Printemps 2009, hausse des prix de l’immobilier ?

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Dolphins Michel Mouillard, roi du « chat » sur LeMonde.fr, nous donne sa vision actuelle du marché immobilier. Sans rentrer dans les détails de chaque déclaration du monsieur (il faut juste ne pas oublier que pendant des années, il communiquait au nom de la Fnaim avant de prendre son indépendance) dans ce document que je vous invite à consulter directement sur le site du Monde, il annonce la baisse des taux d’emprunts bancaires suite à la baisse des taux de la BCE, tout cela provoquant une « surprise », pour ne pas dire redémmarage de l’activité et hausse des prix. Le printemps 2009, c’est à partir du 20 mars 2009 soit dans presque trois mois. D’ici là, tout les français se seront remis à espérer, à chanter du R. Kelly (vous savez… « I believe I can fly, I believe I can Touch the sky »…) et le deuxième plan de relance de Nicolas Sarkozy (oui, le deuxième qui est prévu) aura sans doute fait son oeuvre.

Les employés de chez Renault en auront fini avec le chômage technique et la Laguna III se vendra comme des petits pains, idem pour les autres constructeurs. D’ailleurs le chômage sera en baisse et tous les nouveaux heureux CDI se dépêcheront de devenir propriétaires…etc.

Arrêtons le délire, Mouillard utilise le mot surprise, lui qui a moins de vision à long terme que tous ceux qui s’intéressent à l’immobilier sur le web.

Le climat économique ne sera pas meilleur dans trois mois, alors l’immo…

Je donne rendez-vous dans trois mois…, début avril c’est bon ?

(42 commentaires)

  2. Merci pour ce blog.
    J’admire toujours les illustrations entre autres, de meme que la lecture des sujets ont l’avantage de provoquer une reflexion.
    Mais quel effet boeuf cette fois juste a cote du dauphin.
    J’adore !!

  3. Mais comment des journalistes dignes de ce nom peuvent-ils encore faire appel à M Mouillard pour commenter le marché immo. Cet « économiste » s’est tellement trompé et fourvoyé ces dernières années, comment peut-on encore lui accorder une once de crédibilité ?

  4. La majorité des gens est suffisamment idiote pour se remettre à acheter en pensant faire une bonne affaire dès que les prix auront chuté de 10%, que le PTZ sera doublé, et que le taux d’intérêt sera à 5%…
    Mais comme les banques ne sont pas prêtes à assouplir leurs conditions (apport de 20% minimum et durée d’emprunt de 20 ans GRAND MAXIMUM), il n’y aura pas de redémarrage avant plusieurs années et une chute d’AU MOINS 40% des prix !

  6. C’est clair : avant que le prix remontent il faudrait une conjonction de paramètres exceptionnels parmi lesquels :
    – Baisse des taux de la BCE (certes c’est en cours)
    – Renoncement des banques à leur marges sur les taux d’intérêts (peu probable compte tenu de leur situation)
    – ré-allongements des durées de crédits (scotchés à 20 ans pour la plupart des dossiers)
    – ré-assouplissement des conditions d’octroi : 100 ou 110% du montant de l’acquisition (contre 80% en ce moment)et dépassemnt des 33% de taux d’endettement
    – Restauration de la confiance des ménages dans l’avenir = stabilisation voire baisse du taux de chômage
    – re-solvabilisation massive des primo-accédents incluant une augmentation de leurs revenus (pas pour demain…)
    – Restauration de la rentabilité des investissements locatifs
    – Maintien durable du pétrole sous les 50/60$ (possible seulement si l’économie mondiale s’enlise…)
    – etc..
    M Mouillart ne tiens compte lui que du seul paramètre des taux de la BCE !!

  7. Suis AI, et au risque de décevoir pas mal de monde, je constate effectivement sur mon secteur qu’il n’y a plus de baisse de prix. Les taux venant de baisser fortement et c’est pas fini d’aprés les courtiers avec qui je travaille, les acquéreurs recommencent à venir.
    Peut être une petite acalmie avant la tempête, on verra !!!

  8. pour mois ,Mouillard sur « Le Monde/Chat », n’est qu’un exercise de propagande probablement pour aider ces copain de la FNAIM et lobby business qui ont investit jusqu’au cou et qui n’ont pas vu venir cette correction violente et rapide.
    Il avance les memes arguments fait aux Etats Unis, ou meme en Espagne, avant le crash immobilier. Cela finalement consiste a essayer d’aller vers une correction douce…or c’est clair que tous les indicateurs montrent une correction qui pourrait probablement etre pire qu’en 1990.
    Je crois plutot au recherche, meticuleux et scientifique de Friggit qui voit entre 30%-40%, voir plus, de correction.

