Quand on voit les plans pharamineux établis par les vendeurs, on s’aperçoit, finalement, qu’à terme, ils ont systématiquement oublié une chose importante : la vétusté, l’amortissement, l’usure.
La norme comptable, pour l’amortissement d’un bien immobilier, c’est 2 % l’an.
On ne réfléchit jamais à ce côté des choses.
On ne dit jamais, que, finalement, il est utile, de « mettre de côté » de l’argent POUR l’investissement immobilier, EN PLUS des annuités de crédit.
Maison à 100 000 euros ? 2000 euros par an, soit 167 par mois…
Ne prenons pas en compte, bien sûr, le fait qu’on ait surpayé, tenons nous en à un prix « normal ».
le terrain, éternel, ne s’amortit pas (mais il se provisionne), en effet, une dévaluation peut être entrainée par des « éléments externes ».
Restons à 100 000 euros de constructions pour un pavillon.
10 ans plus tard, on peut estimer que le « besoin d’épargne » se monte à 20 000 euros. Et 25 ans plus tard, à 50 000.
Ce n’est pas rien, et pourtant, ce n’est pas très important.
On arrive vite à ces chiffres.
L’isolation des combles vieillit et devient moins efficace, les boiseries aussi, sans parler que les normes électriques bougent toutes les années.
Bien entendu, certains ont la « chance » paradoxale de voir leur chaudière tenir longtemps.
Enfin, la chance c’est surtout qu’elle expire, si elle a 25 ans.
L’efficacité n’était pas la même.
Mais dans beaucoup d’endroits, ça peut être plus rapide. Une « mérule dormante » (j’en ai déjà parlé et Christophe en a parlé aussi), peut très bien devenir active en un clin d’oeil, et menacer de ruine l’immeuble en un rien de temps (il y a eu des évacuations pour cela).
Le vieillissement du parc immobilier rend nécessaire des diagnostics indépendants, pour éviter ou négocier en connaissance de cause, sur certains désordres. C’est aussi un outil puissant de baisse des prix.
On se dit aussi, qu’en dessous de 10 ans, on a la garantie décennale. Fort bien.
Mais encore, faut il pouvoir la faire respecter, c’est à dire, à être prêt à plaider…
Croire qu’une fois payée, un bien n’est qu’une longue source de félicitées est erronné. L’entretien a déjà commencé depuis longtemps, et l’entretien, c’est pas du S. Plazza à 300 euros.
Le moindre chantier en coûte des milliers.
Un internaute parlait d’une « yourte à 200 000 euros ». C’est un peu excessif, mais il y a du vrai. Le terrain garde une valeur, s’il n’a pas été surpayé à l’origine. Mais, il y a dans cette assertion, une bonne part de vérité.
Et surtout, il ne faut pas se cacher que pour beaucoup « c’est fait pour 25 ans » (E. C. Petit, Ministre de la reconstruction), cela indique que ça a été bâti pour être rapidement détruit, ou lourdement réhabilité, dans un caractère d’urgence.
Pour ce qui est de l’individuel, la même logique bas de gamme a été appliqué par nombre de constructeurs, pour une raison simple : ils n’aurait jamais eu la clientèle nécessaire pour avoir une viabilité économique. Le logement collectif d’après guerre, lui, avait l’avantage de pouvoir être industrialisé de manière plus poussée.
Samedi 10 janvier 2009
Je vais vous dire une chose :
plus je lis ce blog (et d’autres sur l’immo, comme l’excellent « la bulle immobilière »), plus je me pose des questions sur l’intérêt de devenir proprio, heu, je veux dire locataire de son banquier.
Dans la famille pigeon, j’ai mon cousin.
Je vais fais un rapide topo :
32 ans, il vient d’acheter, en fait, en 2006, un appart, un F3, dans une bourgade prêt de Lyon, pour la modique somme de 200 000 euro, avec un prêt sur 20 ans, à 5%.
Je précise qu’il a acheté cela, avec sa copine, sur plan et qu’ils ne sont livrés qu’en avril prochain.
Hier, j’ai fais le rapide calcul, il doit payer plus de 125 OOO euro d’intérêt pour un loyer mensuel de plus de 1300 euro par mois.
Ce qui fait un prix de 325 000 euro pour le cout total de sa cage à poule.
Ils ont apporté 7% en cash, soit 17 000 euro.
Et vous savez ce qu’il me sort pour justifier cela?
Le mythe de l’argent par les fenêtres.
Il doit préférer le fait bien réel de l’argent dans les poches du banquier je suppose.
