Ce second post sur l’immobilier et la bourse ne sera pas tout à fait une suite directe de mon premier post (elle viendra, rassurez-vous), mais devant les questions posées, et notament par Jean-Christophe (alias « cassonslesprix »), je vous propose un petit point sur les moyens à disposition pour jouer une action immobilière (ou autre d’ailleurs) à la baisse.
Globalement, pour miser sur la baisse d’une action, il existe deux possibilités :
– les warrants, et plus particulièrement les puts en l’occurence, qui sont, pour faire simple, des droits de vendre une action donnée à un prix donné et à une date donnée. Si vous misez sur la baisse d’une action, vous achetez un droit de la vendre à par exemple 100 euros. Si elle baisse, le warrant va prendre de la valeur (normalement, mais ce n’est pas toujours si simple…), vous pourrez soit vendre votre put en cours de route lorsque vous estimerez la baisse suffisante, soit attendre l’échéance et récupérer la différence entre le prix de vente (100 euros) et le cours au moment de l’échéance.
o(Attention, cette présentation est très sommaire, et les warrants sont en réalité bien plus complexes que présenté ici, avec de nombreux paramètres influant sur le prix, un effet multiplicateur ou effet de levier, etc… Ce sont des produits très spéculatifs qui doivent être maniés avec grande prudence et en tout connaissance de cause)
– la vente à découvert, qui consiste à virtuellement emprunter des titres, que vous pouvez alors vendre sur les marchés. Lorsque vous racheterez ces titres, vous pourrez alors les « rendre » au préteur. L’emprunt a bien entendu un coût.
Ces deux types d’opérations présentent de gros inconvénients, et encore plus dans le cas de l’immobilier, qui concerne souvent de grosses sommes et sur des durées importantes.
Pour les warrants : – la valeur temps, qui chaque jour érode un peu plus la valeur de votre warrant,
– le risque, qui peut vous amener à perdre tout votre capital, si votre anticipation est mauvaise, ou même en cas de stabilité des prix par exemple selon le prix d’exercice du warrant que vous aurez choisi.
Dans le cas d’un warrant à longue échéance, vous allez payer beaucoup de valeur temps, et pour ne pas perdre trop de valeur avec le rapprochement de la date d’échéance, vous devrez sans arrêt « rouler » votre position, c’est à dire rebasculer sur un nouveau warrant dès que l’échéance se rapprochera un peu trop.
Enfin, les sommes consacrées à l’immobilier sont souvent importantes, et même n’en placer que 10% sur des warrants, avec le risque de tout perdre, ne doit pas être une situation facile à gérer.
Pour la vente à découvert : – les coûts des frais d’emprunt (frais SRD) et de report (tous les mois, vous devrez payer pour reporter votre emprunt d’un mois sur l’autre) vont venir amputer sérieusement votre performance (ces frais sont d’au moins 10% par an).
A n’utiliser donc que pour du court terme, et pas adapté à l’immobilier.
Jean-Christophe a dans son commentaire mentionné deux valeurs qui semblent apparaître plus sensibles à une baisse des prix par leur image « agence immo », Foncia et Nexity :
Cette activité n’est pourtant pas leur seul métier, et ce le sera sans doute de moins en moins. Les agences ne sont pas folles et sont très bien placées pour voir venir la baisse. Elles se débrouilleront pour élargir leurs activités, se rapprocher d’autres entreprises, pour bien encaisser un éventuel choc. Donc même si votre anticipation est bonne au départ, elle pourrait vite tourner mal.
D’ailleurs, il est marrant de voir que les deux valeurs citées ces derniers jours sont au coeur de l’info sur les fusions/acquisitions , avec le rachat de Foncia par les Banques Populaires, et des rumeurs entre les Caisses d’Epargne et Nexity…
Mieux vaut donc oublier une spéculation à la baisse sur l’immobilier (à moins que vous connaissiez un autre moyen, et n’hésitez pas alors à nous en faire part, j’ai très bien pu omettre quelque chose avec tous les nouveaux produits mis au point par les établissements financiers ces derniers temps :-), si ce n’est en vendant vos biens, en placant les fonds sur d’autres supports, et en revenant vers l’immo une fois la baisse survenue (si elle arrive bien sûr ;-).
A vos commentaires, et à bientôt pour la suite du précedent post. Image
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L’immobilier via la bourse : une fausse bonne idée ? (2)
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Merci beaucoup Michel, je vais vous ecouter et oublier cette idée qui est bonne en soit, mais effectivement beaucoup trop aléatoire et risquée.
