Le marché visqueux.

Le marché immobilier n’est pas un marché comme les autres. Couvrant un besoin vital, se loger, il n’est pas « krachable » aussi instantanément qu’un marché boursier.
Mais l’exemple allemand d’un marché immobilier depuis longtemps éteint dans un pays décrit comme « dynamique », devrait commencer par nous éclairer.
D’abord, au commencement de tout est la démographie. Une population qui se rétracte laisse en effet du vide. L’Allemagne a été un des premiers pays à voir sa population se contracter.
L’effet des « réformes » (lire régressions en tous genres à la charge des salariés) déprime aussi fortement le marché immobilier.

La position ultra-excédentaire de l’ Allemagne à l’export n’est même pas causé par ces réformes, mais par la sous-traitance accordée massivement aux pays de l’est.
L’ Allemagne profite de « Mitteleuropa« , chose dont les autres pays de l’ouest européen ne peuvent bénéficier, d’une main d’ oeuvre bien formée, quasi allemande, alliée au 1/10 des couts salariaux. 
Ainsi s’explique les différences de « performances » des pays, et notamment leurs balances commerciales, et aussi les marchés immobiliers.
G. Schroder a imposé une « thérapie de choc » a la Elstine, mais la situation géographique de l’ Allemagne l’a empêché de plonger économiquement.
En attendant, le marché intérieur immobilier ne s’en est toujours pas remis.
Pire, on a imposé aux bénéficiaires d’aides au logement de déménager, pour pouvoir diminuer celle-ci, réduisant d’autant la demande.
Les autres pays de l’union européenne ne pouvaient compter sur le même phénomène, ils étaient obligés d’entretenir une demande interne. Ils ont du créer la bulle immobilière.