Les effets de la construction de ces dernières années sur la tendance du marché immobilier. Ma démonstartion s’appuyant sur des chiffres. Tout d’abord, les estimations sur les besoins (La demande potentielle de logement – L’impact du vieillissement de la population- Jacquot Alain, Insee 2003) :
Si ces tendances se prolongent, le nombre de ménages augmenterait de 228 000 par an en moyenne de 2000 à 2010. En supposant que la part des résidences principales et des logements vacants au sein du parc de logements reste stable, celui-ci s
Extrèmement intéressant. Il manque juste :
– le déficit de logement en début de période,
– les flux migratoires nets,
– les logements détruits comme le mentionne Benjamin
Cela préciserait la situation, surtout si on a des projections sur ces items.
Si j’ai un peu de temps, j’essaierai de compléter…
Pour compléter ce travail, je suis en train de faire une recherche sur la démographie.
BulleDog vient de m’envoyer des stats, mais le lien ne s’ouvre pas.
J’essaie de mettre la main dessus.
Marie
Ce serait mieux de comparer les mises en chantier et non pas les permis obtenus, car comme il a déjà été dis auparavant si les prix baissent les promoteurs ne mettrons pas en chantier un certain nombre de ces permis…
Alors nous avons ici un oiseau un peu chamboulé par la déferlante immobilière qui menace : un AI menteur et manipulateur, qui tente tout ce qu’il peut, alors qu’il a été prié d’aller voir ailleurs (quand on n’a pas d’éthique, on n’a pas d’amour propre, c’est logique) pour désinformer les gens.
Il sous-entend habilement : les PRIX NE VONT PAS BAISSER car les promoteurs vont s’adapter.
Eh bien, justement, NON !!! le temps de réactions est lent, et en général la chute est précipitée par les soldes des promoteurs.
On ne décide pas du jour au lendemain de se lancer dans la construction, et souvent les stats bidonnées entretiennent l’illusion que le marché va encore bien.
Jeme souviens des immeubles sortis de terre début 1992 dans ma rue, que personne n’achetait. le promoteur n’a jamais payé les gens qu’il était en train d’exproprier sur une autre parcelle.
Dans le 12ème, une de mes amies a acheté en 1993, une appartement neuf, 17.000 FF du m² au lieu de 30.000 FF. Le promoteur s’était fait avoir. Et ils sont nombreux comme ça. En ce moment il y a bcp de chantiers en cours, et les programmes neufs dans les Yvelines font de la peine à voir. La « guérite » du vendeur ouverte soit disant 7 j / 7 est tjs fermée, aucun bien n’a été vendu depuis le début de l’ihiver, et ça risque de ne pas s’arranger car ils ont augmenté les prix de plus de 30% pour faire face aux frais qui s’accumulent.
Ils n’ont pas stoppé pour autant leurs autres programmes… Ce secteur n’est pas aussi réactif, et comme officiellement le marché « ne risque rien, tout au plus une stagnation l’hiver », les promoteurs n’arrêtent pas massivement de construire.
Insee Des ménages toujours plus petits – Projection de ménages pour la France métropolitaine à l’horizon 2030
N° 1106 – octobre 2006
http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=351821616&pageForum=1
http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=351821616&pageForum=1
Quelques précisions qui n’ont pas vocation à polémiquer :
1/ L’extrait de l’étude de l’INSEE citée par le blogger anonyme est tout à fait pertinent : le même Alain Jacquot a revu notablement son modèle de projection (à défaut de prévision) du nombre de ménages qui avait été assez critiqué (et comprenait des erreurs notamment du fait de l’imprécision du recensement de 99). Les nouveaux calculs donnent en gros 275 K logements jusque 2010 puis de l’ordre de 230 K logts par an.
