D’une part, le réseau de franchises immobilières Guy Hoquet (580 agences en France) nous annonce que, d’après ces données chiffrées, les prix de l’immobilier (ndlr : les logements vendus par GH, faudrait pas généraliser quand même car GH n’est pas le centre du monde) ont baissé de 15 % depuis Janvier 2008. D’ailleurs, cela n’est pas fini puisque le réseau Laforêt prévoit lui, ce mois-ci, encore 10 % de baisse à venir. Pendant ce temps-là, et c’est pour cela que j’aime comparer des articles de presse entre eux, on nous annonce des taux d’emprunt à moins de 4 % avant fin 2009 et surtout « un acquéreur contractant un prêt à taux fixe d
L’attente ne fera que prolonger la crise en tout cas.
Une seule chose et sûr nous vendons principlement des petits prix, a des Primo accédants.
Le prix moyen 2009 est bas car les grosses ventes sont trés rares.
Si le pouvoir d’achat des acquéreurs augmente avec la baisse des taux + une petite baisse des prix, le déblocage du moyenne gamme, puis du haut de gamme ne devrait pas tarder.
( Printemps 2010 ? )
C’est un fait que les taux baissent et les prix egalement, mais etant donne que le deficit du pays a augmente et vu qu’en 2010 le gouvernement va faire un emprunt national, cela signifie que tous les francais heritent d’une dette supplementaire qu’il faut honorer, c’est a dire que le montant des remboursements vont augmenter et d’ou croyez-vous que va venir l’argent pour payer cela ???? De vos poches messieurs !!!!
Tiens, je croyais que ça avait déjà redémarré au printemps ? Dixit la FNAIM.
Pourquoi ô pourquoi, faudrait-il que « reprise » rime avec « hausse et spéculation, allez hop c’est reparti comme en 40 » ??
La crise c’est la hausse disproportionnée de l’immobilier, là où seuls les spéculateurs sont gagnants mais l’écrasante majorité ne peut pas (ou en s’endettant de manière inconsidérée) acheter un logement à moins d’être millionnaire.
La baisse est un juste retour à la normalité.
Et pourquoi ô pourquoi, faudrait-il faire une plue-value sur son achat.
Pourquoi ô pourquoi, l’immo ca devrait constamment augmenté ??
Certains vendent des biens vieux et pourri et pensent que ca a pris de la valeur !
Une bonne grippe A la dessus et l’immobillier sera quasi gratuit…
@ yan
tout a fait d’accord avec toi, l’augmentation des prix de l’immo ne profite en réalité qu’aux AIs, qu’aux Banques, et qu’aux Notaires. mais les gens ont du mal a comprendre que réaliser une plus value ce n’ai pas de gagner de l’argent car on rachète aussi plus cher
en attendant les commissions perçues par AIs, Notaires et banques, sont elles plus importantes.
J’ai commencé à visiter des maisons.
L’AI nous dit que ça n’a baissé que de 2% dans la ville, mais plus dans les villes autour.
Bref on visite. Les gens ont déjà baissé de 400k
J’aime bien les qualificatifs qui persistent bien après que la folie ambiante ai fait oublier ce sur quoi il est basé.
Rappelez vous il y as 10 ans, avant l’euro.
Un millionnaire, c’était un homme riche.
Un multi-millionnaire, c’était un homme vraiment riche.
Un milliardaire pff un émir, un bill Gate ou un Rotchild.
Il as quoi maintenant ce millionnaire d’il y as 10 ans ?
150 000 euros, juste de quoi ce payer une maison de 40m² sur 200 de jardin.
Une maison d’un cadre de l’époque (dont la femme ne travaillait pas)???
Mon dieux entre 300 et 450K au moins, entre 2 et 3 millions !!!
Une maison pour multi-millionnaire donc.
Que reste t’il à nos bon petits milliardaire de l’époque?
Une jolis propriété tout de même, on vas pas trop les plaindre.
Quand mais quand donc comprendrons il tous en c
Un bien immo vaut le prix qu’un acheteur veux bien mettre dedans.
EL
exact
Et comme tu le dis il y a que les biens immo a petit prix qui partent
Donc ce qui ne se vendent pas vale combien 0 ?
@EL
La phrase universel du commercial… elle est irréfutable. Par contre on peut discuter sur le mot acheteur qu’il est possible de décliner en d’autres termes genre pigeon, mouton, gens crédule manipulé ou spéculateur. La phrase est logique mais l’acheteur ne l’est pas toujours et c’est ca le problème.
A voir la bulle des bulbes de tulipes à l’époque, les acheteurs étaient prêt à s’endetter sur une vie pour acheter quelques bulbes de tulipes… Cela s’est payé cher comme dans toute bulle, il y a une fin (triste en général pour le dernier maillon de la chaine).
