Là, Christophe m’a donné un coup de bluzZZ (je me suis cru sur copains d’avant)avec son article sur les années 1970, que j’en ai ressorti aussi mes vieilles tapisseries.
Et quelques souvenirs.
Comme le disait le commentaire d’un internaute, comptablement, une maison c’est 2 % d’amortissements, soit 50 ans. Après, cela ne vaut plus grand chose, les habitudes de vie ont changées, les exigences, la vétusté.
C’est ce « pas grand chose » qu’il faut étudier.
Bon, en période de bulle, on dit terrain + maison (réévaluée, mais pas amortie) ça fait tant. (je vous laisse imaginer le montant, reflet de l’hypertrophie de l’égo du propriétaire).
Mais, hors période de bulle.
là, c’est beaucoup plus défavorable, voir franchement … je cherche un terme poli… dégueulasse.
Moi, qui professionnellement ai beaucoup fréquenté les notaires, je peux vous résumer leur point de vue :
Valeur = Terrain OU maison (mais pas les deux), et là où ça se corse encore, c’est quand, lors de l’évaluation de succession souvent, il faut arriver à une valeur de quasi zéro. (On cache la vérité, pour ne pas tomber en dessous de zéro).
En effet, on voit, plus souvent qu’à son tour, des immeubles, dont la situation la plus économique, c’est la destruction. (On n’ose même pas rentrer dedans).
La destruction, déjà, ce n’est pas gratuit.
L’enlèvement des gravats non plus. Sauf si vous avez des choses pouvant intéresser les professionnels, de belles pierres, notamment.
Mais, c’est encore pire, grâce à l’engeance qu’est le voisinage.
D’abord, ils font la tête au propriétaire, sous le prétexte, que menaçant de s’écrouler, l’immeuble cause péril.
Ensuite, quand, enfin vous démolissez, ils font ENCORE la tête. « Qu’est ce qu’il va y avoir après ? »
Enfin, ils finissent de vous persécuter parce que la démolition a un peu empiété chez eux.
Pour le fun, c’est quand un peu de gravats sont tombés, pour le tribunal, c’est quand la destruction entraine des désordres chez l’immeuble du voisin. (Vous êtes champion olympique quand on est obligé de reloger le voisin).
ça c’est vrai, propriétaire, finalement, c’est un statut. je sais pas si vous serez riche après, mais il faut avoir été aisé AVANT.
Après ce tour d’horizon restera à étudier une autre engeance, pire que le voisinage, qui porte le nom de famille.
Jeudi 8 janvier 2009
Patrick, je vois un fond intéressant à votre article (disons que c’est intéressant quant au point de vue du notaire), mais le style relâché de l’article m’empêche de bien comprendre votre propos. Pourriez vous être plus précis ? Merci
à Edgar :
Quand on pense immobilier, on pense « valeur ». Cela peut aussi être une non valeur, voir une valeur négative.
Le prix du terrain doit être environ d’un quart du prix de bati.
Après, l’amortissement doit être déduit.
Quand on arrive à des immeubles trop anciens, (trop ancien, ça peut être année 1950). Les frais de réhabilitation peuvent être trop énorme pour l’envisager.
Il faut alors, passer à la phase « destruction ». La valeur de la destruction et enlevement étant à déduire de la valeur du terrain débarrassé.
Comme je l’ai indiqué, elle peut être négative.
Merci
Quel est l’intérêt, dans ce cas, de faire construire ? Par exemple, imaginons que je veuille acheter un terrain d’ici trois-quatre ans pour y faire construire, disons, une maison à énergie passive, planter des arbres, bref, tout le tralala, mon investissement est-il à terme condamné à être négatif ?
En d’autres termes, quels sont les paramètres à respecter, s’il y en a, pour ne pas laisser un nanard à ses héritiers ?
Quoique, personnellement, j’aimerais tester la yourte : ça coûte que dalle comparé à une maison.
A ce propos, pourquoi pas un ou une série d’articles sur l’habitat pas « en dur » qui éclairerait nos lanternes ? N’y-a-t-il pas aussi une dimension idéologique au refus d’un habitat inscrit dans une lignée nomade ? N’y a-t-il pas à creuser un questionnement radical sur le bien-fondé de la maison en dur ? Un habitat d’essence nomade utilisé de façon grégaire est-il techniquement envisageable – outre les difficultés administratives et sociales qui se présentent inévitablement à chaque tentative en ce sens ?