2/ Il est exact qu’historiquement, une certaine fraction des autorisations (PC) ne donnent jamais lieu à des mises en chantier (de l’ordre de 20%) – par exemple depuis 2002 il y a environ 320 K mises en chantier contre 400 K délivrances de PC, et ça se vérifie aussi sur très longue période (voir http://www.statistiques.equipement.gouv.fr). Il est certainement vrai que le taux d’abandon de logements autorisés sera supérieur si la conjoncture se retourne brusquement (car alors le métier de promoteur deviendra très risqué). Evidemment ça ne veut pas dire que la quantité de nouveaux logements s’ajustera automatiquement de manière à neutraliser toute variation du prix des logements (psychologiquement, la baisse sera ancrée dans l’esprit des acheteurs, ce qui fait que ce ne sera plus un problème tout bête d’équilibre de l’offre et de la demande…)
3/ Le Crédit Foncier (à qui on peut cependant reprocher d’être un acteur partial, à la différence de l’INSEE), prévoit même des besoins de 500 K logts par an, à la faveur d’un « choc sociologique » (cf. https://www.creditfoncier.fr/editorial/institutionnel/gd1_communique_presse.htm
et le communiqué du 21/11/06)
Bonjour Torwald,
« L’extrait de l’étude de l’INSEE citée par le blogger anonyme » => c’est moi, Marie qui l’ai posté et c’est BulleDog qui me l’a envoyé le 16 octobre 2006.
Mais comme j’ai une mémoire d’éléphant (et une bande d’amis passionnants qui me forwardent TOUT TOUT TOUT)! hé hé ! je l’ai déterrée. Je cherche encore une stat INSEE qu’un autre ami m’a envoyé.
Merci à tous mes « fournisseurs de données ». I love you !
http://www.lexpansion.com/art/4428.153013.0.html
« Est-ce que l’immigration ne vient pas aussi jouer un rôle ?
Tout-à-fait. L’immigration contribue à la fécondité, ainsi que les départements d’outre-mer. Sans eux, on serait à un taux nettement plus faible. Sans les mères immigrées, le taux de fécondité serait de 1,8 enfant par femme. »
Et est ce que le desir de residence secondaire ne va pas venir fausser tout cela ?
Pour répondre à momo, l’étude de Jacquot Alain prend en compte les phénoménes de résidences secondaires, la vacance ainsi qu’une « perte de flux » imputable aux vieillissement de certains biens.
Cette étude prend aussi en compte les flux migratoires.
Enfin, en ce qui concerne le déficite de logement en début de période (1999), je vous laisse regarder la presse de cette époque : RAS, du moins pas des masses… (difficulté de se loger, sans abris…)
L’etude du Crédit Foncier, c’est de la m…e en barre ! Comparez ces deux études et vous verez. Le chiffre de l’etude du Crédt Foncier ne s’appuie sur pas bcp de chiffres, voir aucun…
Sinon, je suis d’accord sur le fait qu’il serait intéressant de voir les mise en chantier. Toutefois, j’ai bcp plus de mal à avoir ces chiffres (manque de temps). Mais, il est évident, que l’on ne dépose pas un PC sans une forte volonté de construire derrière. Administrativement, c’est la dernière étape avant de lancer les travaux. Et puis au stade du PC, la grosse partie des études sont faites (environs 5% du cout total) et souvent le terrain est acheté (10 à 20%)… Bref, les intérêts courts… Le prix de l’opération augmente…
En gros, le cercle infernal…
Sinon, Merci Marie de me publier, cela me fait plaisir !!!
Si il est vrai qu’il manque quelques paramètres à prendre ne compte, force est de constater que le GAP actuel entre les constructions et les besoins et tout de même extrêmement important.
On doit pouvoir le réduire en prenant en compte les paramètres que vous avez listé plus haut, mais je pense que cela ne peut pas combler le combler totalement (Je pense que jey peut nous prouver le contraire, bien sûr ;-))
Donc, il y a surplus… et ca, c’est jamais bon…
Aujourdh’ui sur la tribune un débat avec l’éminent professeur « Mouillard »…
Concernant ton commentaire vis à vis de l’intervention de Jey tu as raison :l’immobilier est une grosse mécanique et les promoteurs n’ont pas la faculté d’arrêter leurs programmes du jour au lendemain.
