En voilà un résultat évident. Soyons honnêtes tous… Lorsque l’on est vendeur (d’un logement, d’un véhicule, vous complèterez avec vos propres exemples), on veut empocher le maximum d’argent en contrepartie de la vente. Là où le 99% est plus intéressant c’est qu’il montre à quel point le premier prix d’affichage est biaisé, une sorte de compromis entre l’A.I. qui veut le produit et le vendeur qui veut le maximum.
La côte mal taillée est influencée par le voisin d’en face qui a vendu, selon les rumeurs, sa maison un certain prix, mais également par une moyenne scientifiquement lissée de journaux marronniers (Challenges, Capital, L’Express…etc) qui ont interviewé des A.I. qui ont fait exprès d’indiquer des ventes exceptionnelles pour référence.
Bref, tout le monde surestime, le problème c’est qu’en face il n’y a plus moyen de faire surenchère.
Challenges.fr : « Les agents immobiliers s’estiment en difficulté«
C’est faux. J’adore ce 99% … ca sort d’où?
allez, moi je dirais p-e 60% ? et encore tout dépend ce qu’on appelle vendeur, doit-on considérer comme vendeur un type qui essaye de vendre depuis +2ans en affichant 2 fois plus cher que son voisin pour le même produit ?
Les vendeurs, par définition, sont ceux qui ont envie de vendre.. donc ils mettent au prix et vendent. Donc 0% des vendeurs surestiment.
Ca me fait penser à ma voisine qui cherche à vendre 10% que le prix « normal ». Mais elle n’est pas préssée… un jour la sera t-elle vraiment? personne sait. Doit-on la considérer comme vendeuse en attendant?…
Pas d’accord avec toi Crapo
Quand mes négos veulent rentrer un mandat au prix du marché (les AI connaissent parfaitement ce fameux prix de marché), ils sont confrontés aux autres agences de la ville qui font surenchère sur surenchère pour rentrer le mandat. Au final, un bien estimé par nous à 200.000
L’article en question ne dit pas que 99% des vendeurs surestiment leur bien. Il indique simplement que 99% des agents immobiliers sont confrontés à des vendeurs qui surestiment leur bien. Ca n’est pas tout à fait la même chose…
isefimmo, on ne parle pas des estimations d’agence là.
la phrase est « 99% des vendeurs surestiment leurs biens ».
les vendeurs n’ont pas besoin des agences pour surestimer leur bien..
les vrais vendeurs qui croyaient vraiment que leur bien pouvait partir pour une montagne d’or, qui pensaient naivement que la surestimation de l’agence X était bonne.. au final yen a pas beaucoup !
@crapo
oui d’accord mais t’en connais beaucoup des agences qui après avoir eu un prix acadabrantesque par le proprio lui disent ses 4 vérités du style: » non, monsieur à ce prix là je ne rentre pas le produit car je ne pourrais le vendre »?
Je fais un petit écart du sujet juste pour faire une remarque sur la location et la sur-éstimation du loyer.
J’aide ma nièce et une de ses amies à trouver un appart pour une colocation sur lyon pour la rentree prochaine et voici ce que je viens de trouver comme annonce :
« Loue appart meublé 50m2 LYON 3ème
Prix : 1000
@ isefimmo
Parfois la franchise » c’est à dire le professionnalisme » paie en disant ces 4vérités au vendeur. c’est toi le pro et non les « darty » de le vente. alors s’il ne suit pas ton estim. c’est qu’il n’est pas vendeur c tout. et tu n’as pas de temps à perdre avec ce mec
Ce pourcentage est un peu provocateur, mais bon dans la tendance actuelle il peut être vrai. Effectivement quel vendeur voudra sous estimer son bien pour qu’il corresponde aux baisses du marché?
@LYON69
c’est pour cela que je n’ai « que » 100 mandats dans mes 2 agences (le double en moyenne chez nous). Le pb etait surtout entre 2005 et 2007 ou je disais au vendeur qu’il était fou de mettre en vente à un tel prix… et que 3 semaines après il avait quand meme vendu!