Non, tant que les prix de l’immobilier seront à ce niveau, aucune raison de s’endetter.
Le prix est excessif, et le cout total , avec les intérêts , est astronomique.
Et si en plus, il faut rajouter, au bout de 20 ans, pour l’entretien, c’est tout simplement un gouffre financier.
Le gouffre ou peut être l’abîme rapidement: 1300
Non, je ne crois pas.
Je pense que la mensualité représente les 33% du revenu total, c’est à dire la somme maximum.
Bien entendu, si les primo-accedants ne regardent déjà pas le tunnel de Friggit, inutile de préciser qu’ils n’examinent pas les cycles de Kondratieff, or nous entrons en hiver.
A mon avis, même si je ne souhaite pas, cela risque de se mal de passer d’ici les 5 ans.
Perte d’emploi ou déflation des salaires, les risques sont multiples aujourd’hui.
salut à tous,
Une fois n’est pas coutume, 3P je suis en phase. j’ai plein de collègues qui m’ont tenu le même discourt, il faut acheter parce que la location, c’est la perte sèche de l’argent… c’est marrant maintenant ils paniquent tous parce qu’ils perdent les un après les autres leur emplois (mon secteur d’activité est plus que sinistré, il est cliniquement mort… l’automobile). d’ailleurs moi pour l’instant je passe entre les gouttes mais pour combien de tps encore…
je pense que vous biaiser facilement le débat en oubliant pas mal de choses……
c’est vrai qu’un appartement acheté ne se résume pas qu’a l’achat et qu’il faut aussi prendre en compte l’entretient.
cela coûte aussi de l’argent mais sur le long terme on est gagnant.
Nota : du moment que le crédit ne dure pas sur des périodes très longues. dans ce cas là on se retrouve à vie locataire de sa banque et non d’un propriétaire.
beaucoup de locataires se disent qu’en louant ils n’ont pas tous les inconvénients des propriétaires et que le gain est notable.
mais lorsque le proprio (la fourmi) aura fini d’acheter sa propriété la donne aura largement changé……
même avant la donne aura changé car mon « loyer » à la banque sur mes 15 ans restera à 600 Euros….ce qui ne sera pas le cas de votre loyer .
dans dix ans on peut estimer qu’un loyer prendra environ 2 % par an…..faite le calcul on verra ce que cela donnera.
je ne parle même pas d’après car au bout des quinze je n’aurais plus de loyers et il ne restera plus que l’entretient.
malheureusement beaucoup de locataires arrivent à la retraite sans avoir de biens et le salaire n’est plus en conséquence.
75% au lieu des 100% si il a le nombre de semestres……peu de jeunes y arriveront et on frôlera plus le 60% que cette barre mythologique.
alors arrive le temps des vaches maigres…..et les loyers auront continué de progressssssser.
quand arrivera la maison de retraite vous n’aurez pas assez de moyens pour payer les sommes astronomiques que l’on vous demandera
conseil d’un locataire de 16 ans qui est devenu proprio depuis deux ans et qui ne lui reste plus que 12 ans avant de bien rigoler au vu des posts de ce forum.
amusant : « les loyers auront continué de progresser ».
Réfléchit Christophe. On arrive à une période de RUPTURE. Et tu reportes une expérience PASSE à une situation FUTURE. N’y a t’il donc aucune chance de voir de longues periodes de stagnations (ou de reculs)? SI.
Christophe tu dis vrai , je suis a 200% d’accord avec toi.
Personne ne dit ici qu’il ne faut pas devenir propriétaire. Il faut juste attendre que les prix baissent (euh… retrouvent raison) et ne surtout pas s’endetter sur une vie ! Nous pauvres locataires, rirons également bien en allant faire les soldes dans un an ou deux, après s’être constitué un apport plus que confortable qui nous permettra de prendre un crédit sur une dizaine d’années (voire moins) pour une belle surface avec un beau jardin en prime 😉 Tu ne vois donc pas les vautours dans le ciel lol
@ christophe
dans mon cas, un F3 de 65 m² dans la banlieu parisienne en résidence privé dantant de 1970.
le loyer est de 768 Euros.
la valeur d’achat de cet appart était à peu près de 210 000 Euros il y a 1 ans ou 2. soit avec 40 000 euros d’apport, un crédit de 1100 à 1200 euros sur 25 ans.
faisons le rapport entre 768 et 1100 euros.
rajoutons les charges, rajoutons la taxe foncière, rajoutons le changement de la chaudière il y a un an, rajoutons le futur changement des fenètres qui sont d’époque, rajoutons… que sais-je encore.