La bourse se porte très bien et les +values sont très correctes avec des risques plus raisonnables que ce que vous venez de décrire, qui est un peu suicidaire. Cela me fait penser à cette phrase de Sacha Guitry que je cite de memoire et que vous devait certainement connaitre : « Il y a deux façons de se ruiner, les femmes et la bourse. La bourse, c’est moins agreable mais c’est beaucoup plus rapide. »
D’autre part, j’ai lu certains économistes qui pretendent qu’avec la maitrise de l’inflation telle qu’elle est pratiquée aujourd’hui, cela cée des phénoménes de bulle. Ainsi nous passerions d’une bulle immobilière à une bulle boursière et ainsi de suite (cf. 1991 : bulle immo, 2000 : bulle boursière).
Croyez vous, que dans 4 ou 5 ans nous commencerions à voir se former un bulle boursière ? Le rattrapage de la bourse par rapport à 2003 est très rapide, la bourse n’est pas encore très chère, et rien ne semble l’arreter, même si des accidents de parcours la jalonne (comme en juin 2006) ?
A part Nexity, et Foncia il existe Eiffage et Bail investissement également bien exposées sur l’immobilier, non ?
cdt
J
Un exemple d’immobilier via la bourse :
aujourd’hui 25/01/2007 le titre du courtier meilleurtaux.com perd 22% en une seule séance !!!
http://www.boursorama.com/cours.phtml?symbole=1rPMEX
aie aie aie
Il fut un temps ou meilleur taux cartonnait, il y a un an tout juste !
J’avais publié sur le blog finance un article là dessus. je vous l’envoie de suite
« Croyez vous, que dans 4 ou 5 ans nous commencerions à voir se former un bulle boursière ? Le rattrapage de la bourse par rapport à 2003 est très rapide, la bourse n’est pas encore très chère, et rien ne semble l’arreter, même si des accidents de parcours la jalonne (comme en juin 2006) ? »
Intéressante question. Je ne suis pas sûr que l’on puisse retrouver une bulle comme en 2000 dans les prochaines années : c’est d’une part encore trop dans les mémoires, et cela correspondait à un réel changement, pour ne pas dire boulversement économique (l’avènement d’internet, comme avait été à l’époque l’automobile par exemple). Je ne vois rien de tel se profiler dans les prochaines années, à moins de fabuleuses découvertes (dans les biotechs par ex ?)
Vous dites que la bourse n’est pas encore très chère: cela dépend des valeurs, et je la trouve pour ma part pas si bon marché (tout dépend des perspectives de croissance), mis à part bon nombre de technologiques encore trop souvent décriées (la bulle a laissé des traces, et tout le monde se réfugie dans les traditionnelles, plus rassurantes. Mais jusqu’à quand ?). Nous avons connu 4 années de hausse, je pense que les prochaines années seront plus difficiles, même si une hausse n’est pas à exclure, les marchés devraient être bien plus erratiques, avec pas mal d’incertitudes sur l’avenir (énergie et écologie entre autre), sans parler géopolitique).
Donc la bourse pour les prochaines années, oui, mais de façon la plus active possible, pour pouvoir profiter au mieux des oscillations.
Personnellement c’est exactement ce qui m’agace avec la bourse. On se plaind que l’immobilier est spéculatif et on fait exactement la meme chose en bourse. A la base la bourse est un outil permettant de lever des fonds pour permettre aux entreprises d’inverstir de se developper. Elle s’est transformé en loto sportif où transitent des milliards où se créent et se détruisent des richesses qui au final ne reposent sur rien… Quand les bénéfices sur les plus values boursières seront elles aussi taxées que le travail afin de limiter les conséquences de ces spéculations?
Les plus values boursières sont déjà taxées de manière conséquente, mais il serait en effet plus juste de les intégrer aux revenus du travail : cela permettrait à certains de payer moins d’impôts sur leurs plus values, et à ceux qui gagnent beaucoup de payer un peu plus.
Après, on peut effectivement déplorer la spéculation, mais que les sommes investies se déplacent d’une action à l’autre, elles permettent toujours de financer l’économie. La spéculation est partout dans nos économies, que ce soit pour le commerce des titres, des biens immobiliers, de l’énergie, mais également dans les produits agroalimentaires par exemple. On a coutume de taper sur la bourse, c’est juste parce que la spéculation est accessible à tout le monde, et pas réservée aux professionnels. Reste que gagner de l’argent régulièrement en bourse demande un minimum de travail et n’est pas si facile qu’on le croit…
Amicalement,
Michel DELOBEL
« La bourse, j’en ai rien à cirer ! » ça vous rappelle qq’un ?
Non ! si Edith Cresson dans les années 90, Ségo pourrait reprendre cette pensée socialiste ?
Merci beaucoup pour le conseil Michel Delobel, je vais en tenir compte.