« Un atterrissage brutal du marché immobilier n’est pas prévu », annonce la direction des études économiques d’HSBC France. Ce n’est pas la première banque qui nous tient ce discours (elle ne sont pas toutes aussi, comment dire, subjectives , qui lui va comme un gant plein de pièces d’or, sur la solidité du marché immobilier (qui est en haut, très haut, du cycle). Le rallongement de la durée des prêts, permet aux gens d’acheter, retournez dormir sur vos deux oreilles, et la marmotte emballe le chocolat…
« Le ralentissement des prix immobiliers et l’augmentation des loyers invendus ne préfigurent pas d’un retournement de cycle » , analyse la direction des études économiques d’HSBC France, en s’appuyant sur deux indicateurs : « l’indice de solvabilité des ménages » et « la prime de risque d’un investissement résidentiel ».
Ce jargon des professionnels ressemble davantage à des piqûres anesthésiantes, qu’à une véritable analyse objective. Ce n’est même plus de la pub, c’est de la propagande mensongère. « La dette immobilière est saine », dit la banque en se frottant les mains, car le prêt moyen dépasse désormais les 20 années, et rapporte par conséquent beaucoup ! Qui va piano, va sano, pourquoi rembourser sur 12 ans quand on peut engraisser « sainement « son banquier en lui versant des sommes rondelettes pendant 25 ans, 30 ans, allez qui dit mieux, 50 pritemps, même 60 ans, et rester scotché chez lui, même s’il augmente ses tarifs suite à une mauvaise gestion (un énarque ou un politique qui la plonge dans le rouge ça arrive plus souvent qu’on ne le pense, lisez le live de Ghislaine Oppenheimer) ?
La « dette immobilière est saine » ! Qu’ils aillent le dire aux surendettés, de plus en plus nombreux dans tous les pays concernés par la bulle spéculative immobilière ! En Angleterre, comme en Australie, le nombre de faillites personnelles, avec saisie des biens immobiliers à la clé, explose. N’augmente pas de quelques %, mais E-X-P-L-O-S-E.
« Les conditions de financement favorables (faibles taux d’emprunt immobilier) et l’allongement de durée de remboursement des prêts ont permis aux ménages de rester solvables », poursuit l’étude, oui, mais à quel prix ?!! « L’encours de la dette des ménages représente désormais 70 % de leur revenu disponible, mais les économistes estiment que cette dette immobilière est « saine car elle a permis d’acquérir du capital et présente ainsi une garantie ». Endetté à vie, c’est une garantie de… réserve de pigeons captifs, p-r-i-s-o-n-n-i-e-r-s.
« De plus, les prix immobiliers « sont certes élevés, mais ne sont pas surélevés ». Comprenez « c’est cher, mais nous les banquiers nous aimerions tant vous persuader que c’est pas si cher que ça. C’est cher, mais c’est pas cher, quoi ! On ne va quand même pas vous dire la vérité, sur les prix malades, les prêts trop longs et le sifflement de l’éclatement de la bulle immobilière que nous essayons de couvrir à grand bruit de déclarations (mal)saines ! On distille, on distille, il en restera toujours quelque chose, les pigeons emprisonnés – dont on endort la méfiance comme on peut – vont rester calmes et, qui sait, de nouveaux volatiles vont peut-être encore les rejoindre. Les retardataires de la dernière chance (pour les banquiers). Maintenant que la bulle éclate, il est un peu tard, mais on en attrape encore un ou deux par ci par là. Et pendant ce temps, la marmotte…, elle ne se dégonfle pas.
« La forte demande de logements qui s’est traduite par une hausse des loyers dans les années 90 et la baisse des taux d’intérêt a justifié un accroissement plus rapide des prix immobiliers que des loyers. » Le locatif n’est plus rentable, mais la marmotte… elle dit que les prix ne vont pas baisser. Les investisseurs avisés ayant renoncé à leur cerveau sans doute. Ah oui, j’ai oublié, la marmotte réfléchit à la place des pigeons, voyons.