Par ailleurs, même si les prix baissent, ils continueront de construire tant que ce sera rentable. Compte tenu du niveau de prix actuel, il y a de la marge… Il est évident qu’ils arrêteront de développer de nouveaux programmes quand ils ne vendront plus (mais dans ce cas, il devront quand même finir les programmes engagés d’où abondance de biens en ventes à venir avec décalage).
Cependant, pourquoi autant d’aggressivité vis à vis de Jey. Son intervention, même si je ne suis pas non plus en phase, est correcte sur la forme.
Si c’est un AI tant mieux. Prenons en compte les bons arguments qui alimenteront le débat et ignorons les autres.
Pourquoi se mettre en colère ?
1. Tu n’as pas vu toutes ses interventions.
2. Il s’était mis à animer le site, un jour il a posté qqs dizaines de messages, les IP avaient posé pb, 4-5 régions derrière un seul IP et 50 messages dans la journée.
3. il a raconté que j’étais payée poir animer les commentaires sur ce site (de quoi se mêle-t-il ?) ce qui est FAUX !
Bref, le type m’a chauffé et il est arrivé ici en disant que son agence a fait un carton en 2006 et que presque tous les gens qui entrent dans son agence achètent etc…
Il y a des AI qui postent ici, j’en ai même interviewé qqs uns, et ils m’écrivent par mail. Je n’ai aucun pb avec ça.
Mais celui là fait un travail de sape, et il le fait bien, car une partie de ses posts sont plus que corrects.
Les lecteurs m’ont dit, tu as un troll, qui a un certain niveau, mais un troll.
Je veux aussi vivre un peu, alors je ne laisse pas le blog partir en vrille. 😉
D’ailleurs, j’envoie ses messages les plus sensés à la corbeille. Ils osnt donc tjs là.
1/ Il ne peut les avoir vues car elles sont supprimés systématiquement
2/ J’ai eu une journée ou j’étais à l’agence et ou j’ai beaucoup envoyé de posts, est-ce un crime ? Pour les différentes IP je ne saurait l’expliquer, je poste depuis au plus 3 ordinateurs différents, 2 à l’agence et 1 chez moi.
3/ Concernant le fait que tu soit payée ou pas je n’ai fait que reprendre une info sur le site de smg qui disait que les auteurs sont payés. Si ce n’est pas le cas ou si ma réponse t’a mis en boule, je m’en excuse.(réponse qui s’est croisée avec la tinne, sinon elle n’aurait jamais existé et je te l’ai déjà dis)
Concernant les résultats de mon agence ou l’attitude des acheteurs je ne fait que relater la vérité, tous les AI ne sont pas en train de couler…ceux qui travaillent bien et honnêtement marchent de mieux en mieux.
Le problème c’est qu’au lieu de répondre à mes posts et d’exposer ta vision afin de défendre ton point de vue comme le fait Septime tu supprime les messages.
Je te ferai remarquer que depuis le début je n’ai jamais dis ça va monter ou ça va baisser, je n’ai fait que dire soyons plus modérés…et écoutons nous.
Non, ils ne marchent pas de mieux en mieux, même en bossant bien car le marché se grippe.
L’immobilier stagne dans ma région, e d’ailleurs j’ai vu que bcp d’annonces prouvent que les gens finissent par baisser les prix.
Je me fiche de ta vision, elle donne l’impression aux gens que le site est animé par des AI. Je ne le VEUX PAS.
Vous êtes seuls face aux gens, à bourrer le mou des clients dans les agences. Seule la FNAIM et des gens à la botte du lobby sont cités dans les médias. Il n’y a pas de contrôle ni d’analyse du secteur objectifs.
Nous avons ce petit espace, et je suis la plus modérée de le blogosphère indépendante. Je ne peux pas l’être plus, si je veux que le message passe. Je ne veux pas de modération dans les propos, mais plus de modération dans le secteur immobilier qui s’est dangeureusement emballé.
