La BCE juge la hausse nécessaire mais la crise est là

(9 commentaires)

1. J

2. c’est vrai, c’est un choix difficile mais JC Trichet avait dit, j’ai retrouvé le passage :
   la BCE souligne qu

3. une bulle est ciblé par la ECB indirectement.
   Si il y a bulle, il y a « exuberance » au niveau consommation dans un secteur precis.
   Si cela n’entraine pas une progression des credits ou de l’inflation, alors pour quoi agir?
   un example plus concret:
   – Si par example le prix des oranges augmentent de facon dramatique., pourquoi acheter des oranges? pourquoi pas se rabattre sur les pommes?
   – de meme avec l’immobilier si les prix sont trop elevé, pourquoi acheter? quand on peut louer a moindre prix (relatif au prix d’achat)?
   -idem pour le petrol, si trop cher on verra la naissance d’autres formes d’energie: electrique, bioethanol etc …
   En fait les prix s’ajusteront normalement car tot ou tard la demande « exuberante » se stabilise voir disparait…
   Donc la meilleur methode c’est de ne rien faire…le contraire serait dangereux…

4. Completement d’accord, mais justement il y a aussi exuberance ds les crédits. Actuellement le M3 gonflent de 11% par an. Or, l’objectif affiché de la BCE est de 4.5%. Et une étude excellente nous dit (OCDE, Boone et van den Noord 2004) :
   « de 1999 à 2004, l’excédent de croissance de M3 correspondant à la fraction supérieure à la valeur de référence de 4.5 % par an est intégralement imputable au marché de l’immobilier d’habitation.
   Pour autant qu’une forte expansion monétaire corresponde à des crédits destinés à l’acquisition de
   logements, et non à un excédent de liquidités, elle n’aura vraisemblablement que peu d’incidences directes
   sur le niveau futur des prix des biens et services, car elle représente un excès de monnaie par rapport à
   l’offre de logements, et non par rapport à l’offre de biens en général. Lorsqu’on raisonne en termes de
   portefeuille d’actifs, le dépassement systématique de l’objectif retenu pour M3 n’a rien de bien énigmatique
   dans un environnement de faible inflation et de politique monétaire crédible, où la monnaie est considérée
   comme un actif relativement sûr, que les agents économiques sont prêts à accumuler tandis que leur
   patrimoine immobilier augmente. »
   Sauf que maintenant, l’immobilier ne suit plus, donc cette croissance du M3 doit absolument être juguler…Par une augmentation des taux. Mais vu le contexte, c’est pas possible… Cette bulle immobilière va dc être transmise à un autre actif (l’alimentaire?)…
   Ce qui est dangereux, c’est de continuer à ne rien faire pour contenir cette masse monetaire avant qu’elle nous pète à la figure…

5. Vous aurez un article à part tout à l’heure sur :
   Pratiques abusives dans l’immobilier, selon la répression des
   fraudes
   Le service de répression des fraudes en France pointe des « pratiques
   commerciales abusives ou anti-concurrentielles » dans le secteur de
   l’immobilier, dans sa revue trimestrielle à paraître vendredi.
   Dans un marché tendu, « des professionnels peu scrupuleux » usent de
   « pratiques commerciales abusives ou anti-concurrentielles », affirme
   la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la
   répression des fraudes (DGCCRF).
   http://fr.news.yahoo.com/afp/20070906/tfr-immobilier-concurrence-f56f5
   67_1.html

6. La BCE a décidé de laisser son principal taux directeur inchangé à 4%, s’abstenant comme prévu par une majorité d’économistes de relever les conditions du crédit de la zone euro dans un contexte de grande nervosité des marchés.
   Tant pis pour l’inflation… et l’immobilier