A >>>> LOL2
« Au final la maison partirait peut-être à 330k
A >>> coco
« acheteur qu’il est possible de décliner en d’autres termes genre pigeon, mouton, gens crédule manipulé ou spéculateur »
Tu dois confondre les clients du marché immo avec les clients l’église de Scientologie.
Non il est excessivement rare qu’un acheteur ne soit pas content du bien qu’il acheté, il correspondait a ces besoins ou il a eut un coup de c
a LOL2 Moi personnellement je n’achèterai pas une maison pourrie a 330K euro, c’est beaucoup d’argent pour un bien de cette qualité; par contre je mettrai plutôt 200K euro dans un petit appartement, quitte á être un peu serré ; ce n
Ppppfffffffff —> à vous lire je suis archi démuni avec mes 85m2 (3 chambres quand même) + garage/cellier… construit en 2006/2007 sur un terrain de 500m2. L’ensemble pour un global de 140ke à moins de 2kms Océan. FRANCHEMENT : vous êtes tous désespérant car NON je n’ai pas acheté que pour 2 ans et compte voir pousser mes jeunes plantations ;-))
Arrêtez de vouloir spéculer sur tout et vivez comme vous le voulez mais agissez !
@ EL
« Non il est excessivement rare qu’un acheteur ne soit pas content du bien qu’il acheté ». Oui, effectivement, ils sont heureux relativement parlant. Ils se disent qu’ils se sont saigné mais il ont un chez eux au prix du marché (c’est à dire au prix ou tout le monde se fait saigner, hein). Proposons leur un -20% à ces gens là, ne seront t-ils pas encore plus heureux? Ha, oui, c’est vrai, les notaires et autres parasites auront moins au passage… tant pis!
On en parle peu ici mais il y a aussi les ventes aux enchères par les notaires ou forcées. Mon fils y a trouvé sa maison de 175m2 avec un beau jardin clos de murs. C’est vieux, 18eme siecle, mais solide. Tout est à refaire dedans mais à 175000
Pour moi la manière de traiter l’IMMO ressemble à la manière d’acheter dans les souks (sans aucun comparatif de prix juste la manière de faire)… Dans le sens où les gens voient/visitent et négocient ! le bon prix est celui où acquereurs et vendeurs se mettent d’accord ! Chacun voit après midi à sa porte : pour un même bien, certains s’y voient déjà, quand d’autres ne se projetent pas du tout dedans…
@ Coco, j’ai exercé de 2000 à 2007 dans l’IMMO pour gagner ma croûte et ben je t’assure que même en période dite de bulle immobilière si un mec me faisait une offre à -20%, je la prenais au sérieux, la transmettais aux vendeurs en l’appuyant et surtout si la vente venait à se faire après négo j’alignais ma COM au passage… malgré ce que tu as l’air de penser !
Les gens qui parcourent ce blog n’arrivent pas a assimiler que la comission de l’agence n’est jamais fixe ni au pourcentage l lors de la négociation.
Le % de com est appliqué lors de la prise du mandat et uniquement a ce moment , les % sont libres.
Il est evident et faut etre vraiment tres con pour pas le comprendre que Acheteur / Agence / Vendeur / Notaire / Promoteur ont tous interet a faire un effort pour que la transaction se fasse et que chacun puisse passer au projet d’apres.
Il y a un faux probleme en France:
1 – Les acheteurs pensent q’en passant par une agence ils paieront leur bien plus cher , ce qui est completement faux.
Lorsqu’une agence a un portefeuille de 200 biens a la vente que cette meme agence est installée depuis 10 ans qu’il a fait plus de 300 à 400 ventes , je pense en toute sincérité qu’il est apte plus que n’importe qui a juger du prix du marché y compris des notaires qui ne se déplacent jamais.
Un AI avec le suivi de l’activité peut savoir quelles propositions ont été faite , les points positifs et les point négatifs de tel ou tel bien.
2- Les vendeurs pour certains pensent etre les rois du pétroles et avoir la cinquième merveille du monde , ils mettent une annonce de Pap refusent de passer par une agence qui va baisser le prix deja lors de la prise du mandat et plus tard lors de la negociation si on bien n’est pas au prix.
Cas precis datant d’il y 8 jours , j’ai estimé une maison a 235000 euros , le proprio la passe en annonce a 280 000 euros!
Qui est le voleur?
@ titi
Ok sur le fond de ton raisonnement. Mais encore une fois, ce n’est pas parcequ’une agence aligne un bien sur le prix du marché que le prix est réaliste pour les acheteurs. Il faut comprendre que le prix du marché n’est pas forcément le prix qu’il faudrait logiquement payé en fonction de la prestation. Le fond du problème est là.
