;
VALORISATION=000;
TRAVAUX=0000;
TAUX4CREDIT=0.036;
LIVRETA=0.025;
CAPITAL=200000;
APPORT=20000;
NOTAGENC=(.055+0.07)*CAPITAL+2400;
REFERENCE=1;
PRET=CAPITAL+NOTAGENC-APPORT;
TxPer=TAUX4CREDIT/12;
mens=(PRET*TxPer)/(1-(1+TxPer)^(-NB*12));
infl=0.016+0.003*((1:400)>(1*12));
infl=(0.02+0.006*((1:400)>(1*12))+0.006*((1:400)>(2*12)));
inflTxPer=TxPer*12+(infl-0.016).*((1:400)>(1))+0.0025*((1:400)>(1*12))+0.0025*((1:400)>(2*12))+0.0025*((1:400)>(3*12));
inflTxPer=TxPer*12+(infl-0.012).*((1:400)>(1))+0.0025*((1:400)>(1*12))+0.0035*((1:400)>(2*12))+0.0025*((1:400)>(3*12))+0.0025*((1:400)>(4*12));
inflTxPer=TxPer*12+(infl-0.012).*((1:400)>(1))+0.005*((1:400)>(1*12))+0.005*((1:400)>(2*12))+0.005*((1:400)>(3*12))+0.0025*((1:400)>(4*12));
infimmo=-0.14*sin((1:400)/28-0.01)./((1:400)/20+0.55)+0.012;col=’k’;%TYP ie 17%
infimmo=-0.15*sin((1:400)/28)./((1:400)/20+0.35)+0.012;col=’k’;%TYP 2 ie 21%
%infimmo=-0.06*sin((1:400)/25-0.1)./((1:400)/25+0.3)+0.015;col=’g’ ;%BEST CASE ie io)
APPORT=APPORT*(1+LIVRETA/12) +AVERSERPARMOI-LOYER;
R=R+LOYER+AVERSERPARMOI-LOYER;
AMOI=APPORT;STORR(io)=R;
elseif (START==io)
if io==1;
PRET=CAPITAL+NOTAGENC-APPORT;
NB=15;col=’g’;
else
CAPITALinf=CAPITALinf+TRAVAUX;TRAVAUX=0;col=’k’;
TxPer=inflTxPer(io)/12;
PRET=CAPITALinf+NOTAGENC-APPORT;
for NB=8:15;
mens=(PRET*TxPer)/((1-(1+TxPer)^(-NB*12)));
if mens<(AVERSERPARMOI-CHARGE);break;end
end
end
mens=(PRET*TxPer)/((1-(1+TxPer)^(-NB*12)));
mensTRAVAUX=(TRAVAUX*0.01/12)/((1-(1+0.01/12)^(-10*12)));
A=PRET;
ATRAVAUX=TRAVAUX;
AMOI=CAPITALinf+TRAVAUX;
disp([‘ACHAT ‘ num2str(CAPITALinf/REFERENCE) ‘ PRET ‘ num2str(PRET) ‘ A ‘ num2str(TxPer*12/REFERENCE) ‘ MENSUAL ‘ num2str(mens) ‘ ET TRAVAUX ‘ num2str(TRAVAUX/REFERENCE) ‘ MENSUAL ‘ num2str(mensTRAVAUX/REFERENCE) ])
else
interet=TxPer*A;
remb=mens-interet;
interetTRAVAUX=0.01*ATRAVAUX/12;
rembTRAVAUX=mensTRAVAUX-interetTRAVAUX;
ATRAVAUX=ATRAVAUX-rembTRAVAUX;
A=A-remb;
ATRAVAUX=ATRAVAUX-rembTRAVAUX;
if ATRAVAUX<0;mensTRAVAUX=0;end
if A<0;mens=0;end
R=R+mens+CHARGE+mensTRAVAUX;
AMOI=CAPITALinf+TRAVAUX;
end
if START~=1; plot(io/12,-(R-STORR(io))/1000/REFERENCE,’–‘); end
STORR(io)=R;
h=plot(io/12,AMOI/1000/REFERENCE,[‘*’ col]);hold on
plot(io/12,R/1000/REFERENCE,[‘.’ col]);hold on
end
axis tight
end %START
En tout ca bravo et merci Marie
« Pour ma part, je n’ai pas attendu pour acheter, à 25ans et en proche banlieue. Puis à 28ans j’ai revendu et racheter plus grand toujours en proche banlieue; »
Ce post semble être de la désinformation ou du pousse au crime.
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