7. Logements neufs : la moindre ferveur des investisseurs privés
   (les echos 06/09/07)
   Les chiffres de mises en chantier de logements ont augmenté de 9 % de mai à juillet mais baissé sur les douze derniers mois de 2,4 %. Les ventes de logements neufs ont progressé de 11,1 % au deuxième trimestre par rapport à la même période de l’année précédente. Rien d’affolant donc. Toutefois, un bémol : les stocks de ces logements neufs repartent à la hausse. Ils atteignaient fin juin 88.600 unités, contre 82.000 à fin mars. L’appétit des investisseurs privés s’émousserait-il ?
   L’investissement locatif est-il toujours rentable ? Malgré les lois successives de défiscalisation, les promoteurs ne peuvent que constater le ralentissement des délais de vente de logements neufs y compris aux investisseurs particuliers.
   La baisse des rythmes de vente et l’augmentation des stocks de logements construits mais non commercialisés ne semblent pas trop inquiéter les promoteurs. Les mises en chantier affichent une hausse de 9 % au deuxième trimestre par rapport à 2006 et la Fédération des promoteurs constructeurs annonce une progression de 11 % des ventes (32.500 logements) au second trimestre comparée à la même période en 2006. Son président Jean-François Gabilla prévoit un total annuel de 120.000 à 130.000 logements vendus en 2007, plus qu’attendu. Individuellement, les professionnels se montrent un peu moins glorieux. Sans doute parce que dans le détail, il apparaît que les chiffres du deuxième trimestre 2007 accusent une baisse de 12 % par rapport à ceux du premier.
   Dès avant l’été, les signes de morosité étaient perceptibles. Michel Rolloy, le président du groupe Promogim, annonçait une production en baisse et des lendemains difficiles qui expliquaient, selon lui, la promptitude de certains constructeurs, grands et petits, à accepter de se faire racheter… au plus haut. Alain Dinin, le président de Nexity, pensait à la même époque que son groupe construirait et vendrait moins en 2008. Marc Piétri, le président de Constructa, constate de nets ralentissements dans le rythme d’écoulement de certains programmes.  » Sur la Côte d’Azur et dans les villes qui manquent d’offres, il n’y a aucun problème, explique-t-il. A 2.900 euros le mètre carré à Bobigny, un immeuble part aussi très vite. Mais sur certains sites, le plafond de solvabilisation des ménages semble atteint, même dans une grande ville comme Lyon.  » Des opérations sont même retardées, voire annulées.
   Rentabilité en baisse
   Henry Buzy-Cazaux, le vice-président de Tagerim, reconnaît que la proportion des investisseurs dans sa clientèle d’acquéreurs a nettement baissé depuis le second trimestre 2007. Sa société a dû mettre en place des béquilles commerciales.  » Si nous n’avions pas fait appel à des réseaux et renforcé nos propres forces de vente, nous aurions sans doute dû supporter une baisse de chiffre d’affaires de 15 à 20 % « , souligne-t-il.  » Nous n’avons remarqué aucun changement de tendance. Lorsque le marché est euphorique, les promoteurs font un peu moins appel à nous, car ils vendent très bien tout seuls. En ce moment, ils reviennent nous voir « , se réjouit Jean-Michel Delgado, le président d’IFB, la filiale de vente aux investisseurs du groupe Akerys, confirmant l’incertitude de la période.
   Sa société, tout comme d’autres réseaux, est sans doute responsable de la relative bonne tenue des chiffres. IFB commercialise à elle seule 6.000 logements neufs par an (dont 15 % seulement de maisons individuelles) et ne vend qu’à des investisseurs ayant choisi le régime fiscal adapté à leur situation. Elle fait partie du Groupement professionnel des métiers du patrimoine. Présents dans toute la France, ses adhérents servent d’intermédiaires, moyennant une rémunération variable et difficile à évaluer, qui peut atteindre 15 % du prix du bien. Leur intervention, commission comprise, permet au promoteur d’alléger ses frais de publicité et de mise en vente, et, dans le cas où l’immeuble est acheté en bloc ou vendu très rapidement, ses frais financiers. Certains de ces réseaux sont montrés du doigt pour leurs méthodes de vente peu orthodoxes. Ils excellent à écouler, via des sociétés de gestion de patrimoine ou des réseaux bancaires, les  » produits investisseurs  » construits pour être vendus comme des placements financiers, grâce à une promesse de rentabilité et de plus-value. Silence radio sur la localisation parfois hasardeuse et la garantie de retour sur investissement.