En bourse, on peut acheté l’action d’une entreprise dont l’outil de production et d’innovation est pourrit 4 fois trop cher/valeur économique réelle, mais au prix du marché…
@ La négociation du prix est tout un art. C’est selon le marché, le bien et sa situation et des motivations de chacun. Alors agence ou pas à +/- 10% du prix, si l’affaire est bonne elle reste bonne et si elle est mauvaise elle reste mauvaise.
Que dire du matraquage médiatique de ce matin à la radio et du Monde d’hier soir dont les articles sur l’immobilier qui « redémarre » sentent l’opération commando de la dernière chance ?
Alors Christophe, Quelle réactions ?
petite info, la BCE a dans les cartons l’option de remonter prochainement sont taux directeur.
alors la baisse des taux, oui… mais peut etre plus pour tres longtemps ou plus autant !
Et alors?
Une hausse des taux de la BCe qui engendreraient une hausse des taux des prêts immos diminuerait la solvabilité des acheteurs… Donc c’est surement pas ça qui va faire repartir le marché.
Ce qui m’étonne aujourd’hui, c’est ce matraquage médiatique, à la limite du harcelement à la radio, TV, presse… J’ai vraiment l’impression qu’on cherche l’endoctrinement de la populasse…
Et avec le beau bordel avec l’affaire FNAIM/HBC, on a compris que seul des données provenant d’une source IMPARTIALE (genre friggit) peut avoir de l’importance. Le reste, c’est de la com et de la pub (voir pub mensongère)…
Comment peut-on trouver sur Le Monde.fr un blog aussi médiocre, sans aucun sens économique? juste un peu en dessous des « brèves de comptoir »
?
Bonsoir,
ce matin 02/07/09 le thème était Journée spéciale immobilier : la baisse des prix s
C’est vraiment intéressant de voir tout ces acteurs du marché immobilier:
La baisse s’essouffle pour l’immobilier pour les acteurs du marché du logement… et puis vous avez un gros acteur de ce même marché, pas un AI de quartier, ou un quelconque syndicat d’AI… mais un propriétaire qui vends tout ses logements et abandonne la gestion de logement d’habitation pour un montant de 2 milliards
A>>> STEF
Autre vision des choses dans un autre article qui dit que son parc est en mauvaise état, avec rendement locatif très bas et que de gros investissements de rénovation sont à prévoir, et surtout que les offres en cours sont plus hautes que prévues.
http://www.lemonde.fr/economie/article/2009/06/22/la-vente-de-logements-locatifs-d-icade-suscite-des-frictions-au-sein-du-monde-hlm_1209830_3234.html
«Le produit de ces cessions va nous donner une flexibilité financière unique» , indique Serge Grzybowski, PDG d’Icade. Sur les 2 milliards, la foncière, qui est une société d’investissement immobilier cotée, devra distribuer à ses actionnaires 50 % de la plus-value dégagée, environ 300 millions d’euros, soit 6 euros au moins par action. Une manne que la CDC, qui détient 61,6 % d’Icade, n’aura aucun mal à réinvestir »
On n
On est pas à 15+15+10 !!! On est à 15+3+0 !!! Seuls les taux onté significativement baissés depuis le point MAX d’octobre. On est encore loin de la grande braderie!
@EL
Votre article date un peu par rapport à celui du Figaro, les négociations ont évolué depuis…C’est donc -12 % à l’estimation fin 2008
Généraliser 600 logements « très dégradé » sur un parc de 32000 est une drôle de façon d’interpréter l’article du monde
Quand au niveau du rendement, je le cherche encore…
Au non il ne font pas une mauvaise affaire (30%de pv), mais pourquoi la faire maintenant sur une base de prix qui se trouve au bas plus cycle (d’après les « experts » qui prétendent que la baisse est terminée ), Icade semble avoir une autre vision du positionnement du marché immobilier du logement dans son cycle…
Les institutionnelles dans l’immo se rappel très bien de la dernière crise et le cauchemar de voir leurs actifs fondre dans leur bilan les prochaines années ne les enthousiasme pas beaucoup
a >> Stef
« Votre article date un peu par rapport à celui du Figaro »
oui 11 jours.
« Quand au niveau du rendement, je le cherche encore »
De 6 à 10
Faites circuler cette video:
http://www.youtube.com/watch?v=ta6TSCPcnLs
Elle est totalement ahurissante. 9.000.000.000.000 $ volatilisés soit 30.000$ par habitant US.
On ne sait pas où cette somme est allée!!!
La première puissance de la planète perd l’équivalent d’une année de salaire de la totalité de sa population comme d’autres oublient où ils ont rangé leurs photos souvenir.