le fait est que je peux financièrement acheter cet appart. mais aujourd’hui combien vaut-il? d’après la dernière vente dans la résidence, le même appart est parti 190 000 euros. et ma famille qui est petite aujourd’hui se trouvera bien à l’étroit avec le nouveau petit frere ou la nouvelle petite soeur. nous voudrons partir… et vendre à perte?
la bonne blague.
reprenons le rapport 768/1100.
le gap entre les deux me permet d’investir mon argent ailleur dans des bien pas cher que je peux mettre en location sans me ruiner à l’achat. (vous me direz peut-etre que je me plante aussi dans mes placement).
comme sab l’a écrit, il ne s’agit pas de rester locataire tte sa vie, la sagesse me dicte juste d’attendre que les prix soit à ma portée.
les prix baisses dans l’avenir? tant mieux je deviendrai donc proprio.
les prix ne baisses pas et même repartent à la hausse? (je crois pas avant un bon moment) tampis je resterai donc locataire et constituerai un porte-feuille immo composé de petits investissements qui me rapportent de petites sommes chacuns mais qui constitureront je l’espere la substitution de mon salaire le jour ou je voudrais arrèter de bosser si ça arrive.
Anti,
Ton raisonnement est très juste. On peut considérer qu’acheter sa résidence principale ne doit être fait que pour y passer la part la plus longue de sa vie, à savoir celle où l’on a 1 ou des enfants. Penser à anticiper sur ses besoins futurs pour ne pas devoir revendre trop vite.
Je ne suis pas du tout pour acheter en ce moment, meme s’il est possible d’avoir des prix intéressants.
Par contre, Placer le différentiel entre loyer et pret n’est pas à la portée de tous le monde, car cela demande de la discipline, difficilement respectée à cause de nombreuses bonnes raisons… Tu en es peut-être capable… Pas tout le monde je crois…
L’achat est un bon placement à terme, sauf à acheter trop cher… !
Tout à fait Aurélien:
http://www.immobilier-danger.com/Courbe-de-Friggit-024.html
Si je puis me permettre, pour relancer le débat : Pour être locataire, il faut bien qu’il y ait des propriétaires, non ?
@ aurelien
bien sur que cela demande de la discipline et les moyens. je les ai aujourd’hui… qui sait demain?…
en attendant je ne fais pas autrement que celui qui mets de coté en attendant de pouvoir acheter sa résidence principale.
bien sur il faut gerer son budget, la conso c’est bien mais j’ai pas besoin d’un ordi neuf tt les 6 mois, d’une télé écran plat 130cm et je roule pas en BMW… à chacun de faire ses choix.
bien sur également ceci ne vaut que pour ceux de ma catégorie sociale. un autre qui payerai le même loyer que moi en s’en sortant tout juste, de toute façon ne pourrait pas acheter cet appart… du moins aujourd’hui. j’espere que demain ce sera possible.
mais je crains que la crise ne me fasse redescendre d’un ou deux crans (ou 3 ou 4) sur l’échelle de notre société. dommage, mais c’est pas grave on va tout reprendre à zéro.
« la valeur d’achat de cet appart était à peu près de 210 000 Euros il y a 1 ans ou 2. soit avec 40 000 euros d’apport, un crédit de 1100 à 1200 euros sur 25 ans. »
Vous remontez dans mon estime anti-anti.
Cette mensualité est tout simplement énorme et , je trouve, disproportionnée par rapport à la surface de l’appartement.
D’autant qu’avec un crédit sur 25 ans, les intérêts très vite, très haut, même avec un crédit bas.
Il n’y a pas de solution que d’attendre que la bulle explose et touche le fond.
Je sais que mes parents, par exemple, en achetant en 96, paient une mensualité de 600 euro sur un crédit de 15 ans , pour une surface de 600 m2 avec 2000 m2 de terrain.
C’est déjà plus raisonnable;
Petit calcul :
Pour l emprunt de 200KE et 125KE d’interets pour un pret de 20ans,
Ca fait quand meme pret de 500E (mon loyer bon pour un 2pieces). Ca fait cher.
Pour rebondir sur sab 🙂 Je pense egalement acheter un jour, mais en etant en couple et pas avant.
Mes 3 principales motivations seront :
1. pouvoir amenager ma salle homecinema comme je veus 🙂
2. NE plus dependre d un proprio
3. Arriver dans mes vieux jours en ayant un « chez soi » déjà payé
Je vais demenager cette année dans une autre loc : le neuf etant au meme prix que la loc de 20 ans que j’occupe 🙂 !
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