   Après dix ans de hausse continue des prix de vente (encore + 6,6 % entre juillet 2007 et juillet 2006), les calculs sont de moins en moins convaincants. Même si les loyers ont suivi le mouvement général ascendant, ils ont augmenté nettement moins vite que les valeurs vénales et sont aujourd’hui davantage contraints par les textes, l’avantage fiscal étant lié à leur plafonnement. Un taux de rentabilité (douze mois de loyer que divise le prix du bien) de 3,8 à 4 % avant impôt est présenté comme intéressant, alors qu’il atteignait près du double à la fin des années 1990.  » Nous n’avançons jamais de chiffre de rentabilité, précise Henry Buzy-Cazaux, elle se calcule au bout de dix ans, en fonction de l’avantage fiscal et de la plus-value potentielle.  » Ce sont pourtant des promesses chiffrées qui font signer les acquéreurs.  » Les prix de la construction montent, on ne peut pas l’empêcher, poursuit Jean-Michel Delgado. Les rentabilités baissent, ne nous voilons pas la face, mais les investisseurs sont là pour d’autres raisons : se créer un patrimoine, financer leur retraite et en même temps réduire leur note fiscale.  »
   Depuis dix ans, les rentabilités, en baisse, ont été largement compensées par les hausses de prix de revente et les plus-values que celles-ci laissaient espérer. Cela a déjà changé depuis quelques mois. La suroffre locative se muera dans de nombreux quartiers en suroffre sur le marché des transactions à la fin des avantages fiscaux.  » Cette situation est difficile à évaluer car une fois les neuf ou onze ans écoulés, l’administration fiscale se désintéresse de ces biens revenus dans le droit commun et il n’est pas exclu que ces produits livrés au même moment se retrouvent au même moment remis en vente. Cette abondance de biens similaires pourrait peser sur les prix « , explique Jean Bosvieux, directeur général de l’Anil, l’Agence nationale d’information sur le logement. Les informations qui remontent de ses avant-postes régionaux ne témoignent pas d’un net retour à la raison en ce qui concerne la production de ces logements.  » A Brest et dans l’agglomération, les mises en chantier de logements collectifs ont augmenté de 256 % entre 2005 et 2006, remarque Philippe Ranchère, le directeur de l’Adil 29. Y a-t-il vraiment une demande locative pour une offre pareille ? A Quimper, les constructions trop nombreuses ont déstabilisé tout le marché, y compris ancien. Les logements mettaient tellement de temps à se louer qu’un promoteur offrait même un trimestre de loyer. A 20 kilomètres de Landerneau ou dans les environs de Camaret, je ne suis pas sûr non plus que les candidats à la location se bousculent et pourtant des programmes se lancent encore.  »
   Le retour des institutionnels
   Compte tenu des taux d’intérêt en hausse depuis 2005 et malgré l’allongement des durées d’endettement, il est de moins en moins facile de compter intégralement sur un loyer pour rembourser son crédit. Toutes ces raisons, ajoutées à l’incertitude liée aux élections et l’attente de nouvelles mesures gouvernementales peuvent expliquer un statu quo passager. Les professionnels estiment qu’il ne devrait pas durer car, comparé aux autres placements et, surtout, après un été tumultueux sur les places financières, l’investissement immobilier demeure une valeur sûre.