Les patrons des grandes chaînes me harcèlent pour que je place des interviews où expliquent qu’ils sont de gentils braves AI mais que les Français se jettent sur la pierre… Aux questions « Vous trouvez normal d’endetter un jeune sur 25 ou 30 ans pour UN STUDIO », ils répondent plus à coté que Brejnev ou Fidèle Castro sur les questions qui fâchent.
Je ne veux pas que ce site distille les avis partiaux des professionnels de l’immo. sous prétexte d’échange.
Je trouve cet AI acharné, malveillant.
Je demande que son compte soit bloqué. Je les laissé faire pour voir. Il s’était mis à animer le site et à contredire nos auteurs. Or, c’est très mal pris par les lecteurs, ils trouvent que les professionnels vont de toute façon tout faire pour protéger leurs privilèges.
Ce type de phrase montre que tu es un bon manipulateur jey, et inutile de jouer les victimes, tu n’en est pas une, tu es juste juge et parti, et sacrément pas neutre dans tes propos. « Le problème c’est qu’au lieu de répondre à mes posts et d’exposer ta vision afin de défendre ton point de vue comme le fait Septime tu supprime les messages. »
Pour Jey et Marie,
Vis à vis de ton activité Jey, donne nous la ville ou tu habites, à défaut, le département…
On verra bien si ta ville ou bien ton département est isolé des macros analyses faites et publiées dernièrement. Par ailleurs, d’ici une semaine au deux, la revue bimensuelle des notaires va sortir
Je précise que l’un de mes blogeurs est un ancien AI, c’est vous dire que je n’ai pas de soucis avec une autre vision des faits.
Mais le trollage grossier (qui s’est affiné hé hé !) avec un pseudo : je suis AI, lâchez vous, bref le drap rouge devant le nez du taureau, NON !
Ca n’a pas marché d’ailleurs, nos lecteurs ici sont de niveau. je suis AI, lâchez-vous a tourné au flop !
J’ai déjà dis que l’activité du lieu ou je travaille ne reflete pas le marché immobilier, il s’agit d’une station balnéaire dans le languedoc roussillon et je vends presque exclusivement de la résidence secondaire, ce qui n’est qu’une petite part du marché.
De plus toutes les agences du secteur n’ont pas aussi bien fonctionné que nous.
Nous sommes seuls à bourrer le mou des gens, mais excuse moi mais les prix c’est les particuliers qui les font pas les agences. Il faut se réveiller la dessus, certes des AI ont des pratiques malhonnêtes, certes c’est une des professions qui a la plus mauvaise pub car il ya eu et il y a encore beaucoup d’escrocs et de rigolos dans le métier. Mais le prix, c’est les vendeurs qui le font.
Et les vendeurs sont humains, ils cherchent à réaliser un maximum de profit, comme ce sera le cas de ceux qui achetrons bas et revendrons haut. C’est ce que l’on appelle la cupidité et malheureusement c’est dans la nature de bien des personnes.
A la question « Vous trouvez normal d’endetter un jeune sur 25 ou 30 ans pour UN STUDIO », je te réponds que c’est le problème du jeune, pas le mien. Il n’a qu’a faire comme l’on fait ses parents et épargner pendant 10 à 15 ans voir plus avant d’acquérir un bien immobilier. Alors il pourra comme ses parents acheter avec un prêt sur 10 à 15 ans. Ce n’est pas la faute des AI si les banques se sont mis à proposer des conditions de crédit qui permettent aux jeunes d’acheter sans apport.
Oui certains AI poussent à cela, mais dans beaucoup de cas les jeunes viennent après avoir déjà vu le banquier. Alors arretez de tout diaboliser.
