Mes prévisions, mon ressenti, sur la baisse de l’immobilier

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Voyance-11231 Oui, moi aussi j’ai le droit de me la jouer Marc Touati, Fnaim, PAP, Halifax (ça, c’est pour la GB), HSBC, liste non exhaustive…. A force de lire et d’écrire sur le sujet, à force d’observer, de sentir, de constater, de contester et de décrypter, ma vision de l’évolution est quand même assez éclairée sur le sujet. Bien sûr, ma prévision est forcément fausse, biaisée (je ne suis qu’un pauv’locataire qui, un jour, achètera lorsque les prix seront plus bas), d’ici là, diverses pandémies auront impactées l’économie mondiale, l’évolution des taux, l’explosion de logements devenus subitement vides… je plaisante.

Cette prévision est donc un ressenti raisonnable, pondéré, que j’estime réaliste, à travers le recoupement de différents sources, déclarations et surtout une grosse dose de feeling. Certains vont dire que c’est n’importe quoi, oui c’est vrai. Mais cette prévision est honnête car moi je n’ai rien à vendre comparé aux officiels qui défendent leur job et que l’on ne m’accuse pas d’aller dans mon sens pour favoriser, influencer le marché car même si le blog est lu (beaucoup), personne n’a ce pouvoir.

Je vois, dans mon unique boule, une baisse continue de 7 ou 8 % par an jusqu’à au moins 2013. Les raisons : contexte économique, rapprochement de la capacité d’achat des français / prix moyen des logements, démographie, et tout ce qui reste à solder (endettement). Inutile de détailler, je me perdrais dans des explications économico-psychosociologiques que je ne maîtrise pas forcement.

Bref, ce sera marrant de ressortir ce billet un jour pour voir si je mérite de devenir la nouvelle Elisabeth Tessier version mâle immobilier.

J’ajusterai mes prévisions au fur et à mesure… Vous en pensez quoi, vous ?

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(44 commentaires)

  1. moi j’aimerai bien une prevision sur l’est lyonnais madame (futur) tessier lol.

  2. Pour ma part je dis que les prix vont baisser jusqu’à ce que la courbe des prix revienne dans le tunnel de Friggit qui je le rappelle est relatif au pouvoir d’achat des ménages.
    Je pense d’avec 5 années de baisse consécutives à 7%-8% à compter de 2009 soit environ -40% par rapport aux prix 2008 le tunnel de Friggit ne devrait pas être bien loin …
    Donc OK avec votre vision en espérant que celle-ci soit prémonitoire !

  3. Avec mon humble expérience de locataire cherchant depuis + de 2 ans, je constate, dans la région de Toulon et environ, qu’hélas, les biens « zéro défaut » ne baissent quasiment jamais, (ou si peu) et finissent par se vendre, alors que les biens sans intérêt particulier (mais sans défaut rédhibitoire) baissent, certes, mais pas dans des proportions n

  4. Selon tes prevision, et en partant d’une base 100 en 1998, on a 240 en 2008 (realite), 167 en 2014.
    Pour l’inflation on a 100 en 98, 160 en 2014 (3%/an).
    167 et 160, pour moi ca se tiens.
    donc par rapport a 2008, ca nous fait du 36% de baisse en 2014.
    je suis OK avec toi Mr.Yanes

  5. Je suis surpris qu’aucun d’entre vous ne suggère une très probable inflation qui risque de rentre les placements immmobiliers beaucoup plus attractif.
    Les planches a billet tourne a fond et la dette des pays (notammament la France)est en train de faire un bond (plutot genre catapulte)

  6. @MNEWS
    j’arrête pas de le dire ici et ailleurs que l’inflation va tout chambouler. Avec les dettes mondiales actuelles, il est superflu de penser que les gouvernements pourront s’en sortir sans une inflation à (près de) 2 chiffres.
    http://lagence30.unblog.fr/2009/02/10/ma-vision-de-sortie-de-crise/
    je précise que cet article à été écrit en 02/2009 (A rapprocher de la dernière déclaration d’Obama qui dit que c’est le début de la fin… de la crise)

  7. J’ai eu le plaisir de passer le dimanche apres midi j’ai des amis de la famille de ma copine.
    La discussion s’est orientée autour de l’immo à un moment. Un des gendres d’a peine 20ans venait de s’endetter pour 30 ans avec sa copine.
    LE conseil du banquier de la table « tu as bien fait, c’est maintenant qu’il faut acheter, et surtout pas d’apport tout en crédit » C’est comme ca aujourd’hui.
    Bref j’en suis resté ébahit : démarrer la vie avec 30 ans de dettes, meme pas marié… Pour fseimmo : le taux d’interet des placements augmente si l’inflation galoppe non ?!