à edgar :
C’est surtout un confort qu’il faut acquerir et non l’idée d’un patrimoine.
En même temps, si l’on observe les regles, c’est qu’il faut batir solide, en pensant aux rehabilitations ulterieures. (Une, lourde,toute les 25 ans). Mais c’est quelque chose qui passe au dessus de ceux qui font construire, à minima, vite, pour faire comme tout le monde.
L’immobilier, je n’ai cessé de le répéter, c’est d’abord un COUT. Ensuite éventuellement, peut être, un rendement.
Ce que l’on voit mal, en encaissant des loyers, c’est qu’on écorne, sans y faire attention, le capital.
Donc oui, le mode d’habitat est avant tout une pression sociale, et il ne faut pas oublier, qu’un habitat aux temps anciens, c’était fait pour durer, solidement bati, avec des ressources locales. Si l’on ne peut faire ainsi, pourquoi pas la Yourte, effectivement.
Ce que je vois par rapport à la yourte, c’est que ça coute 10000 euros max à l’achat. Et ça s’entretient, bien sur, mais ça coûte de toutes façons moins cher qu’une réfection de toiture – par exemple.
Maintenant je n’ai pas testé le confort, bien que sachant que certaines yourtes sont équipées comme des maisons contemporaines.
J’ai l’impression que depuis cinquante ans on prend le pire des deux solutions : un habitat cher à l’achat (ou à construire) et à l’entretien, et sans pérennité.
Une yourte à 200 000 euros, quoi.
Pour finir, – je ne voudrais pas abuser de votre temps – pourriez-vous préciser ceci :
« Ce que l’on voit mal, en encaissant des loyers, c’est qu’on écorne, sans y faire attention, le capital. »
merci
Il faut déduire du rendement brut l’amortissement (2 % l’an de l’investissement initial). Après, on voit le vrai rendement financier de l’opération, somme tout assez faible.
Finalement, on consomme une partie de capital.
L’immobilier, c’est donc comme une voiture qui perd 2% de sa valeur à l’argus .
J’espère que les visiteurs du châteaux de Versailles permettent d’amortir les réhabilitations 🙂
… Où l’on retrouve la corrélation évoquée par Patrick entre marché immobilier et automobile.
J’ais l’impression que patrick a trop fumer ou autre se soir. D’abord la yourt ou la maison mobile cher a attali qu’il faut changer tous les 50 ans (attali tout les 20 ans) ensuite l’encaissement des loyers qui écorne le capital. Je dirais que c’est plutot l’inverse auquel il faut croire. Un bien correctement entretenu continu a représenté en capital réel. Le problème est lorsque l’on a des biens que l’on ne peut pas entretenir, dans se cas là, il perd de sa valeur et ne peut être loué.
@Argus: Effectivement uniquement avec l’argent des visites il est très difficile de couvrir les frais de rénovation de Versailles 🙁
Tu as vu la taille des échaffaudage qui y sont posés actuellement ? Sans compter qu’il faut impérativement faire appels aux meilleurs des artisans d’art pour rénover à chaque fois que quelque chose s’abîme à l’intérieur.
Maintenir Versailles dans un état d’exposition parfait est ruineux.
Ne parlons pas de Notre Dame dont les gargouilles et d’innombrables pierres sur la façade arrière s’effondrent, car tout les efforts sont concentré pour donner une allure présentable au devant, si plus de touriste avaient l’idée de faire le tour complet, ils seraient horrifiés.
Super les contributions à ce sujet!!!
Effectivement on ne parle jamais des coûts réels d’entretien d’un bien immobilier…Ni de l’influence réelle de la fiscalité sur le rendement, d’ailleurs…
Quant à l’habitat nomade, ce serait formidable si le propriétaire n’était pas considéré comme une vache à impôts locaux!…Il faut voir comment on traite ceux qui vivent à l’année dans un camping!…Les gens du voyage sont mieux traités!…(cherchez l’erreur!)
Si on met de côté l’habitat nomade typique, on pourrait penser aux maisons construites en usine, moins chères, qui seraient mobiles mais sur fondations, une fois sur place…Peut-être l’avenir?