Après des années de surchauffe, et l’intervention du gouvernement chinois, « l’immobilier s’effrite à Shanghai, et enregistre une chute des prix de 30% depuis l’été dernier », nous apprend une dépêche de l’AFP.
On assiste à « la multiplication des faillites d’agences immobilières : récemment encore l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques au monde, Shanghai présente aujourd’hui les signes d’un ralentissement brutal ».
« Avec l’éclatement de la bulle, de nombreux petits propriétaires se retrouvent aussi étranglés par des crédits devenus trop lourds. Nombreux s’étaient pourtant estimés chanceux d’avoir fait partie, après des heures, voire des jours, de queue, des candidats à l’achat ayant obtenu le ticket leur permettant de faire une offre pour un appartement sur plan. »
« L’immobilier dans les métropoles chinoises a fait l’objet d’investissements frénétiques ces dernières années, surtout à Shanghai, centre financier dont le paysage a été totalement transformé par les grues en action nuit et jour et la main-d’oeuvre abondante venue des campagnes en quête d’emploi. Dans ce marché flamboyant, les prix de l’immobilier ont doublé en trois ans, jusqu’aux premiers mois de 2005.
Cependant, devant les risques de surchauffe, les autorités de la métropole aux 17 millions d’habitants ont pris des mesures au printemps dernier pour freiner surinvestissement et spéculation : impôts sur la plus-value, obligation de remboursement d’emprunts avant la revente, interdiction de vendre avant l’achèvement des travaux, relèvement des taux du crédit et de l’apport initial.
Dès juin, les prix ont commencé à chuter et ceux qui venaient d’accéder pour la première fois à la propriété se sont retrouvés avec des dettes supérieures à la valeur de leur investissement, explique Song Hai, un avocat spécialiste de l’immobilier du cabinet Zhongxia. Ainsi le mètre carré a-t-il baissé de plus de 33% dans le quartier de Xianfeng, à une quarantaine de minutes du centre, où un appartement de 100 mètres carrés se vendait pour 500.000 yuans (62.000 dollars) voici un an.
« La plupart des investisseurs empruntaient au moins 350.000 yuans à la banque, mais vu l’état du marché et la localisation du quartier, ces maisons ne valent même plus ça », explique Song, dont le cabinet a eu une centaine d’affaires de ce type à traiter depuis juin. « Alors, fréquemment, le nouveau propriétaire rend son bien à la banque et attend de voir ce que celle-ci peut lui en donner. Et bien souvent, il est encore en dette », ajoute-t-il.
Pour les analystes, la croissance de ce type d’endettement est inquiétante. Déjà en 2005, les crédits immobiliers douteux avaient représenté 1,55 milliard de yuans, contre 558 millions de yuans en 2004, selon les statistiques officielles. « C’est un risque systémique pour les banques de Shanghai, » avertit un économiste d’UBS Jonathan Anderson. Selon l’agence Savills China, à la fin 2005 les prix moyens avaient décliné de 31,9% par rapport à un an plus tôt.
L’impact est encore plus grand sur les complexes luxueux de Pudong, ce quartier surgi de rien à partir de la fin des années 80, devenu une jungle d’immeubles ultra-modernes.
« A Shanghai Green City par exemple, sur la rue de Pudong Sud, les prix qui atteignaient 18.000 yuans le mètre carré sont tombés à 10.000 yuans », souligne Yu Ying, un responsable de la plus importante agence de Chine, Yiju.
Sous le feu des critiques pour ce contrecoup brutal, les autorités municipales rétorquent qu’il était nécessaire de ramener une certaine stabilité dans le secteur. » Echaudé par la spéculation à tout crin et par l’expérience japonaise, le gouvernement chinois a préféré se servir de sa politique monétaire via sa Banque Centrale pour calmer le marché immobilier « à temps ». Mais le besoin de loger les centaines de millions de chinois, ceux des campagnes qui migreront à la recherche d’un emploi, est tel, qu’il y a fort à parier que la ville-fleuron de l’économie chinoise saura redynamiser sa pierre et la rendre à nouveau attrayante. Un scénario à la Japonaise est peu probable, même si le vieillissement de la population de la contrée de l’enfant unique pourrait peser à terme.
Légende de la photo publiée dans le « Corriere de la serra » il y a quelques mois : Un agente immobiliare attende visitatori nel suo stand di plastici di palazzi durante la tradizionale fiera autunnale dell
Pékin tente de ralentir la hausse des prêts à l’immobilier
Par La Tribune
mar 23 mai, 12h30
Les autorités chinoises craignent un retournement du secteur, dommageable pour les institutions financières et les consommateurs.
L’inquiétude commence à grandir au sein des autorités financières chinoises. Elles tentent de lutter contre la spéculation immobilière qui sévit sur le pays depuis plusieurs années. Après avoir pris des mesures en juillet dernier visant à restreindre l’extension de ce phénomène, notamment par l’interdiction de revendre des biens acquis dans les deux ans sous peine du paiement d’une surtaxe de 10 %, Pékin devrait obliger les acheteurs à posséder 40 à 50 % du prix d’achat du logement pour l’obtention d’un prêt. Le taux actuel minimum s’élève à 20 %. En avril, et pour la première fois depuis octobre 2004, la banque centrale avait déjà remonté de 27 points de base son taux d’intérêt à douze mois, de 5,58 % à 5,85 %.
Mauvaise appréhension. Ces mesures visent à restreindre les mauvaises surprises pour les institutions financières chinoises. Celles-ci, du fait de l’augmentation de leurs liquidités, prêtent en effet à tout-va. Fin avril, les banques chinoises avaient en effet déjà réalisé la moitié de leurs objectifs de prêts annuels à 1.260 milliards de yuans (120 milliards d’euros), un chiffre en hausse de 13,98 % sur un an, permettant une progression de 21,3 % sur un an des investissements dans l’immobilier. Or, selon la Banque mondiale, la moitié des prêts accordés lors des deux premiers mois de l’année concernait l’immobilier. Un chiffre en explosion : sur l’ensemble de l’année 2005, les prêts aux professionnels avaient représenté 14,84 % de la totalité des prêts, les prêts aux acquéreurs particuliers 8,9 %.
L’ensemble des statistiques passe à l’orange. En avril, le taux des prêts non performants dans l’immobilier avait atteint 12 %, à 109,3 milliards de yuans (10 milliards d’euros), selon l’un des responsables de la commission de régulation bancaire chinoise. Dans un pays où les nouveaux emprunteurs représentent une part importante des crédits et où le fonctionnement du crédit demeure encore mal appréhendé, les risques sont donc importants.
Pékin doute d’autant plus de la capacité de remboursement des emprunteurs qu’un renversement du secteur n’est pas impossible : les prix de l’immobilier chinois progressent très vite, trop vite. Lors du premier trimestre 2006, la hausse des prix du logement aurait atteint 5,5 % dans les 70 principales villes du pays. Et ce phénomène se base avant tout sur de la spéculation : le parc immobilier vide représenterait 26 % du marché.
Tristan de Bourbon, à Pékin
http://fr.biz.yahoo.com/23052006/155/pekin-tente-de-ralentir-la-hausse-des-prets-l-immobilier.html