Immobilier : Robien ou pas Robien à Chantepie ?

(23 commentaires)

1. J’en pense que votre ami n’a pas du tout les moyens de se lancer dans un investissement locatif. Il sera vraisemblablement ruiné au bas de la bulle. Refaites lui faire les calculs avec des données réelles (comme j’ai fait à l’époque). Voyez le graphe de Frigitt sur foncier.org et devinez la suite.

2. Merci pour vos commentaires. … même si j’espère avoir d’autres avis.
   David : n’es-tu pas un peu trop pessimiste pour envisager la ruine ? Le montant de l’acquisition s’élève à 120 000 euros. Si véritablement le prix est surévalué, je me dis qu’il l’est à hauteur de 20 000/ 30 000 euros. Mon ami en a tenu compte, et ça ne le chagrine pas.
   Benjamin : merci beacoup pour tes infos car en réalité, ce qui chagrine réellement mon ami, c’est de ne pas avoir de locataire. De même que lui et moi comptons sur un excès de logements Robien dans notre zone d’habitation pour en profiter pour nous loger pour pas chèr, et bien nous admettons qu’il en soit de même pour les éventuels locataires à venir. Mais l’absence de locataires ça serait un peu compliqué, en particulier les 1ères années.
   D’autre part, pour décrire un peu plus notre situation :
   Je suis déjà propriétaire d’un appartement, acheté en des temps pré bullesques, dans des conditions « normales » en Ile de France. Grâce à la rentabilité de ce bien, l’entièreté, et plus, de mon emprunt est payé par le locataire, sachant en plus que j’ai un peu délibérément positionné mon loyer à un taux inférieur au prix du marché (Faut pas pousser … un studio c’est pour les gars qui débutent dans la vie). Il ne m’en reste plus que pour 9 ans avant que les loyers ne se transforment à 100 % en trésorerie disponible. donc, au moment ou il ne sera plus possible de bénéficier d’une économie d’impôt, en cas de pépin (vacance locative), nous pourrions utiliser ce complément de trésorerie pour le remboursement, le temps de trouver un locataire. Au niveau actuel, le loyer que je perçois couvre 76 % du remboursement du prêt.
   Vous en savez un peu plus sur nous.
   Mais je reste inquiète. Malgré les quelques garanties et autres matelas de sécurité, 25 ans, c’est long, il peut se passer beaucoup, beaucoup de choses.
   Je crois qu’aujourd’hui quelque soit le type d’investissement (sauf l’Ass Vie en euro et autres placement de trésorerie à court terme), quoiqu’on fasse on s’expose à un niveau de risque important.
   Généralement, j’ai l’impression qu’on assiste à la naissance d’une « société du risque », ce dernier n’étant plus assumé que par les particuliers. Quelque part, le Robien et autre Borloo, c’est transférer le risque de la force publique au particulier. Je crois qu’une bonne part des logements construits ces dernières années sous ces dispositifs sont les HLM du futur.
   Oups, je crois que je m’égare là !

3. Rédigé par: Benjamin | 11 avr. 07 11:54:24
   Bonjour,
   Je suis sur Rennes depuis un an pour raison professionnelles