@ Forum immo
Un vendeur ne sous-estime pas son bien en acceptant la réalité du marché… et surtout ne perdons pas de vue que l’achat de son bien fut surement fait à une période où le marché n’était pas au plus fort.
J’avais une petite phrase cinglante même en temps d’IMMO PROSPERE (et oui même en ce temps là, je ne prenais pas n’importe quel mandat) : « euh Mme M. LE VENDEUR, achèteriez-vous cette maison au prix que vous souhaitez la vendre maintenant ? » Même si ça ne changeait pas la donne, au moins ça les amenait à y réfléchir…
@willyon
tu recherches sur lyon un appart. j’en ai un qui se libère début septemble Lyon 2 ainay T2 36m2 460 EUROS HC
« euh Mme M. LE VENDEUR, achèteriez-vous cette maison au prix que vous souhaitez la vendre maintenant ? »
Classique cette phrase, on l’apprends dans n’importe quelle agence qd on débute 😛
Sauf que.. les vendeurs qui veulent trouver un pigeon vont répondre « oui evidement! c’est même pas cher! »
allez je suis sûr que ca vous ai arrivé 😉
Dire les 4 vérités au vendeur? Le vendeur est dans 99,5% des cas, pas naïf et sait très bien ce qui se passe avec la vente de sa maison. A part se défouler ca sert pas à grand chose..car si il avait voulu baisser son prix, il l’aurait déà fait ! enfin c ma vision des choses….
bonsoir,
je vous lis avec toute mon attention, je constate également que les AI en prennent pour leur grade. Alors voilà, je suis un acheteur potentiel et je trouve que les prix affichés sont beaucoup trop élevés. Je me trouve dans une situation ou j’aimerai trouver une maison avec lequel vivre avec ma petite famille, faut il qu’elle me plaise.
je ne comprends pas le marché, nous travaillons a deux, avons un enfant 3200 euros de revenus a deux , nous travaillons toute la journée, payons des impots, la creche,ect.. et notre seule alternative pour acheter et d’emprunter 150 000 euros (1000 euros/mois) à ce prix là nous vivrons dans une cage à poule. C’est grave………
Oui ben olivier, tu fais exactement parti de la tranche de population en france qui se fait bien entuber de tt les cotés dommage :s
mais bon les francais sont contents de payer des charges taxes et impots alors qu’ils ne s’etonnent pas si il ne leur reste pas grd chose à la fin du mois 🙂
c’est notre merveilleux système vive la fronce !
ce genre de titre à tendance à m’énerver.
J’ai mis en vente mon appartement selon les conseils des agences AU PRIX DU MARCHE , j’ai fait faire des estimations et j’ai pris la plus basse … Ma démarche vous semble honnête ? Attendez la suite …
J’ai des offres toutes très basse on passe de 210 à 170 k
J’aimerais aussi rappeler que la hausse est aussi du aux acheteurs. Maintenant pleuré dire une maison c’est trop cher , il existe aussi des appartements , tout le monde veut une maison dans un coin tranquille , mais tout est offre et demande pourquoi un vendeur devrait il bradé son bien au nom de l’idéologie , moi aussi je veux rouler en 4×4 pour plus de sécurité et une porsche pur gagner du temps le matin …
Il faut arrêter de pleurer , il se vends plus d’audi que de dacia …Le monde n’est pas un océan de pauvreté et de misère …
@ Gaston
C’est comme ça mon p’tit père, accroche toi bien à ton prix et garde ton appart!
@@gaston
tu viens de résumer le pb des AI: peu importe le prix affiché en agence, l’acheteur « veut faire une bonne affaire ». Donc il enlève en ce moment 15 à 20% du prix affiché! C’est pour cela que tu vois des biens tres cher en agence… il faut se garder une marge pour faire passer la négo
Plus personne ne sait quel est le bon prix maintenant. Le mieux n’est -il pas de se demander combien couterait le bien en location? et de se mettre à la place d’un investisseur qui veut au minimum 8% de rendement brut ?
