Naturellement, les biens « s’écrément ».
C’est une dure loi du vieillissement. Bien sûr, sur certaines portions du territoire, ce phénomène n’a pas lieu.
On peut vous annoncer qu’un bien du plus beau genre « mimi-cracra », vaut X millions. C’était sans doute un bel immeuble, au XIX°siècle. Maintenant moins, mais l’effet de bourgeoisie et de domination sociale fait que la valeur commerciale dépasse -très nettement- la valeur intrinsèque, somme toute assez basse.
Cela je l’ai constaté dans une ville de bonne bourgeoisie, Lyon. Cela existe aussi, bien sûr, en Région parisienne.
Mais, que ce passe t’il dans les villes où l’offre surpasse la demande, ou de clientèle moins sélect ?
C’est simple, l’application de la loi de l’offre et de la demande fait sortir, à terme, du marché locatif des immeubles, des appartements, beaucoup moins demandés, que ce soit par vieillissement, insécurité, dépenses indues.
Et cela touche AUSSI des appartements relativement récents (années 1960).
Il se passe un phénomène de turn-over accru, et les locataires deviennent de plus en plus dures à trouver.
Surtout que, souvent, les prétentions des propriétaires ne sont guère moindres que dans le vrai neuf, et sans compensations des surcouts.
Sans parler aussi, des phénomènes d’insécurité.
Il faut bien le reconnaitre, pour cette cause, des appartements dévaluent au delà de toutes limites.
Des réputations font que certains quartiers sont difficilement louables et difficilement vendables.
Donc, le diagnostic est clair, il faut savoir à quoi l’on s’engage. Un bien immobilier nécessite un flux d’investissements constants pour en maintenir la valeur, cela c’est un élément que l’on maitrise, mais dont il faut être conscient, et il peut être victime de son emplacement.
Dans ce cas là, on a aussi vu aussi l’inverse : des remises à niveau –de belle qualité- provoquant la fuite des locataires.
Des réhabilitations ont du être abandonnées, pour cette raison. Un quartier ou une ville, c’est aussi une dynamique.
Bien entendu, il faut aussi rappeler aussi ce qu’est un cycle. Ce qui a été vrai hier, peut s’inverser, demain.
Tout les historiens économiques du temps passé l’ont mis en évidence.
Le placement, la situation sociale « en or » d’une génération devient le cauchemar de la suivante.
Dimanche 11 janvier 2009
Bonjour Patrick,
sur le fond, je suis d’accord avec ton article
je dirais par contre que le déclassement touche SURTOUT les immeubles des années 60
l’image de ces quartiers jouent véritablement un rôle de repoussoir (il y en a dans toutes les villes, même celles de petites taille). Je préfère parler de mauvaise image car les phénomènes d’insécurité ne sont pas toujours aussi présents qu’on le pense (loin de moi l’idée de dire que ce sont des quartier Bisounours) et de nombreux habitants y vivent très bien et d’ailleurs ne veulent surtout pas en partir.
Je ne comprends pas le deuxième lien, le document semble même aller à l’opposé de votre affirmation: il est indiqué que le nombre de propriétaires occupants à tendance à diminuer. Si les bailleurs sont plus nombreux, il y a aussi plus de locataires (à moins que les logements restent vacants). Un des objectifs des OPAH sur les copropriétés est d’ailleurs de garder un maximum de propriétaires occupants.
Les logements locatifs dévalués ne sortent pas pour autant du marché, il se trouvent toujours des personnes prêtes à louer (à des prix faramineux) aux personnes qui n’arrivent pas à accéder au marché locatif « normal » privé ou public…
J’espère que votre vision cyclique n’est pas aussi absolue qu’elle n’y paraît, car sinon cela signifie que toute intervention publique à contre-cycle est vouée à l’échec et que toute intervention en phase ascendante est inutile 🙂
en réalité, sur ce cas précis, des inflexions de politiques très rapides ont eu lieu.
En effet, les réhabilitations, loin de réhausser une images, faisait partir une population restante (marché locatif local dense, mais sans apport extérieur).
Ce qui est primordiale dans les politiques de ville, c’est de penser d’abord « lien social », avant de penser « bâti ». Dans ce cadre là, les politiques à contrecourant peuvent réussir.
Mais elles nécessitent une action de dentellière…