4. Merci pour vos commentaires. … même si j’espère avoir d’autres avis.
   David : n’es-tu pas un peu trop pessimiste pour envisager la ruine ? Le montant de l’acquisition s’élève à 120 000 euros. Si véritablement le prix est surévalué, je me dis qu’il l’est à hauteur de 20 000/ 30 000 euros. Mon ami en a tenu compte, et ça ne le chagrine pas.
   Benjamin : merci beacoup pour tes infos car en réalité, ce qui chagrine réellement mon ami, c’est de ne pas avoir de locataire. De même que lui et moi comptons sur un excès de logements Robien dans notre zone d’habitation pour en profiter pour nous loger pour pas chèr, et bien nous admettons qu’il en soit de même pour les éventuels locataires à venir. Mais l’absence de locataires ça serait un peu compliqué, en particulier les 1ères années.
   D’autre part, pour décrire un peu plus notre situation :
   Je suis déjà propriétaire d’un appartement, acheté en des temps pré bullesques, dans des conditions « normales » en Ile de France. Grâce à la rentabilité de ce bien, l’entièreté, et plus, de mon emprunt est payé par le locataire, sachant en plus que j’ai un peu délibérément positionné mon loyer à un taux inférieur au prix du marché (Faut pas pousser … un studio c’est pour les gars qui débutent dans la vie). Il ne m’en reste plus que pour 9 ans avant que les loyers ne se transforment à 100 % en trésorerie disponible. donc, au moment ou il ne sera plus possible de bénéficier d’une économie d’impôt, en cas de pépin (vacance locative), nous pourrions utiliser ce complément de trésorerie pour le remboursement, le temps de trouver un locataire. Au niveau actuel, le loyer que je perçois couvre 76 % du remboursement du prêt.
   Vous en savez un peu plus sur nous.
   Mais je reste inquiète. Malgré les quelques garanties et autres matelas de sécurité, 25 ans, c’est long, il peut se passer beaucoup, beaucoup de choses.
   Je crois qu’aujourd’hui quelque soit le type d’investissement (sauf l’Ass Vie en euro et autres placement de trésorerie à court terme), quoiqu’on fasse on s’expose à un niveau de risque important.
   Généralement, j’ai l’impression qu’on assiste à la naissance d’une « société du risque », ce dernier n’étant plus assumé que par les particuliers. Quelque part, le Robien et autre Borloo, c’est transférer le risque de la force publique au particulier. Je crois qu’une bonne part des logements construits ces dernières années sous ces dispositifs sont les HLM du futur.
   Oups, je crois que je m’égare là !
   Rédigé par: Benjamin | 11 avr. 07 18:31:51
   Je partage ton point de vu vis à vis du report des risques de l’Etat sur la population.
   Actuellement, il est difficile de savoir ou placer son argent pour qu’il rapporte plus que la moyenne (>4%). L’immo est en début de chute, et la bourse est au plus haut depuis 6 ans

5. Bonjour
   Habitant Chantepie, je peux vous dire qu’il y a actuellement env 20 Ha en construction. Ca va faire une 2eme zup sud pour ceux qui connaissent. A Chantepie, il n’y a aucun commerce le week end. C’est une ville dortoir. Par contre il y a un maire et quelques adjoints qui veulent faire mieux que Cesson ! Et ici le social et le tres social a largement sa place. C’est un endroit ou vous n’aurez pas envie d’habiter a la retraite. De plus, vous avez une majorite de gauche sur l’agglo et a chantepie qui n’a rien fait pour faire baisser les prix de l’immo.

6. J’hallucine. T’as trente berges, t’es infoutu de mettre deux thunes à gauche, t’es déjà proprio d’un appart dans lequel tu n’habite pas, et tu veux t’endetter sur 25 piges pour quelque chose que tu n’as jamais vu et dont tu n’as pas l’usage ?
   Pour moitié moins d’emmerdements, tu bosses à mi-temps vu que ça a l’air d’être payé ton taf et tu te construits ta baraque toi-même. A 60 ans, t’auras moins de chance d’être parti du palpitant et aussi moins l’impression d’avoir passé ta vie à courir après la Reine rouge. Enfin, c’que j’en dis

7. j’avais pas lu Fanch. Dis donc, si tu veux que ça baisse, ça va attirer des pauvres, tu sais ça ? asocial va

8. Sérieusement, arrêtez de jouer les riches investisseurs « overbookés » qui n’ont même pas le temps de faire le trajet (2h en TGV) pour visiter.
   Vous savez ce qu’on dit des constructions d’il y a 30 ans ? Qu’elles sont mal isolées, mal conçues. Que croyez vous qu’on dira dans 30 ans de votre Robien, s’il tient encore debout ? Construit trop vite, avec des matériaux de piètre qualité, loin du centre ville.
   Combien croyez vous que coûte au proprio le changement d’un ascenseur, d’un ravalement, sans compter les impôts locaux qui explosent partout…

