Acheter ou louer : tableau comparatif

M. Ph. Quel est l’objectif de cet outil ?

A. S. L’objectif de ce tableau est de fournir des données chiffrées sur le risque lié effectué à un achat, en haut de cycle immobilier, ce risque étant potentiellement plus important pour un primo-accédant à la popriété. Ce tableau compare le gain (ou non) entre un achat sur x années – suivie d’une revente – avec une location de x années pour un bien équivalent. Les gains/pertes tiennent compte de l’amortissement du prêt, des frais liés à cet achat, de la baisse/hausse éventuelle (+20% à -40%) et de l’inflation.

M. Ph. Le pic a vraisemblablement été atteint en UK et US en 2004, et en France en 2004-2005. En effet, certains signes laissent penser que 2006 pourrait connaître un ralentissement.

A.S. Tout à fait, ce ralentissement a commencé très nettement fin 2005 et le retournement se fera vraisemblablement courant 2006. Les signes précurseurs sont là : augmentation de stocks, rallongement de la durée de vente.

M. Ph. Quelles raisons vous ont-elles conduit à réaliser ce tableau ?

A. S. Je souhaitais aider les potentiels « primo accédants » à prendre conscience que : 1. l’achat n’est pas un investissement si l’on envisage de revendre assez rapidement, c’est-à-dire quelques années après l’achat – par exemple avant que 7 années ne se soient écoulées – et pour autant que l’immobilier ne baisse pas ! 2. l’achat en haut de cycle immobilier (et dans la perspective possible d’une baisse prochaine) présente le risque que la revente ne puisse rembourser le capital restant dû à la banque !

M. Ph. Vous êtes en train de nous démontrer par A+B les risques financiers d’un achat en haut de cycle et vous avez chiffré la moins value éventuelle.

A.S. 1. Si les prix de l’immobilier se stabilisent, il s’agit d’un « NON investissement » car le gain par rapport à un locataire est nul. 2. En cas de baisse, le tableau est bien plus noir car il se traduit par un appauvrissement de l’acquéreur. Le primo-accédant qui pensait réaliser un investissement (et « ne plus jeter son argent par les fenêtres ») ne peut plus désormais revendre son bien : il risque la « sédentarisation » forcée.

M. Ph. Comme dans l’exemple japonais que nous évoquions ici il y a peu.

A.S. Aujourd’hui, le risque est maximal si les conditions suivantes sont réunies : 1. l’achat par un primo accédant, 2. l’achat avec un crédit de longue durée (supérieur à 20 ans) et 3. l’achat d’un bien de superficie réduite qui ne correspondra plus à l’attente des propriétaires dans quelques années (ex : agrandissement de la famille, mutation…).

M. Ph. Je vous remercie A. S. pour ce travail remarquable et je vous invite, mes chers lecteurs, à étudier avec soin ce tableau. N’hésitez pas à le communiquer à votre entourage « hésitant ». Parfois, certaines craintes sont amplement justifiées, mais difficiles à chiffrer avec précision. Voilà qui est chose faite.

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article initialement publié le 19.01.2006