  8. En theorie oui d’accord sur une baisse de 7-8% par an (pour retrouver des prix coherents au pouvoir d’achat) mais attention au changement de conjoncture si sortie de crise car effectivement l’inflation sera possiblement elevee et necessaire pour eponger les dettes publics.

  9. pour l’immobilier, si on croit Friggit, ce qui compte ce n’est pas l’indice des prix, mais l’indice des revenus.
    L’inflation chez nous ne commencera pas par une augmentation des salaires…

  10. l’immobilier va chuter ou baisser.
    les prix sont en totale inadéquation avec les revenus des ménages. Même si l’économie mondiale repart (au départ aux US ou en asie comme toujours), l’immobilier ne pourra se maintenir eu égard aux revenus des ménages.

  11. Arrêtez d’implorer l’inflation comme un chamane appelle la pluie. S’il y a inflation, les taux d’intérêt augmenteront et la valeur des biens baissera.
    Si en plus comme c’est probable, les salaires ne suivent pas l’inflation (il faut bien combattre l’inflation en contraignant le pouvoir d’achat) le % relatif de votre remboursement par rapport à votre salaire ne baissera pas et de plus la valeur de votre bien continuera de baisser.
    Si vous ne me croyez pas, allez donc lire les rapport annuels des SIIC, c’est comme cela qu’elles évaluent la valeurs de leurs biens, en tenant compte des taux d’intérêts.

  12. ON SEN FOUT que les les prix soient en inadéquation avec le renenu des ménages, ou je-ne-sais-quoi. Si c’etait le cas, jamais ils n’auraient monté aussi haut. C’est pourtant ce qui s’est passé ! Eh oui !
    Donc désolé mais c’est que vous n’avez rien compris à ce qui vient de se passer. Et vous vous permettez de faire des prévisions tous autant que vous êtes…

  13. Bonjour Christophe et al.,
    Je serai assez d accord avec toi. Il y a 2 ans et demi environ avec mon mari nous nous appretions a saisir une nouvelle opportunite de carriere, impliquant un demenagement la vente de notre maison pour en acquerir une autre. Nous avons du renoncer a ce projet a la fin de l été 2008 car les prix etaient exhorbitants sauf a vouloir s endetter sur 20 ans en plus de la revente de notre maison.
    Aujourd hui simple curiosite je regardais le prix des maisons a la vente la ou nous avions souhaite nous installer… Il y en a une notamment que j avais visite en 2007 affichee a 450 KE, aujourd hui elle s affiche a 360 ke… ca fait du -20% ca …
    Alors oui je pense plausible une baisse de l ordre que tu indiques.

  14. tu as raison de ne pas te gener. Par contre si tu pouvait faire le point sur les crédits relais,cela serait aussi trés interressant.

  15. Idem que toi sur le total de baisse et la duree MAIS je pense beaucoup plus chaotique. L’etat bidouille trop le marche immobilier. Il vont refaire gonfler la bulle, boum, regonflage,… Tant quils l’Etat aura encore argent pour sauver les proprietaires, la baisse sera saccadee.
    Attention donc haussier ou baissier, soyez tous prudents.

  16. Si inflation, baisse des prix, oui. Mais hausse des taux, donc coût de l’acquisition quasiment identique… (Demandons aux fonctionnaires de base des années 80 quel genre d’appartement ils se sont payés avec les taux à 12%, avec un endettement sur 20 ans).
    En tous cas, j’ai payé cher, mais en attendant si inflation il y a j’aurai un crédit à pas cher et je pourrai mettre mon liquide à un taux plus intéressant. Et un moment donné mon salaire augmentera bien avec ma carrière.
    Sans regret !