9. Je suis d’accord avec Krachboom, rennes-paris, 2 heures et 100

10. Faites le tour des blog, inetrnet et des sites spécialisés, vous verrez que certains économistes que l’on peut considérer comm excessifs ou pessimistes, tout dépend de la sensibilité que vous allez porter à leurs arguments, parlent de ralentissement de l’éco.
    mais de plus en plus aujourd’hui parlent de dépression economique voir de recession et même pour certain de déflation. Si leur théorie s’avére exacte, il est alors urgent d’attendre!
    http://www.europe2020.org/

11. Eh bien!!!
    Je viens de faire le plein de paroles en l’air en vous lisant tous!!
    Avez-vous seulement déjà étudié les calculs fiscaux de la Robien????? Vous savez, le gouvernement aujourd’hui connait des difficultés pour loger ses citoyens!! Or c’est un devoir régalien de pouvoir loger tout son peuple!! Face à cette pénurie de logements et à son devoir de renouveler le parc urbain, l’Etat met effectivement en place des incitatifs fiscaux pour les contribuables payant de l’impôt (et là j’interpelle petit-fx)… Il ne s’adresse bien évidemment pas qu’aux contribuables qui paient extrêmement d’impôts (car il existe d’autres dispositifs fiscaux pour ces profils, et là je cite les dispostifs ZRR-Demessine, Girardin, LMP, ou encore Malraux… et j’en passe…). Les contribuables qui paient aujourd’hui 2500 euros d’impôts rentrent dans le cadre du dispositif De Robien!!
    En ce qui concerne tous les arguments cités par vos soins, je tiens à signaler qu’il existe effectivement pour de charlatans dans ce travail. En revanche, l’activité et les dispostifs mis en place sont totalement légaux, et honnêtes, et n’oubliez pas qu’ils descendent du législateur!! N’y voyez pas d’arnaque quand le montage financier est bien réalisé! La pierre reste aujourd’hui la valeur refuge, à un rendement bel et bien compétitif. Alors si vous préférez des placements bancaires type PEA où votre argent sera placé sur des valeurs sur lesquelles votre banque a un intérêt, c’est votre choix!!

12. @Lili,
    j’aime bien être cité 😉 mais revenons a nos moutons.
    j’ai fait une simulation sur les sites qui vont bien avec les données suivantes :
    – impots sur le revenu : 2500
    – appart : 120000

13. Alors il y’a un point sur lequel je te rejoins, c’est le banquier!! Mais ce n’est pas le coeur du débat!!
    En ce qui concerne les 15 ans, c’est soir l’ancien dispositif Robien (amortissable sur 9 ou 15 ans) ou le Borloo populaire… Pour ce qui est du nouveau Robien, le cadre fiscal ne dure bel et bien que 9 ans, c’est pour ca que je précisai dans l’autre message qu’il fallait faire attention aux charlatans qui n’accompagnent pas leurs clients dans des démarches de constituion de patrimoine mais qui ne sont là que pour se faire de l’argent sur leur dos!
    Mais recentrons le débat…
    1100 d’économie / an… 9900 sur 9 ans… au lieu de payer 22500, tu en paies 12600.
    Prends l’exemple d’un contribuable célibataire:
    Revenus net imposable aprés abbatement des 10%: 26000 euros
    Impôts sur le revenu: 2560 euros
    Investissement dans un De Robien: 120000 euros
    Abbatement des 6%: 7200
    Nouveau revenu net imposable: 26000-7200=18800 euros
    Nouvel impôt: 1371 euros
    Economie d’impôt: 1189 euros / an
    Soit au bout des 9 ans: 10700 euros
    Au niveau des loyers, ne pas oublier l’ICC, qui était de 3.5% l’an dernier.
    Un loyer à 500 euros à N
    soyons pessimistes et basons nous sur un ICC à 2.8%
    Loyers N+1: 514 euros
    Ainsi de suite pendant 7 ans…
    Au bout des 9 ans que se passe t-il?
    Tu vends ton bien, tu soldes ton CRD auprès de ta banque, et toi tu récupères tes loyers, ton économie d’épargne et ton effort d’épargne.
    Et qu’appelles-tu les faux frais exactement?
    As-tu fait des études foncières et géographiques de tous les Robien pour dire qu’ils sont mal placés? Encore une fois, il y’a effectivement des charlatans… Mais je vous garantie qu’il existe des cabinets extrêmement sérieux qui ne joue pas avec l’argent de leur client!
    Quant à offrir des terrains ou ce genre de mesures, il ne faut pas non plus être des assistés de l’état (nous le sommes déjà assez aujourd’hui!), et l’état n’a pas forcément non plus la possibilité d’offrir des terrains. Connais-tu son déficit, sa dette, l’état de son économie? Penses-tu aux inégalités que cela créerait vis-à-vis de ceux qui paient leur terrain? Toi tu bosses, tu paies des impôts, de la TVA et tu dois acheter ton terrain, en revanche, ton voisin qui gagne moins que toi et qui n’est pas imposable, on lui offre gracieusement un terrain… Je ne pense pas que cela plairait à tout le monde!Le meilleur moyen est de faire du donnant donnant… J’investis pour aider l’état à loger ses citoyens, en contrepartie il m’offre un avantage fiscal et me permet de capitaliser et de constituer un patrimoine. Il n’y a pas de perdant (quand c’est bien fait), que des gagnants…