   Si les investisseurs particuliers, qui représentaient plus de 50 % de la clientèle au cours des dernières années, venaient à s’évaporer, c’est toute une partie de la production qu’il faudra arrêter ou modifier. Les résidences de deux et trois pièces, souvent à l’écart des centres-villes, parfois mal desservies par les transports et de piètre qualité n’auront plus de clients.  » Ce que l’on mesure mal parce que ce n’est guère visible pour l’instant, c’est leur possible remplacement par d’autres investisseurs, les institutionnels et les foncières. Après avoir beaucoup vendu, et souvent au plus haut du marché depuis 2000, ils seraient prêts à revenir vers le logement « , analyse Raymond Leroy-Liberge, le président du groupe Les Provinces. Ces entreprises seraient-elles devenues philanthropes, alors même que le marché s’essouffle et avant que les prix ne baissent ?  » Ce serait mal connaître leurs gestionnaires, sourit un promoteur. Mais il faut se souvenir du statut fiscal avantageux dont elles ont bénéficié en optant pour les régimes SIIC successifs. J’ai assisté à des négociations entre leurs responsables et l’administration de Bercy sous-entendant qu’un renvoi d’ascenseur serait le bienvenu.  » Ces investisseurs institutionnels pourraient donc reprendre le chemin du logement. Foncière des Régions Développement s’est engagé dans cette voie en juillet dernier. Ses équipes ont signé le rachat au groupe Generali de plus de 1.000 logements, mais, surtout, le montage de plusieurs opérations avec des promoteurs, à Lyon, Asnières et Bordeaux pour la construction de 200 logements.  » C’est l’amorce d’un mouvement intéressant, même s’il ne concerne encore que quelques centaines de logements « , constate Jean-François Gabilla.
   Tous les professionnels guettent le contenu de la loi de finances et attendent un geste vers les investisseurs après les avantages accordés aux très récents et futurs acquéreurs d’une résidence principale.  » Même si la direction de l’accession à la propriété est clairement indiquée, il n’est pas pensable que les pouvoirs publics se désintéressent du marché locatif, poursuit Henry Buzy-Cazaux. Les particuliers achètent environ 50.000 logements anciens et 70.000 neufs pour les louer chaque année. Il faudrait multiplier ces chiffres par deux ou trois.  » L’une des pistes figure dans le Livre blanc de l’Union nationale pour la propriété immobilière (Unpi), qui sera présenté dans les prochains jours : l’entrée dans le parc social de logements anciens achetés par des particuliers et aujourd’hui vides. Une manière d’augmenter le patrimoine des HLM, de le disperser dans les villes afin de favoriser la mixité sociale et de garantir aux propriétaires, en échange d’un loyer plafonné, la promesse de récupérer au bout de quinze ans un logement en bon état.
   url : http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300199709.htm

8. « Les professionnels estiment qu’il ne devrait pas durer car, comparé aux autres placements et, surtout, après un été tumultueux sur les places financières, l’investissement immobilier demeure une valeur sûre. »
   Quels sont ces professionels? ceux qui veulent se debarasser de leur appart coutant trop cher et invendable.
   Ces investisseurs savent tres bien que l’on a atteint un pic au niveau des ventes et prix, et que dans les prochaines années l’investissement immobiliers sera tres pauvres voir meme negatifs.
   Il est grands temps de stopper la desinformation en particulier celle provenant des banques, agences immobillieres et du gouvernement Sarkosistes.
   « Aux armes citoyens !
   Formez vos bataillons !
   Marchons, marchons
   Qu’un sang impur
   Abreuve nos sillons !
   Que veut cette horde d’esclaves
   De traîtres, de rois conjurés. »
   -> ce qu’ils veulent c’est enrichir une minorité aux depends de la majorité que represente le peuple.
   ->je suis pas anarchiste, ni revolutionnaire mais juste un observateur qui voit comme une minorité manipule une majorité de gens a la limite de la naiveté.

9. Et quid du fait que les CSP+ aient complètement disparu du marché immobilier?

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