Pour revenir au pseudo précent et pour la petite histoire, la premiere fois que j’ai fait un post sur ce blog j’avais pris le pseudo « un AI » pour répondre à une question et je me suis fait agressé immédiatement sur le simple fait d’être AI. C’est pour cela qu’ironiquement j’avais fait le pseudo « encore un AI, lachez vous ».
Enfin bon, je ne fais que donner mon avis sur des sujets, si cet avis dérange et bien ma foi je pense que cela suffit à justifier son existence.
Ok, Jey,
Objectivement, ne penses tu pas que le marché immobilier a atteind ses limites (durée de crédits, taux d’intêrets, PTZ…) ?
Le fait d’être dans une niche (résidences balnéires), ne peut permetre de généraliser un secteur d’activité…
Tant mieux pour toi, mais je pense, et je le vois, certains de tes collègues ne sont pas aussi serein que toi…
« Nous sommes seuls à bourrer le mou des gens, mais excuse moi mais les prix c’est les particuliers qui les font pas les agences. Il faut se réveiller la dessus »
quelle horreur ! Ce sont les AI, pas les gens qui donnent des faux arguments : manque de foncier à Grenoble (pfffff, ça que ça !), les bonnes, écoles, les étrangers qui achètent.
Il est retors ce type, et envahissant… mais quel intérêt il a à poster l’équivalent de 30 pages A4 par jour sur ce blog ?
« De plus toutes les agences du secteur n’ont pas aussi bien fonctionné que nous. »
C’est un looser pathétique, qui se la joue, mais qui ne travaille jamais, il pollue le blog.
Je pense que les carottes sont cuites pour lui aussi, et qu’il s’écoute répéter ces « contes de fée » montés de toute pièce.
Je pense qu’il croit que c’est la faute d’un blog A ou d’un site B si ces belles comm (ils se sont gavés, les salauds) ont fichu le camp.
Les gens n’ont plus les moyens (les pauvres) et les riches savant interpréter les marchés financiers et les opportunités de (dés)investissement.
Il se la pète grave. Il bosse bien, lui. Mon CA progresse, suis le meilleur.
Mais oui ! T’es le plus beau. Va chercher des acheteurs, va ! Ca va te calmer.
Pour Benjamin, mon avis est que le marché est à un point critique mais que selon les secteurs il peut prendre des directions différentes.
Ce qui est sur c’est que pour que les prix des résidences principales se maintiennent à ce niveau ou ne subissent qu’une correction et pas un effondrement, il faudra une hausse notable du pouvoir d’achat ou des aides à l’accession.
Je suis conscient que je travaille sur un marché particulier et je ne le généralise pas car je suis régulierement en contact avec d’autres collègues qui travaillent dans des marchés de résidence principale et qui « tirent la langue ».
Pour Pffff, je ne poursuis pas de but particulier si ce n’est de donner mon avis. Par contre Grenoble je connais très bien, j’y ai vécu plus de 20 ans et c’est un des marchés avec une très forte attractivité sur le territoire. Ce serait interessant un jour d’en parler.
Je suis ai.
La question est de savoir à qui profite le crime?
Car que reste-t-il de nos « amours »?
« Pour Benjamin, mon avis est que le marché est à un point critique mais que selon les secteurs il peut prendre des directions différentes. »
Je suis contre, et je l’ai tjs dit. C’est la pire propagande d’AI, pire encore que lemanque de foncier.
J’ai écrit plusieurs notes là dessus, et de concert avec les plus grands analystes du secteur ou économistes, je vous REPETE qu’il n’y a pas de marché de niche. Et que les prix vont baisser partout, ne serait-ce parce que les riches se retirent plus facilement du marché car mieux informés. Ou plus mobiles, plus solvables donc plus facilement locataires ou vendeurs de résidences secondaires. Ca sent le roussi, hop je vends ! Le smicard, même très bien informé est coincé, c’est son toit, et il doit y rester, bloqué par les crédits, et retenu par le fait qu’il a déjà refait la déco, qu’il n’a pas les moyens de refaire de sitôt, ailleurs.
Je continue dans une note…