14. lili, tu rêves, les Robien ont poussé là où il n’y a pas de locataires, fait nous cadeau de ta propagande naïve pro-Robien.
    faites attention à ses rêveurs doux, de mauvaise foi, c’est à cause d’eux que certains sont/seront ruinés.

15. Vous ne savez pas ce que vous perdez les gars…
    Croyez-moi, je sais de quoi je parle…
    Mais voilà, vous êtes tombés sur de mauvais coups!
    Je ne fais pas du tout de propagande House Mouse. N’oubliez pas que c’est une loi, c’est tout!

16. Lili,
    Va faire un tour à Agen !!!
    Trop drôle le mec. Au fait, tu bosses dans quel domaine ???
    Cherche sur le net, tu verras bcp de gens qui sont « heureux » du Robiens…
    Travaillant dans le domaine de la construction, à chaque fois que je passe une ville, j’identifie très rapidement les projets « robien ». Le trois quart du temps ils sont loins des centres villes et l’architecture des bâtiments est caractéristique des constructions « bas coûts » !!! C’est la meilleure chose qui est arrivé aux promoteurs depuis 10 ans, par contre, je ne pense pas que se sera le cas des investisseurs type particuliers.
    La plus belle arnaque de l’immo de ces 5 dernières années. A y réfléchir, c’était quand même bien monté. En pleine spéculation immo, faire espérer une hausse « mesurée » de 4%/an de son patrimoine !!! Bien joué quand ces dernières années, la hausse était de +10%. Par contre, dans 9 ans, je ne suis plus aussi sûr des rendements… Je ne parle pas des clauses de location pour exiger l’exonération fiscale (il faut louer avant la fin de la première année de livraison), et encore moins des frais d’entretien, et pour finir des prix de location estimé par rapport au marché locatif du secteur ou ils sont construits…
    Pour moi, le Robien sera l’Eurotunnel de l’immobilier !!! C’est comme cela, dans la vie, il faut des baisés et des baiseurs…
    Il y a quand même qq chose qui me choque à chaque fois qu’une bonne affaire se présente, c’est qu’il faut toujours que des intermédiaires « te trouve » indispensable pour saisir cette « occasion unique »…
    En conclusion, les « bons plans » pour lesquels ils te démarchent, sont souvent des pièges… Surtout quand ces « bons plans » se trouvent à plus de 200 kms de ton domicile…
    Faut pas r^ver, les bons plans se font en cherchant soit même, ou bien en ayant des « relations ».

