La plus forte hausse de l’immobilier a eu lieu à Marseille, après Paris, sans que la situation économique de la ville, loin d’être brillante, l’ait justifié. La spéculation prend tout son sens, et après Toulouse, cette ville de province montre les signes de baisse. Les licenciements massifs à Toulouse, le chômage élevé et les salaires bas à Marseille, expliquent cette baisse.
Il faut toujours se pencher sur les fondamentaux, et l’anticipation est souvent pertinente. Je ne voyais pas de marge à la hausse des prix immobiliers à Marseille, et elle marque en effet une pause. Source : Marseille : les prix ralentissent
« Depuis bientôt douze ans, la deuxième ville de France se métamorphose. Les prix ont accompagné la mutation, mais, depuis quelques mois, ils se stabilisent. » Dans certains quartiers ils baissent, les lecteurs nous l’écrivent depuis quelques semaines, voire mois.
« Côté prix, comment se répercutent ces programmes ambitieux ? Dans le neuf, l’offre est inadaptée à la demande locale : de l’ordre de 4.000 à 6.000 euros le mètre carré. »
A force de construire des logements qui ne s’adresse pas au porte-monnaie local, on finit par… bloquer le marché. Et même l’ancien ne suit plus la hausse mais les moyens des habitants historiques.
« Des prix de l’ancien qui, à l’instar du neuf, globalement se calment et peuvent contribuer à préserver l’accès des Marseillais de souche. »
Vous êtes nombreux à nous lire, amis marseillais. Je vous dédicace cet article, en particulier à Nicolas M., et je suis heureuse de vous signaler cet article des Echos.
Immobilier à Marseille : l’offre locative plus abondante
Pour votre info.
En négociation la location d’un appart. dans Paris Intra Muros, la proprio. a accepté une réduction de 6% du loyer sur un bien qui est présent sur seloger.com depuis plus de 3 mois..
Je pense pouvoir aller plus loin.
Et l’agent Immobilier dit aussi « c’est très calme en ce moment… je ne sais pas ce qui se passe…? »…
Les élections peut-être.. ? Le fait que tous les locataires s’endettent sur 20/30 ans pour devenir proprios (avec tous les problèmes liés et dont ils n’ont pas encore conscience..), le fait que la Bourse est aussi au sommet de sa bulle en ce moment et que les cadres se disent « La Bourse c’est du sérieux !!!… Les pauvres… dans 3 à 6 mois ils auront aussi bu la tasse… mais l’immobilier « ça s’est effrité depuis… que reste-t-il.. ??? »
Je crois que ça arrangerait bien Marie si effectivement tu pouvais aller plus loin, au secours il revient.
http://www.orange.fr/bin/frame.cgi?url=http%3A//immobilier.orange.fr/Dossiers/dosUniv-89-1.html
Actualité : Dossiers spéciaux
Immobilier et logement : qu’attendre de 2007 ?
Année électorale, 2007 commence dans un climat d’incertitude économique autant que politique, sur fond de crise du pouvoir d’achat, de précarisation d’une partie de la population, et de pénurie croissante de logement accessible aux revenus les plus modestes. Elle pourrait être aussi celle d’un possible retournement du marché immobilier, à la vente comme à la location. Non par tarissement de la demande – celle-ci continuera à augmenter en raison de la pression démographique plus forte que prévu ces dernières années -, mais par manque de solvabilité ! Déjà le rythme des transactions semble marquer un reflux, en même temps que, de l’avis des professionnels, les délais de vente ou de location-relocation augmentent. Si l’arrêt de la hausse généralisée est désormais un fait acquis, des baisses ici et là ne sont pas exclues, susceptibles de casser la dynamique de dix ans de hausse ininterrompue des prix et des loyers. A suivre…
04/01/2007, UniversImmo.com
Sommaire :
1. Multiplication des prévisions de ralentissement
2. Incertitudes réglementaires et fiscales
1. Multiplication des prévisions de ralentissement
Après l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques) en mai, le BIPE (Bureau d’informations et de prévisions économiques) et son « Observatoire permanent des marchés de l?épargne et du crédit » en septembre, et le ministre Jean-louis Borloo à la même époque, c’était à l’Institut d’études économiques Xerfi, de prévoir, dans son numéro de décembre de « Xerfiprévisis », il est vrai pessimiste pour de nombreux secteurs de l?économie française, que « le point haut du cycle a été atteint » et que « le retournement sera brutal », la baisse prévue sur la période 2006-2010 étant estimée à 25% !… Certes, plusieurs facteurs ont contribué à stimuler la demande, notamment la démographie, la baisse des taux d?intérêt, l?allongement de la durée des prêts, la mise en place d?avantage fiscaux (Périssol, Besson, de Robien). mais ces facteurs ne justifient en aucun cas selon cet organisme une hausse de près de 100% entre 1996 et 2006 ! L’institut constate que le marché de l?immobilier est, par essence, un marché imparfait qui fonctionne par à-coups cycliques, mais que sur longue période, la hausse des
prix de l?immobilier en termes réels est de 1,8% par an. Or, en 2006, les prix pour la France entière se situent environ à 50% au dessus de leur niveau tendanciel. Situation inédite, constate l’institut Xerfi, c?est en province que l?écart à la tendance est le plus marqué (+57,3% contre 41,6% pour Paris)…
Confirmation par les professionnels
Si la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) maintenait encore en décembre sa vision d’un « atterrissage en douceur », les témoignages directs des professionnels relayés par un autre syndicat, le SNPI (Syndicat national des professionnels immobiliers) révélaient dès novembre un arrêt de la progression du chiffre d?affaires des agents immobiliers au 3ème trimestre, prévoyant un avenir incertain : les anticipations relevées dans l’enquête trimestrielle effectuée auprès d’un échantillon de 540 agents immobiliers et administrateurs de biens adhérents, ne sont guère optimistes pour 2007 : pour la vente, les professionnels sont 43% à anticiper une nouvelle baisse de l’activité, contre 8% qui parient à la hausse, et pour les locations, 33% des agents voient l’avenir en baisse, contre 10% en hausse…
Premiers en date à publier des chiffres pour le 4ème trimestre et l’année 2006 entière, les dirigeants du réseau Century 21 ne cèdent pas à ce pessimisme ; ils constatent un maintien d’un taux d’activité important tout au long de l’année 2006 (le nombre total de transactions dans l’ancien devrait atteindre 620 à 630.000 pour l’année entière), et excluent tout « krach », même s’ils confirment le net ralentissement de la hausse des prix au 2ème semestre (tombé à 3% l’an en moyenne alors qu’il se situait à près de 10% en début d’année et qu’il s’établit à +8,38% pour l’année entière) ; ils anticipent simplement un plafonnement de la hausse en 2007 (moins de 5% pour l’année entière), mais aussi un ralentissement de l’activité, avec un nombre de transaction pour la première fois depuis plusieurs années en dessous des 600.000.