Quand la déferlante va s’abattre sur le château de sable de l’économie… On saura alors que ce que nous vivons en ce moment n’est qu’une vaguelette humidifiante.
bientôt on aura des stats de -90%…mdr
c’est bien des taux bas ….encore faut il avoir son prêt.mdr
les promesses tiennent les coui…. en joyeux.
il me semble important d’analyser aussi de la baisse des loyers
les prix des immeubles baissent lentement
la baisse généralisée des taux, c’est à dire des rendements se traduit donc par une pression très forte sur les loyers, qui semblent baisser beaucoup plus vite qu’on ne dit
L’indicateur n’est pas la moyenne mais les loyers pratiqués sur les logements libres lors de la mise en location.
‘article de ce matin :
http://www.poitiers.maville.com/actu/actudet_-Le-logement-social-au-c%C5%93ur-d%E2%80%99une-concurrence-inedite-_loc-994204_actu.Htm
montre qu’en province les de Robien sont maintenant inférieurs les loyers HLM
Il en résulte une baisse rapide des liste d’attente HLM
ce qui devrait faire cesser les aides publiques (surtout des collectivités locales)
et les distorsions de marché.
un article d’universimmo http://www.universimmo.com/brev/unibrev000.asp?Brev_Code=1608
tend à montrer que le système de mixité HLM/privé ne marche pas très bien en copropriété…
il est donc tout a fait possible de penser les prix refusant de baisser du fait du déséquilibre offre demande, la pression peut venir du marché locatif… avec une baisse rapide des loyers
@EL
Et oui en une dizaine de jour, une négo passe en exclusivité en vers la SNI sur » une décote de 12,6 % par rapport à la valeur d’expertise arrêtée au 31 décembre 2008″
« De 6 à 10
A >>> Steph
Explique moi comment tu fais le calcul d
Tu nous as toujours pas dit ta profession, nous pouvons déjà éliminer le métier de Comptable.
@El
Ben expliquez nous que « De 6 à 10
A >>> Stef
Explique moi comment tu fais le calcul d
@EL
Une simple règle de 3.
Et vous, comment faites vous pour estimer que c’est « un rendement locatif très bas »?
A >>> Stef
« Une simple règle de 3 »
Un peu simple comme méthode!!!
Il te manque environ une dixième de paramètres :
Prix d’achat TFC
Travaux
Charges
Cout du la gestion
Taxe foncière
Assurances
Logements vide
Loyers impayé
Impôts
CSG / RDS sur le revenu foncier
Avec cela tu auras un taux de rendement locatif.
@EL
Pour calculer un rendement BRUT c’est suffisant…
Vous ne m’avez toujours pas dit comment vous faites pour estimer que c’est « un rendement locatif très bas »
Que veux tu faire avec un rendement brut !!!
Si tu veux acheter des biens avec un rendement entre 6,07 % et 10,12 % par an avec ta méthode de calcul une simple règle de 3 (un 1 mois de loyer X 12 et / par le prix d’achat net vendeur) il n’y a pas de problème, tu va en trouver.
Mais après tu vas rapidement comprendre comment il faut calculer, car tu auras un petit un problème de financement.
Et oui on commence toujours par calculer le rendement Brut, puis l’acheteur potentiel en fonction de son statut ( intsitutionel, particulier) integrera les differents éléments que vous citez et son regime fiscale pour calculer sont rendement net et son rendement net net qui sera propre à chaque cas.
Mais la base de calcul reste toujour le rendement brut qui lui ne change pas en fonction de l’aquéreur.
Vous ne m’avez toujours pas dit comment vous faites pour estimer que c’est « un rendement locatif très bas »
A >>> Stef
« Vous ne m’avez toujours pas dit comment vous faites pour estimer que c’est « un rendement locatif très bas »
Relis les articles tu auras la réponse.
« Et oui on commence toujours par calculer le rendement Brut »
C’est qui on ?
Si tu vois un AI te vendre un rendement brut part en courant.
Le rendement brut ne veut rien dire !!!
Tu peux avoir un bon rendement brut et arriver a un mauvais rendement net, l’inverse est impossible, je n’ai jamais vendu un bien a un investisseur en parlant de rendement brut, je fais une simulation avec au mini les éléments suivant:
Prix d’achat TFC, loyers, travaux a prévoir , charges, cout du la gestion, taxe foncière et impots, assurances.
C’est peut etre pour cela que mes clients reviennent me voir depuis une 12 éme d’années dèjà.
@EL,
Encore une fois le rendement brut n’est pas suffisant mais il est nécessaire puisqu’il sert au calcul du rendement net et net net…
A aucun moment les articles mentionnent que « c’est un rendement locatif très bas » comme vous l’écrivez et ni les éléments que vous mentionnez, qui sont exactes, nécessaire à évaluer un rendement net n ‘apparaissent dans les articles… Alors encore une fois comment faites vous pour estimer que « c’est un rendement locatifs très bas »?
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