  17. A tous ces messieurs qui pensent que l’inflation va exploser, c’est fort possible… mais vous oubliez un léger détail par rapport à 1974, 1981 et autres crises… Brésil, Russie (quoi que), Inde, Chine…
    Je ne suis pas certain qu’ils soient d’accord pour payer la note en voyant le fruit de leur travail s’évaporer pour combler la folie occidentale.
    Rien ne dit que nos économies ne vont pas prendre une bonne gifle et que nous allons revenir à des fondamentaux comme l’impossibilité de générer de la consommation avec de la dette, puis de la dette et de la dette…
    Et quand j’écris ça, je ne le fais pas avec plaisir car je pense à mes enfants qui démarrent dans la vie avec un compte national dans le rouge TRES vif…

  18. Les plus beaux calculs, les plus beaux graphiques, les + fines démonstrations n’ont aucune valeur face à la force du mouvement de masse. Quand des millions de pers ont été conditionné et persuadé qu’il faut coût que coût devenir propriétaire pour exister dans la vie, automatiquement les prix s’élèvent, que cela vous paraisse logique ou pas.
    Et si jamais, il arrivait une lueur de clairvoyance chez l’humain, les pouvoirs publics s’auront aidé le peuple à retrouvé le chemin de l’accession à la propriété si vénéré.
    Dans le fond, maintenant, avec le recul, je m’en tape des prix de l’immobilier. Se loger coûte du fric (propriétaire comme locataire), alors quitte à payer, je préfère garder ma liberté, pouvoir voyager, ne pas m’attacher à du matériel et construire ma vie sur des valeurs plus saine que la propriété.
    Quand est ce que vous nous écrivez un post philosophique sur l’immobilier ?

  19. ça sera bcp plus que 7/8% par an. Les notaires l’avoueront très vite. On trouve déjà a moins 15% par rapport a il y a un an a peine. Ce sera certainement 12 a 15% par an.

  20. Je suis assez vieux pour me souvenir des discussions avec mes parents quand ils ont achté leur pavillon de banlieu en 72.
    Hurlement de toute la famille… « mais comment peut-on s’endetter sur 25 ans » (différents prêts) et avec un taux d’endettement pareils…
    5,6 ans plus tard, les remboursements ne paraissaient plus aussi élevé par rapport à la valeur du bien … 12 ans plus tard mon père rigolait de ses mensualitées par rapport aux locations environnantes.
    L’inflation (que je n’appelle pas) changera considérablement la donne. Oui les taux monteront à deux chiffres, mais comme en 1973, tous les prix monteront et les salaires avec, et ceux qui auront acheté avant avec des taux fixes a 4% seront bien content. Reste à savoir quand sera le point de bascule pour acheter avec une valeur et des taux les plus bas possible.

  21. Alors on pourra acheté un bien beaucoup moin cher sur 20ans a fort taux (donc idem pour certain…AI) et racheter le credit lors de la baisse des taux en plus de l’augmentation immo que cela créera et en plus des remboursement deja escompter.
    Puisque plus de crédit a beaucoup de zero du a la baisse des taux.C’est comme cela que beaucoup de gens (génération baby boom) ont eu un héritage ou un retraite compléte juste sur la vente d’un studio 10ans plus tard.Et n’on jamais mis 2e sur un livret A….
    Gagnant sur tous les tableaux.
    Quand on veut gagner dans la vie on refléchit dans le bon sens…
    Ne me remercier pas, merci

  23. On aura le temps de voir venir l’inflation… Les sites de pseudos experts (leap2020 et consorts) sont des sites idéologiques. Il ne faut pas prendre ce qu’ils disent au pied de la lettre.
    On voit mal en effet comment l’inflation arriverait avant la reprise de la croissance (fin 2010 pour les plus optimistes)… donc il y a le temps de laisser les prix baisser.

  24. @Isefimmo : avec les taux bas (3,7 % sur 20 ans) et la petite baisse des prix que nous avons connu j’envisage de faire l’acquisition d’un petit appartement sur le littoral proche Montpellier, en complément de ma résidence principale située dans l’arrière pays.
    L’idée serait de louer à un étudiant pendant l’année scolaire afin d’en avoir la jouissance l’été.
    Qu’en pense le spécialiste ? Est ce que ce genre de montage est rentable ?
    Merci

  25. @nikky
    c’est quoi rentable pour toi? Un %, faire une plus value dans 10 ans, placer ton argent?
    une chose est sure, c’est qu’il est aisé de trouver des locataires étudiants (pour 9 ou 10 mois) et le risque locatif est minimisé par rapport à une location à l’année. Ce type de loyer n’a pas baissé.
    @thomas
    tu dis: « On aura le temps de voir venir l’inflation ». Quand tu la verras, il sera trop tard pour acheter car la baisse sera finie et les taux auront remonté. C’est vraiment ça la difficulté: connaitre le point d’inversion d’une courbe (à la hausse comme à la baisse)

  26. rentable = crédit payé par le locataire, jouissance de mon bien l’été (ou location saisonnière quand j’en ai assez) et au final ne pas avoir perdu d’argent (au mieux faire une petite plus value) et rentrer du cash à la revente.