17. Lorsqu’il s’agit d’un particulier qui achète un appartement pour le louer, un impondérable arrive et tout le château de carte du montage financier s’écroule. Avant de parler de prix d’achat, il faut penser au prix de location et du marché locatif local. Si vous voulez savoir quelles sont vos mensualités de remboursement, il faut d’abord déterminer au mieux la valeur locative du bien. C’est elle qui vous indiquera, peu ou prou, la valeur du bien à l’achat et pas l’inverse!!! Cette valeur locative étant déterminée par le type du bien lui-même (nombre de pièces, étage, annexes,etc..) , sa situation géographique (transports, commerces, quartier…), ses éléments dits de conforts (ascenceur ou pas, chauffage élec ou gaz,etc…), les travaux de mise en conformité ou de rénovation de l’appartement, ainsi que les surprises qui peuvent provenir de la copropriété (charges de copropropriété, travaux à venir, loi SRU).Je passe les aspects fiscaux (par ex,la taxe foncière d’une commune à l’autre peut quintupler). A tout celà il faut ajouter une étude solide sur les loyers pour un bien équivalent dans le périmètre. Tout celà pour dire que je ne comprends pas comment, sans voir le bien que l’on achète et son environnement , on puisse déterminer coorectement le reste. Sans oublier qu’il faille remettre la main à la poche régulièrement. Lorsque le marché locatif est porteur, donc avec des loyers élevés, il faut penser que le locataire recherche le meilleur rapport qualité/prix. Un bien en mauvais état trouvera preneur plus difficilement qu’un bien remis en propreté. Et quand bien même, on a effectué des travaux de rénovation, il ne faut pas se tromper et toujours garder à l’esprit le coeur de cible de clientèle que l’on vise, donc, ses revenus et fixer le montant du loyer en conséquence.C’est le gros problème aujourd’hui où l’on veut louer des studios au prix d’un trois pièces, j’exagère à peine. Les impayés de loyer demeurent assez marginaux, heureusement, mais les lenteurs de la justice sont telles que la situation peut dégénérer rapidement lorsque celà arrive.
    l’investissement locatif n’est qu’une question de bon sens. Un professionnel digne de ce nom qui vous « vend » un investissement locatif devrait être capable de vous fournir tous ces éléments afin de nourrir votre réflexion.

18. Lili,
    Ce sujet à bien été développé sur ce site. Recherche les liens/articles et tu verras par toi même que nos dires ne sont pas des bétises. Après, il a des exceptions, mais l’achat immobilier se fait pas par une volonté de desficalisation. Et la régle d’or dans le domaine de l’immobilier, c’est : l’emplacement. Je connais aucun investisseur immo ayant réussit qui ne se soit jamais déplacé sur site avant d’investir… Elle est là l’arnaque, c’est que la vision « desficalisatrice » du projet empêche à certain d’adopter ces réflexes de base !!!
    Juste un conseil si tu es interresé par ce type d’investissement, fait ou bien refait toi même les calculs en étant « réaliste » dans tes hypothèses.
    Je te donne un ratio : Ville de + de 100000 hab hors régions parisienne, l’achat (compris frais) < 225 fois le loyer hors charge…
    Mais bon, ce ratio ne fonctionne plus depuis 2 ans maintenant… L’achat de bien pour sa résidence principale se discute encore, mais pour ce qui concerne l’investissement locatif, la messe est dite depuis deux ans…
    Après tu ne pourras pas dire que tu n’etais pas au courant… Une chance par rapport à de nombreuses personnes qui ont signé pour 9 ans !!!
    Bonne continuation

19. Moi perso, je trouve ça très stupide de se lancer dans une aventure aussi naze, en se persuadant du contraire(vu les questions que Madame Nigaude se pose, si son mec se jette d’un train, je crois bien qu’elle est du genre à le suivre) et venir chercher une approbation auprès des lecteurs de se blog, là c’est carrément le ponpon! Attention, les Cruches débarquent sur LBI.

20. Il manquerait plus qu’elle soit blonde!

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