@vincent
demande l’historique du bien visité à ton AI. Tu y verras depuis quand le bien est à la vente et combien de baisses successives il a subi:
http://lagence30.unblog.fr/2009/06/22/pourquoi-les-prix-affiches-en-agence-restent-cher/
A Vincent
C’est exactement ce qu’il faut faire pour savoir si un achat est positif ou non.
C’est une des méthodes qu’utilisent les experts pour sortir la valeur vénale d’un bien. La valeur par le taux d’actualisation, appelée aussi par le revenu. En prise donc avec l’évolution de la valorisation (ou dévalorisation) future du bien.
Rien à voir avec l’évaluation donnée par la majorité des AI, basée sur la comparaison avec des biens équivalents vendus récemment dans le même secteur…ou fixé par le vendeur qui en veut XXX car la maison qu’il va acheter vaut XXX !
Les experts utilisent aussi la comparaison, mais la recoupent toujours avec 2 ou 3 autres techniques car cette méthode est imparfaite. Cela marche avec des biens standards-clonés, mais dès qu’il y a des particularités,le prix de l’unité de surface brute varie et si elle n’est pas corrigée par un travail de pondération/M2 le résultat est faux.
Le second inconvénient majeur est qu’elle donne un résultat décalé par rapport au marché, elle le suit mais ne l’anticipe jamais, donc retard à la baisse comme à la hausse.
La preuve, ceux qui suivent le marché savent très bien que depuis 18 mois des baisses conséquentes ont lieu, mais vu la lenteur des communications (6 à 9 mois pour avoir les chiffres notaires) pour l’instant il n’y a pas de visibilité, donc pour ceux qui doivent acheter en ce moment il n’y a que la méthode sur le revenu qui puisse servir de boussole.
@LYON69
merci pour la proposition mais c trop petit pour 2 etudiantes.
@Gaston
désolé pour votre deconvenue pour la vente de votre appart, mais je suis dans un cas très proche de celui d’olivier et je partage pleinement son avis.
On ne veut pas de 4×4 ou de porsche et on n’est pas non plus restreints à rouler en Dacia, mais on veut juste autre chose qu’un appart des années 60 à 200keuros….
On aspire en tant qu’assimilés cadres à plus de 3500 de euros/mois à autre chose que vivre dans un immeuble style HLM…. Ne peut-on pas nous aussi vivre dans une maison avec notre famille ou cela est réservé seulement aux riches ??
@Crapo : NON, les français ne sont pas contents de payer taxes, charges et impots, surtout ceux comme nous qui payons pour ceux qui ont moins et qui finalement avec je jeu des aides sociales et autres avantages du gouvernement arrivent en fin de mois avec plus de facilité que nous qui bossons dur !! mais malheureusement c’est pas mieux ailleurs….
@Vincent,
Si vous voulez connaitre l’historique réel d’un bien qui vous intéresse… consultez tout simplement le conservatoire des hypothèques. Il vous permettra de savoir quand le propriétaire a acquis son bien, les servitudes qu’il y a ( c’est le genre de chose, comme les différents diagnostiques que l’on doit connaitre avant d’aller chez le notaire), son prix ,d’achat et avant, qui permet de se faire une idée (en fonction des investissements fait par le proprio actuels, du taux d’usure et de l’inflation) sur l’estimation de ce bien pour une 30aine
Valeur réelle ou valeur de marché ?
Ils n
Je constate chez moi la même chose que EL avec des prix un peu supérieurs. Très peu de monde en juin dans les concessions. J’en parle car ce marché est assez similaire à celui de l’immobilier
Arrêter avec les phrases suivantes
–
« Par contre nous avons en vente des maisons et des appartements à 250.000
a >>> cjohan
Dans l’immo le millieu et haut de gamme sont bloqués pour 1, 2, 3 ans ?
Un bien de qualité dans un bon quartier trouvera un acquéreur à la 1er reprise de marché sans grosse baisse de prix, alors qu’un bien moyen surestimé tu peux déja faire les soldes sur les soldes.
Dans l’immo l’emplacement et primordial 3 critéres sont important lors de l’achat:
1 L’emplacement
2 L’emplacement
3 L’emplacement
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