  9. ca me rappelle les declarations du ministre de la defense irakien en Mars 2003, quand les americains etaient aux portes de bagdad.

  10. oui c’est vrai patrice on constate que les clients commence à revenir un peu, mais encore timide

  11. >à Patrice
    Oui les taux baisses et il y a de fortes chances qu’ils baissent encore. Mais le fait que les clients « reviennent » tient plus de l’effet d’annonce que d’une tendance lourde.
    Même si les conditions s’améliorent ponctuellement (baisse des taux, mesures gouvernementales lambda…), l’effet spéculatif est terminé et l’atterrissage se fera dans la douleur.

  12. Les taux baissent mais cela n’est pas répercuté de façon significative pour l’emprunteur (les banques profitent d’abord de la baisse des taux pour augmenter leurs marges) et puis ça ne changera rien aux conditions beaucoup plus strictes pour obtenir un emprunt…

  13. Ce blog est toujours aussi imprécis.
    Des évolutions générales de l’immobilier n’ont pas grand intérêt.
    Vous devriez faire un article sur la pression foncière, seul indicateur de l’évolution.
    Là où la pression foncière est moyenne à faible, j’aurais de toutes les façons un bien médiocre, dont la valeur ne sera qu’une intégrale de loyers.

  14. Je veux pas être le pessimiste de service mais pour moi l’avenir sur les 6 prochains mois est assez clair..
    Les taux d’interêt vont fortement baisser dans les semaines prochaines, pour exemple lorsque les taux d’interet étaient au plus haut (Septembre) le cours OAT tournait aux alentours des 4,80% et le taux de la BCE était de 4%. Aujourd’hui le cours de l’OAT tourne aux alentours de 3.50% et le taux de la BCE est de 2,5% (et il va encore baisser dans les mois à venir)..
    Pour comparer on est en train de retrouver les conditions de l’automne 2005 ou les taux sur 20 ans tounait entre 3.5% et 4%…
    A vous de faire vos propre conclusion, mais si les taux revienne a des niveaux de 4.25% sur 20-25 ans dans les 6 prochains mois, ca va relancer l’immobilier, c’est une certitude, je dis pas que les prix vont augmenter mais ca va certainement stagner ou une trés légére baisse des prix..
    Mais je vois mal les prix baisser encore de 10% en 2009 avec de tel condition de crédit…
    C’est vraiment dommage parceque le processus était enclenché et il aurait fallut que ca dure au minimum encore 1 ans…

  15. « C’est vraiment dommage parceque le processus était enclenché et il aurait fallut que ca dure au minimum encore 1 ans… »
    Les taux en 1990-1999, je crois on ete divise par 5 (10% ->2%)et pourtant l’immobilier a chuter lourdement.
    Aujourd’hui, les taux vont etre divise par 3 ou 4 (4%->1%)
    Le mythe des taux d’interet qui baisse et qui permet de relancer l’immobilier est vraie seulement lorsque le taux d’endettement est faible…comme en 1998 apres 6 ans de purge apres 1990.
    Je dirais que la purge prendra le meme temps…5-10 ans.

  16. @bertignac42 :
    Les taux ne font pas tout ! Il y a un an, les banques accordaient facilement des prêts à 110% sur 30 ans à 33% d’endettement (voire un peu plus parfois !!!). A mon avis, elles ne sont pas prêtes de recommencer la même bêtise avant fort longtemps…
    Il y a finalement peu de gens capables d’aligner 20% d’apports + frais de notaires vu les prix actuels. Dans mon cas personnel avec 48000

  17. @dum
    De quel taux du parles ?? parceque le taux de la BCE a assez peu d’importance… Le plus important pour les taux d’interet c’est le cours OAT 10 ans. C’est celui-ci que les banques prennent pour référence…
    Or voici l’historique
    90=10%
    92=8,5%
    94=8%
    96=6,5%
    98=5%
    00=5,5%
    02=5%
    04=4%
    06=3,5%
    08=4,5%
    Actuel=3,5%
    Je suis désolé de te le dire mais les taux bas (1998) coincident parfaitement avec la hausse des prix et quand les taux ont commencés à remonter (2008) les prix ont commencer à baisser…
    Alors si demain on me dit que les taux d’interet bancaire sur 20-25 ans vont prochainement revenir entre 4 et et 4,5%, je te dis qu’il y a des forte chance pour que la baisse des prix s’ammenuise fortement…

  18. @lolossd
    Le marché parisien et la région parisienne en général est un marché à part…
    Pour moi il est complétement déconnecter de la réalité et personne peux dire aujourd’hui comment il évoluera sur l’année 2009….
    Habitant à 80 km à l’ouest de paris, c’est impressionnant de voir les prix en fonction de la disctance de paris, à chaque fois qu’on fait 10 km en direction de paris les prix prennent 5 à 10% si c’est pas plus…

  19. Ouai, en IDF on doit faire un compromis entre rentabilité et prestige. Dans paris intra-muros le rendement est de 4,5% alors que dans certaines villes de banlieue (je parle de villes très sympa, pas des cités HLM) on peut obtenir un rendement de 7%. Je parle ici du rendement cash pour simplifier. Ca fait quand même un retour sur invest de 22 ans ou 14 ans… assez différent.

