Christophe vous a présenté les scénarios de Friggit.
Passons désormais au décorticage de ces scénarios.
Je les rappelle.
60 % de chance d’une chute rapide (35 % en 6 ans), elle nécessite un resserrement des conditions de crédit et une remontée des taux.
30 % d’une stabilité en euros courant, et d’une usure en euros constants sur 18 ans, il faudrait une détente des taux et un renouvellement du crédit.
10 % autre, c’est à dire le krach important. On peut en effet exclure une continuation de la hausse.
Et si, finalement, les trois scénarios se déroulaient, les uns après les autres ?
Car, finalement, c’est bien ce qui est en train de se passer.
Le marché retient son souffle depuis deux ans, les baisses ne se concrétisent pas, dans l’attente par les vendeurs d’une improbable remontée à la hausse.
Après deux ans de stabilité, le scénario, baisse rapide se met en place.
Les taux ont remonté, le crédit s’est contracté, et le marché est incapable d’absorber les immeubles à vendre.
En fin de compte, c’est bien le scénario de krach qui semble se mettre en place.
Tout y concourt. Trop de logements à vendre, pénurie d’acheteurs, voire, suivant les régions, de locataires, le crédit, déjà raréfié devient anémique et les particuliers, discutant âprement ont déjà commencer à faire baisser les loyers.
En même temps, on peut se demander pourquoi Friggit se cantonne à 35 % de baisse ?
Barrière psychologique ? L’épidémie de ventes, de logements abandonnés est un phénomène connu et expérimenté dans beaucoup de quartiers.
La valeur tend vers le symbolique. Que ce soit les villages de campagne, ou les banlieues défavorisées.
En tout état de cause, Friggit n’a pas pris en compte la possibilité de crise systémique.
Vendredi 8 août 2008
Les 35% sont basés sur la baisse nécéssaire pour retrouver un marché de l’immobilier où les biens valent en moyenne 2,5 ans de revenus annuel des foyers. (actuellement on est à 4 ans de revenus)
et qu’est-ce qui justifie 2,5 ans de revenus annuel des foyers pour l’achat d’un bien immobilier ?
c’est un optimum constaté par Friggit, autour duquel semble se stabiliser les prix à long terme.
C’est idiot de ne voir que cet « optimum » sans prendre en compte les variations d’interets. On peut lire friggit comme les prix rentendront vers 2,5 ans de revenus quand les taux retendront durablement vers leurs moyennes historiques (reste a savoir pourquoi le feraient-ils?).
Et on a oublie l’impact de la fiscalite qui est totalement ignore dans les calculs de Friggit.
Bref je ne vois pas une lecture critique et prospective de ses travaux, mais seulement, le soit-disant « bon sens » qui ne cherche qu’a ecouter ce qu’on veut entendre. Reste que si vous louez maintenant, vous devez aussi ajouter vos location jusqu’a l’achat dans le futur prix d’achat de votre appartement, car apparemment vous ne contestez pas l’idee meme de devenir proprietaire.
Moi aussi je peux faire une prevision: celle de Friggit seront fausses parce qu’elles prennent des hypotheses toutes faites sur l’inflation et les taux d’interets.
Attention, avant de critiquer Mr Friggit, regarde son travil sur http://www.adef.org... Tu verras que c’est quelqu’un de sérieux et que son fameux « tunnel » est basé sur de nombreuses données (inflation,taux d’intérêt, revenu disponible, stock, et assiette fiscale…). Bref, si tu cherche des données relativement complètes et objectives sur l’immobilier en france depuis 1850… c’est lui (seul…?) qui compile tout ça….
C’est precisement parce que j’ai lu le site ou si tu regardes sur les series longues, tu peux voir que le tunnel n’existe pas au dela de l’opportun 1961-2008, soit une periode relativement stable pour l’espace statistique donne. Maintenant quelle explication theorique sur les equilibres economiques expliquant ces correlations? Aucune, donc une impossibilite de voir comment va se transformer le systeme economique pour modifier ces correlations.
Les predictions de Friggit sont surtout celles de nature auto-realisatrices et c’est pour cela qu’on commence a faire du bruit dessus. Elle doivent avoir suffisamment de force de conviction pour persuader les vendeurs en l’occurence. A qui elles servent? A tout ceux qui ont besoin d’un marche vivant.