Taux immobiliers : 1% d’écart entre France et Italie

Non, je ne vous oublie pas, mais étant très pris par diverses obligations professionnelles, je n’ai en ce moment que très peu le temps d’intervenir sur ce blog. Si je le fais aujourd’hui, c’est que j’ai un sujet tout trouvé, consécutif à une petite recherche effectuée hier soir. Une voisine est en effet venu nous trouver pour nous demander conseil : elle est actuellement locataire, seule avec son fils, paye 350 euros de loyer pour un minuscule T2 en pleine campagne, et vient de tomber sur un appartement à vendre pour 85.000 euros. Elle est alors venue nous demander si cela vallait le coup d’acheter, et si oui, à quel taux et sous quelle formule.

Ma première réaction a été de lui dire que ce n’était pas le moment, compte tenu de la conjoncture actuelle, mais comme il s’agit d’une habitation principale, le calcul est un peu différent, puisqu’il s’agit de comparer entre le coût d’un loyer et le coût d’un remboursement d’emprunt, notamment les intérêts. Et si les prix baissent dans les prochaines années, à partir du moment où elle reste en mesure de rembourser son emprunt, cela n’a que peu d’importance, même si elle était amené à déménager.

Bref, dans son cas, nous avons étudié un peu plus en détail le dossier. Avec 10.000 euros d’apport possible, nous avons regardé ce que pouvait donner les taux et mensualités d’un emprunt de 75.000 euros. Ah oui, petite précision, je suis en Italie, pour ceux qui ne le sauraient pas 🙂 Et ici, les habitudes vont plutôt aux taux variables…  Mauvais point déjà, surtout quand on sait ce qu’il se passe aux Etats-Unis, et connaissant la situation délicate de ma voisine, ne pouvant compter que sur son seul salaire.
J’ai donc regardé les deux (variable et fixe, plus quelques autres formules intermédiaires, comme les taux capés), et quelle ne fut pas ma surprise de tomber sur des taux supérieurs à 6%, quand ce n’était pas supérieurs à 6.5%! Il faut dire qu’elle ne serait pas en mesure de rembourser plus de 450 à 500 euros par mois, et nous avons donc dû nous tourner vers des prêts sur 25 à 30 ans.
Si je ne suis déjà pas favorable à de telles durées d’emprunt, partir sur un taux variable me semble suicidaire, ou en tout cas beaucoup trop aléatoire. Je lui ai donc conseillé du fixe ou rien du tout (sans doute les habitudes françaises, mais qui ont du bon). De toute façon, les écarts ne sont pas apparus très importants entre fixe et variable. Ouf!
Mais 6% pour un emprunt sur 25 ans, ça fait quand même mal et m’a paru particulièrement cher. Je me suis donc mis à regarder sur les sites internet français pour voir ce que cela donnait… Et là, on peut trouver un cherchant un peu des taux à 5%. Un écart très important et difficilement explicable : quid de l’euro et de la BCE. Cette dernière n’est-elle pas censée fixée les taux pour l’europe entière ? Je ne suis pas un spécialiste des taux immobiliers, et de la mécanique qui est derrière, mais peut-être pourrez-vous éclairer ma lanterne sur les raisons de tels écarts ?

En attendant, les résultats donnent sur 25 ans un remboursement mensuel fixe à 478 euros. L’effort supplémentaire est donc de 128 euros par mois.
Dans 25 ans, si elle reste en location, elle aura « perdu » plus de 105.000 euros en loyers, hors inflation (ce qui fait une différence énorme sur une telle durée).
Avec l’emprunt, elle aura perdu 68400 en intérêts d’emprunt, quelque soit l’inflation, mais elle aura dépensé 38400 euros de plus. Encore une fois, la décision n’est pas simple. Tout dépend de ce qu’elle ferait des 128 euros / mois au cas où elle resterait en location : placement, dépenses ?
J’aurais tendance à lui dire d’acheter, pour laisser quelque chose à son fils, mais est-ce qu’il ne vaudrait pas mieux attendre quelques années et un repli du marché (mais quid des taux ?).