En outre « la prime de risque d’un investissement résidentiel » (différence entre le rendement d’un achat immobilier, fonction du loyer, des prix et du taux de dépréciation du capital immobilier, et le rendement d’un actif sans risque) est encore positive ». Allons bon ! Ca rapporte moins qu’un Livret A, qui n’est pas bien haut, mais tellement plus de frais et d’ennuis. Mais la marmotte n’aime pas les gens qui réfléchissent.
Les banques se lancent sur le juteux marché immobilier comme des acteurs actifs, et sont nombreuses à tenir un discours optimistico-commercial sur la solidité de la pierre surpayée. L’UBS estime « qu’il n’y a pas de bulle immobilière en France… les prix sont à des niveaux corrects ». La Caisse d’Epargne voit le danger de la baisser se profiler à l’horizon d’autres pays, mais pas du nôtre (sic !, la bulle immobilière est quasi mondiale) et le Crédit Agricole, dont nous avions déjà parlé, estime, bien sûr, que « le marché immobilier français n’est pas dans un processus de bulle spéculative ». Olivier Eluère, est comme par hasard un chantre de l’atterrissage en douceur : « Les prix devraient être en hausse quasi nulle dans l’ancien en 2007. »
Au passage, signalons que ce qui compte, c’est n’est pas seulement la brutalité de la chute, mais aussi sa durée. L’atterrissage, c’est une manoeuvre secondaire, après une longue ou rapide descente. Les Japonais essaient de redresser la barre après une descente en douceur qui s’éternise. Qui n’en finit pas de ne pas finir.
L’une des sources : Patrimoine cité par Boursorama, Un atterrissage brutal du marché immobilier » n’est pas prévu (souhaité) par les banquiers. Mais des études plus « inépendantes », réalisées par les banques, existent.
Rédigé par: | 6 févr. 07 14:42:44
la bourse monte l immobilier va mal que faire qui a un avis a me donner!!
Rédigé par: Dju | 6 févr. 07 14:53:56
pour t’aider je te conseillerais de laisser un post sur un sujet récent
Investis en bourse mais surtout pas les actions de la pierre. Sauf eventuellement Vinci et encore.
des ecus, il y a que ça de vrai. La bourse monte ? faux en contrepartie or.
En bourse, deux secteurs ont l’air interessant pour cette année.
L’energie. Avec Suez (cause spéculation, surtout si Nicolas passe). Sinon, les autre valeurs risquent de bien monter cette année (total, EDF, GDF…) En plus se sont des valeurs sûres…
Enfin, un classique qui marche, les matières premières (uranium, argent, or, fer…), par de risque à ce niveau là (dans l’immédiat en tout cas). Durant les année 90, on a tous pensé que ces valeurs étaient « passées », et que seul les nouvelles technologies étaient viables et prospéres… Et puis, la réalité nous oblige à voir les choses en face… Pas d’économie forte sans secteur primaire, donc matière première…
Mais bon, si j’ai un conseil à te donner, diversifie tes placements. Au moins 50% de tes économies sur des obligations (faibles rendements -3 à 4%-, mais sûr et dispo), 30% sur des placement boursier stables (dito ce que j’ai énnoncé plus haut – 5 à 10%) et enfin 20% sur des valeurs un peu plus risqué(-100% à +300%)… Histoire de se prendre au jeu…
Par exemple, je suis parti en 2002 (après krack de 2001) avec 1000
Les banques veulent nous pousser à acheter, encore, coute que coute… rien d’étonnant à ca. Quand on voit les bénéfices record des banques ces dernières années (tous les plafonds sont explosés, si je me souviens bien), je pense qu’ils s’expliquent, en partie, par l’explosion du marché immobilier.
Dire qu’il va baisser (ou laisser penser les pigeons qu’il va baisser), c’est tuer la poule aux oeufs d’or… pas fou…
et puis je pense qu’un taux d’endettement correct, pour un banquier, c’est 100% !!! pour qu’on soit leurs esclaves…
Je crois me souvenir d’un post, assez récent, qui disait que les banques perdent de l’argent sur les prêts immo… Ca ne vous parrait pas paradoxale que : d’un coté, elle perdent de l’argent, et de l’autre, elles incitent toujours à acheter… ne prenent’elles pas un risque ? mais elles ont une telle marge (rapport aux benef records) qu’elle s’en foutent…
HSBC n’as pas tort …
1- tant que l’economie va bien et que le chomage diminue , les menages sont solvables.