  21. A mon avis ce qui va vraiment baisser à paris ce sont les très vielles et moches constructions (je ne parle pas des beaux haussmaniens). C’est dingue le nombre de taudis que l’on peut encore trouver en plein centre ville !!! On va détruire et faire du néo-haussmanien.

  23. Merci mais pour info je ne suis pas AI mais ingénieur. J’ai l’impression qu’on se fait traiter d’AI dès qu’on a une opinion un peu différente sur ce blog.

  25. Mort de rire!
    Etr la demande dans tout cela vous l’avez oubliez. Et bien elle est très faible et l’offre de logements historiquement haut.
    Dites moi avec quel argent on pourra acheter de l’immobilier si les prix ne baissent pas sérieusement.-50% minimum.
    Vous pourrez toujours y aller avec vos prêt même à 2%, ça ne changeras rien ni mpour l’immobilier, ni poour l’automobile. Chômage en hauuse/ baisse forte du nombre de nouveaux ménages donc du nombre de primo-accédants/ perte de confiance/ volonté de retrouver des prix en phase avec la réalité des salaires.
    Pour moi -50% c’est mon dernier mot.
    Pour tout vous dire je n’est pas besoin d’emprunter pour acheter mais c’est pas pour autant que je vais acheter un parpaing pour le prix d’un lingot.
    Mouillard est un bel enfoiré, demandez-lui donc si lui-même il achète en ce moment.Il a probablement acheté quand c’était 2 à 3 fois moins cher.
    Et qui vous dit que les taux ne vont pas d’ici 2 à 3 mois brusquement remonter? On est dans le brouillard total sur l’avenir et c’est pas le moment pour le Français moyen de s’endetter sur 25/30 pour un vulguère tas de parpaing.

  26. Je ne crois pas que les taux proposés aux particuliers vont baisser, les banques gardant dans leur poche la différence entre baisse des taux directeurs et taux de leurs prêts…
    Par ailleurs, si tu fais quelques simulations (voir par exemple les calculettes financières de meilleurstaux), tu te rendras compte que le montant effectivement payé (capital+intérêt) est beaucoup plus sensible au prix du bien qu’au taux du prêt que tu contractes pour le financer.
    Pour finir l’équation est simple : les dernières années ont siphonné les primo-accédant, qui sont cuits pour un moment du point de vue de l’immobilier. Les autres doivent commencer par revendre pour acheter, ou sont tout simplement attentistes. Les ventes forcées (décès, séparation, mutation) vont probablement enclencher une baisse des prix vertigineuse. La crise économique finira d’achever l’immobilier.
    La seule inconnue qui reste est : quand ? 😉

  27. dans mon coin (9 Km de Paris), je vois des prix qui s’effondre au cas part cas 235 000 au lieu de 285 000 sur un 4 pièces ou une proposition à 200 000 qui semble défendable par l’AI sur un appart en duplex avec terrasse vue sur tout Paris vendu 300 000. mais il est vrai pas de baisse de l’ensemble des prix.
    je suis pragmatique, je regarde le marché. de toute façon pour le moment je ne peux raisonnablement pas acheté… le risque de chomage dans mon secteur professionel est trop grand.
    nous verrons bien… je ne suis de toute façon pas un adepte du « propriétaire à tout pris »…
    si c’est possible tant mieux, si ce n’est pas possible… je mets mon argent ailleur pour travaillé à ma retraite (ou pas si mes choix se révèlent catastrophiques).

