Flash back 2 : l’immobilier en 2003…

Après un retour en l’an 2000, au début de la hausse que nous connaissons depuis plus de 7 ans, retour cette fois en 2003, où certains commencent à se poser des questions sur la hausse : jusqu’où cela va-t’il aller ? Le titre de l’article y répond un peu : « Tant qu’il y aura des acheteurs… »
« Une activité au beau fixe, des prix en hausse. La crise annoncée n’a pas eu lieu. Pas encore? Malgré un contexte morose, le marché est resté bien orienté début 2003.
Deux mille, trois mille. .. qui dit mieux? Jusqu’à dix mille euros le mètre carré pour un appartement de grand luxe avec vue panoramique au Cap d’Antibes, ou même douze mille euros le mètre carré pour une résidence forcément haut de gamme dans le quartier Saint-Germain-l’Auxerrois à Paris, près du Louvre et du Pont Neuf. Malgré la guerre en Irak, les contre-performances boursières et la déprime économique, rien ne semble affecter l’insolente santé de l’immobilier d’habitation. Démentant les cassandres qui auguraient depuis plusieurs mois un retournement, le marché continue de grimper.

A Paris comme dans les métropoles régionales, au centre-ville ou en périphérie, dans le neuf comme dans l’ancien. Avec, évidemment, de très fortes disparités selon la qualité des biens et leur emplacement. Après un très bon millésime 2002, le rythme de hausse des prix s’est même accéléré au premier trimestre: selon la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers), la progression sur un an atteint 11,1 % pour la France entière dans l’ancien, contre 8,1 % au second semestre 2002 et 5,3 % au premier semestre.

Diagnostic identique chez les notaires parisiens, qui ne notent  » aucun signe avant-coureur d’un quelconque décrochage « . Ils estiment la hausse moyenne des prix de l’ancien dans Paris à 10,2 % en 2002, un chiffre proche de celui de la Fnaim (10,1 %).

La hausse jusqu’où? Pas jusqu’au ciel, comme le fait remarquer Béatrice Créneau-Jabaud, présidente de la chambre des notaires de Paris, soulignant que  » les prix ne pourront pas durablement augmenter de 10 % chaque année « . Fin 2002, dans la capitale, le marché est revenu à son plus haut de 1991 en euros courants. En euros constants, c’est-à-dire inflation déduite, il reste encore une petite marge (voir graphique). Certains en déduisent un prochain palier de hausse, d’autant que la clientèle étrangère tire toujours le marché: les prix français, même très hauts, sont encore inférieurs à ceux d’autres pays européens, la Grande-Bretagne notamment.

Avec une belle unanimité, tous les experts réfutent le risque d’une crise majeure type années 90 sur un marché qui, aujourd’hui, n’est pas spéculatif. Les acheteurs sont essentiellement des utilisateurs, l’activité des marchands de biens restant marginale (7,3 % des ventes à Paris en 2002, selon la chambre des notaires). Ils se précipitent sur l’acquisition immobilière avec un appétit que la pénurie enregistrée sur le marché locatif n’a fait qu’aiguiser.

Grâce aux bas niveaux historiques des taux d’intérêt, la solvabilité des ménages est encore bonne, l’augmentation de la capacité d’emprunt compensant la cherté des biens immobiliers. Mais une remontée des taux n’est pas à exclure, d’aucuns la prévoyant déjà pour l’automne. Des crédits plus chers s’ajoutant à l’aggravation du chômage et à l’atonie du pouvoir d’achat (hausse prévue de 0,8 % cette année, contre 3,5 % en 2002) doucheraient alors les enthousiasmes. Indice déjà inquiétant, le repli de l’immobilier d’entreprise intervenu en 2002 pourrait bien anticiper des lendemains qui déchantent dans le logement.

Mais il existe aussi des accélérateurs à l’envolée des prix. Souvent invoqué, l’argument de l’immobilier valeur refuge doit être relativisé: seule une minorité de Français détient un portefeuille boursier et les richesses parties en fumée sont également perdues pour le logement. Plus convaincant pour expliquer cette tendance haussière : l’évolution de la société française. Le vieillissement de la population, l’augmentation des divorces, la multiplication des familles recomposées amplifient la demande potentielle. Alors qu’environ 300 000 logements sont construits chaque année, l’Insee estime qu’il en faudrait 320 000. Un déficit que les dernières mesures gouvernementales sur l’investissement locatif en loi Besson vont probablement réduire en favorisant la construction. Pas tout de suite, pas totalement et à condition de trouver des terrains. D’ici là, tant que la demande restera supérieure à l’offre, la hausse devrait continuer. Avec des « si » concernant les conditions de crédit ou le pouvoir d’achat, qui, dans un premier temps, ne devraient toutefois jouer que sur son amplitude. « 

La suite au prochain épisode 🙂

A lire également :
Flash back : l’immobilier en 2000…
Immobilier : revue de presse du mois de mai 2007
Immobilier : revue de presse du mois d’avril 2007