Signes qui ne trompent pas : l’augmentation des délais de vente constatée par les presque 900 agences du réseau (passés de 66 à 71 jours en moyenne), l’augmentation légère mais réelle des marges de négociation, et l’augmentation d’un tiers des stocks de biens à vendre en un an !
Quelques tendances déjà observées en 2005 et au 1er semestre 2006 doivent pourtant faire réfléchir : notamment le rajeunissement des acquéreurs (22,4% ont moins de 30 ans contre 20% en 2004 et 17,5% en 1996), l’augmentation rapide de la part des acquisitions réalisées par la catégorie socioprofessionnelle employés/ouvriers (43,45% contre 39,9% en 2005), effet probable de l’élargissement à l’ancien du prêt à taux zéro (PTZ) et des records de baisse des taux en 2005 et début 2006…
Mais en même temps – c’est nouveau ! – ils constatent aussi l’effondrement de la proportion des acquisitions effectuées par la catégorie des cadres supérieurs et professions libérales (9,7% en 2006 contre 16,9% en 2005 et 17,5% en 2004). Or fait remarquer le réseau Century 21, c’est essentiellement dans cette catégorie que se recrutent les investisseurs et les acquéreurs qui effectuent les transactions de confort. Les premiers semblent selon les agents immobiliers Century 21 avoir partiellement retrouvé le chemin des marchés financiers, en meilleur forme depuis 2005, ou s’être tournés vers l’immobilier neuf pour profiter de la défiscalisation « Robien », les autres différer leurs projets et entrer dans un attentisme dont ils ne sortiront qu’après les échéances électorales…
Du coup, la proportion des acquisitions faites à titre de résidence principale continue de croître (73,77% contre 72,8% en 2005 et 69% en 2003 !) et parallèlement, la partie des acquisitions effectuées à titre de placement continue de s’éroder (13% contre 14,64% en 2005) ainsi que celles à titre de résidences secondaires (8,3% contre 9% en 2005). On voit aussi sans surprise monter la part du montant des acquisitions faite à crédit : 75% en 2006 contre 74% en 2005…
Il est vrai que ces tendances chiffrées en moyennes nationales cachent des disparités importants entre régions et agglomérations : les phénomènes de « centrifugation » de la hausse constatée en 2005 s’amplifient en 2006, les prix augmentant beaucoup plus vite dans les banlieues, les grandes banlieues et les zones « rurbaines » que dans les métropoles régionales ; ainsi en région parisienne – mais les mêmes disparités sont constatées à Lyon ou à Marseille – le prix du m2 à Paris Intra muros a augmenté de 4,69% en 2006 (contre 8,5 pour la France entière), alors qu’il a augmenté de 12% dans le reste de l’Ile-de-France !
Cependant, en dehors des centres de grandes agglomérations où la hausse plafonne par effet de désolvabilisation des acquéreurs, c’est dans les régions où les évolutions structurelles mentionnées plus haut sont les plus marquées – rajeunissement des acquéreurs et augmentation de la proportion des catégories d’employés/ouvriers et cadres moyens – que l’on constate aussi les hausses des prix les plus fortes : ainsi les agents immobiliers Century 21 ont pu voir les prix flamber dans des régions comme le Poitou-Charentes (+13,87%) ou l’Alsace (+13,39%), le record semblant être tenu par la Seine-Saint-Denis, où les ménages d’employés et d’ouvriers ont représenté plus de 60 % des acheteurs l’an passé, avec +19% ! A Paris intra-muros où le prix du m2 atteint 6.000 euros, cette catégorie socioprofessionnelle ne représente qu’un cinquième des acquéreurs…
Parallèlement, une détente est constatée sur le marché de la location : les agents immobiliers Century 21 constatent que le prix de relocation a été freiné à nouveau au 4ème trimestre, que les relocations se font difficiles et nécessitent des négociations serrées entre les gérants professionnels et les propriétaires pour modérer leurs ardeurs haussières, faute de quoi le taux de vacance augmente. Le phénomène touche cependant majoritairement les petites surfaces (+3,3 et +4% en 2006 pour les studios et les 2 pièces), les grands appartements voyant leurs loyers continuer à augmenter lors de relocations (+6,3 et 7,7% pour les 3 et 4 pièces). Sans surprise, la hausse des loyers est plus modérée en Ile-de-France : +2,22% pour les appartements et +3,73% pour les maisons…