Comptes courants hypothécaires : le moment de s

Nous avions déjà évoqué les débuts erratiques des prêts hypothécaires rechargeables. Il s’agit cette fois de disposer d’une réserve d’argent à un taux de crédit immobilier, cela semble farfelu, surtout aujourd’hui. Pourtant, c‘est déjà possible depuis une dizaine d’années de l’autre côté de la manche ! A l’heure où l’on voit apparaître ici timidement les comptes courants rémunérés, les comptes courants hypothécaires représentent près de 10% des encours de prêts au Royaume-Uni.

 

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Derrière cette dénomination se cache un produit relativement simple qui vise à consolider l’épargne et le crédit.Supposons qu’un client contracte un prêt pour l’achat de sa résidence principale et qu’il dispose d’autre part de liquidités sur un compte courant rémunéré. Le compte courant hypothécaire regroupe ces deux contrats, le client n’aura à payer les intérêts que sur le solde des deux comptes. Cela a pour effet de raccourcir le prêt immobilier et de défiscaliser les intérêts du compte courant (qui n’existent pas, et ne peuvent donc pas être taxés). Encore plus simple, la banque peut proposer un unique compte débiteur du montant du prêt immobilier, que le client rembourse à son rythme, tout en ayant la possibilité de retirer à nouveau une partie de l’argent remboursé !

Ces produits et leurs dérivés connaissent un succès de plus en plus important. Mais quel est l’intérêt pour les banques, étant donné que ce type de pratique entraîne une légère baisse du rendement du crédit pour le financeur ? Avec un compte courant hypothécaire de ce type, tous les revenus d’un ménage, toute l’épargne préexistante, sont bons à prendre pour grossir l’encours et faire diminuer les montants d’intérêts à rembourser. Et c’est là que le produit prend tout son sens pour la banque, car il lui permet de capter l’ensemble des revenus et de l’épargne d’un ménage. Cet objectif rend le marché des comptes courants hypothécaires (« offset mortgages » ou « current account mortgages ») extrêmement concurrentiel en Grande-Bretagne. De nombreux analystes prévoient que ces produits représenteront 30% des emprunts dans un futur proche.

Dans le contexte actuel, avec une importante crise du crédit américain et un marché immobilier orienté nettement à la baisse, vendre des comptes courants hypothécaires peut sembler être une activité risquée puisque la garantie associée au prêt diminue dans le temps, et potentiellement plus vite que le capital restant dû. Mais une diffusion mesurée et sélective de ces produits sera très intéressante pour les banques. Pour avoir une vision rapide des risques que représentent ces produits, commençons par les classer en deux catégories :

   1. La consolidation des comptes avant paiement des intérêts
   2. Les comptes courants hypothécaires

Dans le premier cas, le risque supplémentaire par rapport à un crédit classique n’est finalement qu’un remboursement anticipé, et donc un risque de taux mal maîtrisé. En effet, habituellement, la banque va modéliser séparément l’écoulement de ses crédits à taux fixes (en prenant en compte les remboursements anticipés) et les comptes-courants (éventuellement rémunérés). Seulement, si le compte courant est rémunéré, il l’est habituellement avec un taux variable. Le risque que prend la banque est donc de proposer un crédit à taux fixe mais également un compte-courant à taux fixe (dans la limite de l’encours du crédit).
La deuxième catégorie de produits est nettement plus délicate. Le client dispose d’une réserve d’argent très importante garantie par la mise à l’hypothèque de sa propriété. Il ne paie que les intérêts sur le solde de sa réserve d’argent et rembourse à son rythme. Cette réserve est garantie par hypothèque. En plus du risque de taux vu précédemment, la banque est exposée à la diminution de la valeur de la garantie, le bien immobilier, dont la valorisation est orientée à la baisse.

Toutefois, mis à part le risque de taux, les risques s’estompent nettement lorsqu’on sélectionne les clients sur des critères de solvabilité assez forts. Le client idéal serait celui qui fait l’acquisition de sa résidence en couvrant une part importante de la transaction avec ses avoirs. D’une part, la valeur actuelle du bien (et donc de la garantie) est très nettement supérieure au montant de l’emprunt et d’autre part, le client dispose de revenus lui permettant de constituer une épargne.
Le contexte actuel marque un nécessaire recentrage des banques vers le marché du détail et la conquête de l’épargne. Dans cette optique il s’agit de conquérir la clientèle la plus intéressante possible, celle qui dispose d’une épargne liquide la plus importante !
Sans forcément ouvrir en grand les robinets de crédits, ces produits permettent d’attirer la clientèle la plus rentable!!!

David Koskas avec Sia Conseil