  28. Je pose l’equation :
    Ma femme et moi gagnons 4500 euros par mois a nous 2. Nous avons 2 enfants et donc besoin d’une maison avec au minimum 3 chambres (enfin il me semble que ce n’est pas trop exigeant pour une famille de 4). Nous louons actuellement une maison dans le sud ouest pour 800 Euros par mois. Le proprio nous propose d’acheter. Une maison comme la notre, avec 2000 m² de terrain proche de Pau vaut actuellement pres de 350.000 euros. J’ai 100.000 euros d’apport. Avec les frais de notaires, le prix total frole les 380.000 euros. je dois donc emprunter 280.000 euros, soit pres de 2 millions de francs. Je les sors d’ou ? a 4% d’interet, faut que je sorte dans les 1500 euros par mois pour engraisser les banques, non mais ca va pas bien ?
    Bilan, et bien je reste locataire. Si moi, avec mes 4500 euros par mois je ne peux pas acheter, quid des 90% de francais qui gagnent moins ? Devenir proprio tout prix, je suis d’accord avec AntiAI, c’est pas une fin en soit, mais ca peut quand meme etre securisant pour des vieux jours qui s’annoncent maussades..
    Et je ne vis meme pas a Paris mais en province. Alors effectivement, je peux aller vivre dans un F3 ou ma femme et moi dormirions dans le salon et on le l’aurai pour 200.000 euros me direz vous (nos anciens vivaient bien dans les memes pieces que leurs betes pour se chauffer un peu l’hiver).
    Soyons raisonnables. Les prix DOIVENT baisser. -30% – 40% c’est un strict minimum. Quand est ce qu’on va ouvrir les yeux? Une grosse daube avec tout à refaire et 60 m² pour une famille de 4 ne VAUT pas 200.000 euros. Point. Moi j’attends que tout se casse la gueule et j’espere que ca va bien saigner, ras le c** des gens qui s’engraissent. Et tant pis pour les AI qui se sont bien gavés (on les a pas entendu se plaindre quand ils ont doublé la mise en 5 ans hein ?). Louons, Louons .. (et je ne rajouterai pas que le sang impur des AI abreuvent nos sillons, ca ferait un peu trop nationaliste, ce que je ne suis pas .. Ni communiste d’ailleurs, ni de droite extreme, juste un citoyen qui en a marre de se faire tirer dessus de tous les cotés) !
    C’etait mon coup de gueule du matin, et zou !

  30. Tout est dit, c’est par ce constat que le marché immobilier reviendra dans des proportions acceptables. La grève des transactions mettra tout le monde d’accord.
    La seule ombre au tableau de ce scénario est le comportement du gouvernement, qui aura peu d’état d’âme à mettre à contribution les finances publics (indirectement nos impôts) au service du maintien de la bulle immobilière, pour le plus grand bien d’intérêts privés amis.
    Quelle idée machiavélique pour les groupes de BTP d’investir dans les médias…

  33. De la part d’un AI ce genre de conseil est logique.
    T’as tout de même de drôles d’amis.
    Y a un an j’étais dans la même situation que toi et j’ai eu droit à un conseil bien meilleur (je choisi mieux mes relations? Ou bien n’est-ce que le ciel?): « Vaut mieux rater une très bonne affaire, qu’en conclure une mauvaise.

  34. L’effet d’auto-persuasion des gens de la profession joue beaucoup… J’ai déjà rencontré ce genre de comportement : à force de débiter leur laïus appris par c

  36. La dernière grande dépression a trouvée son dénouement avec la guerre de 39-45. Mais cette fois les peuples d

  38. Pauvre Michel,il faudrait sortir de vos théories pour venir voir la réalité;
    Le crack est déjà, la et pour preuve mon pauvre exemple.
    une maison k and broad aquitée 400 000 euros il y a un peu plus d’un an dans le 77.Estimation hier par un expert Fnaim 320 000 euros et je ne suis pas sur de vendre.

  39. Vos commentaires sont tous très intéressants.
    Face au mot « crise » actuel exploité à tort par les médias la situation de l’immobilier en France reste très différente des autres pays.
    Avant de poursuivre plus loin : oui l’immobilier va baisser. Mais il baissera à certains endroits où les biens ont étés surévalués compte tenu de leur emplacement, du marché locatif, des ressources économiques.
    Un 60m2 à Toulouse est un meilleur investissement qu’un 60m2 à Arras … Et pourtant sur les programmes neufs il y avait peu de différences.
    La période est propice à la négociation. Profitez en. Mais n’oubliez pas qu’un acheteur ayant acquis un bien 350KE il y a 3 ans sera peu motivé à vous le laisser pour moins…Sauf cas de force majeure il le louera.
    La pierre reste un investissement « réel » dans le sens où malgré la fluctuation de la valeur du bien il reste inévitablement un bien concret. Certains groupes d’investisseurs déboutés par la crise financière mondiale se tournent vers la pierre pour garantir un rendement certes moins « astronomique » mais au moins avec une garantie de stabilité dans le temps. De plus le béton se « voit » les valeurs actionnaires sont plus abstraites. Ca fait une grande différence actuellement.
    Vous avez déjà tous constaté la baisse des prix dans vos régions. Elle continuera à mon sens dans des proportions raisonnables c à d -10 -15%.
    Etre propriétaire de son logement à la retraite c’est quand même une bonne garantie de tranquillité.

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