  29. Pour ma part, j’ai acheté en septembre2007 donc disons au plus haut.
    3 ventes se sont faites recement dans ma copro (prestations similaires). maxi 7% de – que le prix que j’ai payé.
    Je ne pense pas avoir fait une superbe affaire a l’époque, et je ne pense pas que les 3 personnes ont fais de mauvaises affaires. Et je ne pense pas vivre dans un quartier particulier (banlieu de grande agglo).
    Voilà pour moi ca c’est du concrêt.

  31. Tout à fait d’accord, car il y a encore des millions de frileux qui croient encore que les prix actuels sont justes. Donc la baisse va être malheureusement lente, car beaucoup sont peu enclins à baisser leur prix stupides.
    A ceux qui raisonnent taux d’intérêt, n’oubliez pas une chose : le grenelle de l’environnement (on n’a plus le choix…) va rendre obsolète 50% des logements de ce pays, et tout ça va foutre une claque immense aux prix d’ici 5 ans… Pourquoi payer des passoires énergétiques des fortunes ? Y’a un an les AI (à prononcer à voix haute…) m’assuraient : « c’est du simple vitrage, mais la chaudière est neuve !! »… Quelle incompétence professionnelle dans le domaine de l’immobilier, juste des marchands d’aspirateurs…
    Moi dans ma boule de cristal, je vois aussi une baisse soutenue du nombre des agneces immobilières (-8% par an)jusqu’en 2013, très bien ça !! Qu’internet et les petites annonces fassent leur chemin, car pour avoir les conseils classiques et fumeux des AI (toujours à prononcer à voix haute…) non merci…

  32. @unita
    désolé mais il y a souvent un AI derrière un site de petites annonces (a prononcer à voix haute)
    Et tu te trompes encore quand tu parles de 50% de baisse… Ce sera 150% de baisse!

  34. @isefimmo
    J’ai dit 50% de logements pas aux normes environnementales, pas 50% de baisse. Ce serait trop beau. Perso, je crois à encore 20% à 25% de baisse, plus modéré quoi…
    j’ai rien contre les AI, juste que c’est hors de question de payer 20k

  35. Je pense que la baisse sera plus rapide, pas 40% en 5 ans mais en trois.
    Nous venons de vivre un stade favorable dans la baisse, où ceux qui étaient déterminés à acheter ont acheter à -20% et son certainement ravis d’avoir fait une vrai affaire.
    Maintenant, plus personne n’est pressé d’acheter et les prix peuvent vraiment baisser, la rentrée va être dur en volume (alors qu’il y a eu une petite embellie saisonnière ces dernières semaines). Les prix suivront.

  36. Tu n’as rien à vendre, juste un immobilier à acheter!
    La baisse de 8% par jusqu’en 2013 c’est dans le scénario des cycles classiques immobiliers. Des théories sans fondements qui ont leur pendant dans l’économie: la crise économique devrait durer jusqu’en … au moins… mince ça commence déjà reprendre.

  37. A tous:
    nous (mon épouse et moi) avons récemment « essayé » d’acheter un pavillon. Malgré mes 5300

  38. @ Tous:
    Unita a fait une remarque très pertinente sur le Grenelle de l’environnement et la classification des logements français et ses répercutions sur le prix des constructions « énergivores ». Attention la prochaine RT (Réglementation Thermique) arrive à grands pas et ça va faire mal…..

  39. A 100m de chez moi, une maison est partie en 1 mois. Avantages : emplacement et grand terrain, inconvénient : années 70 d’origine, Pas habité depuis au moins 5 ans, mal exposé, terrain en pente. bcp de travaux de rénovation en perspective.
    Partie à 400K

  40. Bizarre d’entendre autant parler d’inflation alors que nous sommes en pleine période de déflation… et là, il se passe quoi pour ceux qui viennent d’acheter ?
    Ensuite, l’inflation, y’en aura toujours assez peu parce que c’est le cheval de bataille de notre chère BCE qui ne pense qu’à une seule et unique chose (et qu’elle réussit le + souvent) : contrôler l’inflation. Ceci au prix de l’emploi et de la croissance, au grand regret de nos amis politiciens.

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