2- Avec le rallongement de la periode des prets…les mensualites restent tres stable meme avec des taux d’interets qui montent… et qui d’ailleurs plafonneront a 4% rien de bien terrible.
3- le seul risque c’est le retournement de l’economie…mais ca ne risque pas d’arriver aussitot. L’economie mondiale est beaucoup mieux « diversifié » que dans les années 90…
Concernant la bourse, oui cette année entre 10-15% de rendement c’est assuré l’année prochaine c’est peut etre possible. Bref beucoup mieux que l’immobilier et sans risque (en ayant un portefeuille diversifie…)
A eviter: (possibilité d’une bulle)
Inde
Chine
Recommander:
Europe (Allemagne)
Technologie
BIPE/empruntis revoit à la « hausse » ses prévisions de baisse de l’immobilier pour 2007. -2% au lieu des -4% annoncés courant septembre 2006…
C’est encore une baisse, mais je suis navré de la tendance…
Vivement les deux prochains mois que l’on ai un peu plus de recul. Palier pas palier, c’est à dire stabilisation ou bien chute des prix…
L’INSEE va mettre à disposition des indices d’inflation à la carte suite aux critiques …
http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3234,36-864140@51-802820,0.html
« L’écart entre l’inflation telle qu’elle est calculée et cette variation des prix « personnalisée » devrait être particulièrement marqué pour les propriétaires, puisque l’achat de logement, considéré comme de l’investissement, est traditionnellement exclu de l’Indice des prix à la consommation (IPC). Dans la mesure où, en France, 60 % des ménages sont propriétaires ou bien dédient un tiers de leur revenu à la location de leur logement, et que les loyers ont progressé de 3,2 % en décembre 2006, sur un an, l’inflation à la carte pour les locataires, devrait dépasser le taux d’inflation de 1,5 %, établi durant la même période. »
La baisse immobilière interviendra lorsque l’offre sera supérieure à la demande et que cette offre sans acheteur sera visible comme le nez au milieu de la figure.
Sans acheteur signifie sans acheteur solvable ni motivé.
Cette baisse peut intervenir que l’on soit en bulle ou non.
Le fait qu’il existe une bulle « mesurable » montre que les prix évoluent sans réelle justification. Que la construction ou l’achat dans l’ancien lancés dans une perspective de plus-value ou de peur de ne pouvoir être servi va créer une suroffre à la fin de la flambée exubérante.
La résistance à la baisse a ses raisons :
– une adaptation de la construction à la demande solvable,
– un soutien aux primos et des conditions d’emprunts encore attractives,
– La peur des retraites faibles dans le futur,
– le blocage foncier des communes qui ne veulent pas s’endetter, là ou la pression démographique est forte (Nantes, Rennes, Toulouse, Montpellier).
La montée des prix était engendrée par un afflux de demandes sachant que l’offre à la construction ne suivait pas. Un déséquilibre donc jusqu’en 2006.
A l’heure actuelle, selon les agences immobilières, le stock ancien est de 260000 logements.
Si on considère que les AI n’ont que 50% du stock, il y aurait 520000 logements à vendre en France (chiffre estimé).
Le stock dans le neuf est d’environ 50000 logements en général les moins biens placés, éclairés, orientés.
Donc y’a qu’à suivre.
Et aujourd’hui quels sont vos commentaires? Toujours rien en vue!!!
Le bateau coule mais tout va bien, l’orchestre continue de jouer et le captain est à la barre.
Au fait, toutes les banques citées ici en sont où aujourd’hui.
« 3- le seul risque c’est le retournement de l’economie…mais ca ne risque pas d’arriver aussitot. L’economie mondiale est beaucoup mieux « diversifié » que dans les années 90…
Concernant la bourse, oui cette année entre 10-15% de rendement c’est assuré l’année prochaine c’est peut etre possible. Bref beucoup mieux que l’immobilier et sans risque (en ayant un portefeuille diversifie…) »
Un an et demi plus tard, on rigole de cette clairvoyance.
Dîtes moi, si votre analyse est aussi juste sur les banlieues, nous avons vraiment du soucis à se faire.