Immobilier : de lourdes charges, taxes pèsent sur le locatif

11 commentaires

56909090Bonjour Marie,

Voici la décomposition des finances de mon appartement en banlieue parisienne que j’avais posté le 7 novembre : « J’en lis certains qui écrivent que les loyers sont trop élevés et qu’il faut qu’ils baissent. Si je suis sur ce point d’accord, cela me dérange lorsque je lis que les propriétaires se goinfrent. »

Je me suis expatrié( à Cologne en Allemagne), et ai mis mon petit appart de banlieue en location (au cas où). Je vous propose de décomposer tous les frais (rapportés au mois) de cet appartement.

Le loyer est de 720 euros charges comprises (sans électricité et chauffage), autant vous le dire que je n’aurais pas pu le louer.
Dans ces 720 euros il y a 65 euros de provisions sur charges. J’ai à ma charge 15 euros de charges, l’immeuble est encore récent donc pas de gros frais et il y a peu de vandalisme.
Les frais d’agence s’élèvent à 60 euros  L’assurance loyer impayé 19 euros
L’assurance des murs 8 euros
La taxe foncière est de 60 euros (720/12)
La taxe de solidarité, dont une partie sert à rembourser la dette de l’Etat est de 30 euros (360/12)

Mes coûts de financement et d’imposition :

150 euros d’intérêt et d’assurance pour la banque
Sur les 313 restants, dans la mesure où je suis imposé à l’étranger, la France m’applique un barème de 25% minimum de retenu, soit 78 euros.

Au final, mon locataire m’aide de 234euros sur l’amortissement de l’appartement et moi je finance les 170 euros restants.

234 euros par mois pour avoir fait toutes les démarches administratives, avoir pris des risques et avoir investie mes économies, tout en finançant encore tous les mois 170 euros, je n’appelle pas ça se goinfrer.

Je vous accorde que 720 euros pour un 42 m2 en banlieue c’est très cher, mais derrière tout cela il y a un système à financer à tous les niveaux.

Sur les 720 euros il y a donc :
42 euros pour les assurances (du crédit aussi),
48 euros pour la gestion (moins TVA),
80 euros pour les charges de l’immeuble,
135 euros d’intérêts pour la banque
180 euros pour L’Etat.
234 euros d’amortissement de crédit

Loin de moi l’idée de me plaindre, mais je souhaitais juste vous présenter que derrière un loyer élevé il n’y a pas nécessairement la soif de fric d’un proprio pourri.

Une intervention de l’état pour simplifier l’imposition des locations et pour créer un nouveau système d’assurance est à mon avis souhaitable. « 

Cordialement, Manu »

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(11 commentaires)

  1. et en plus quand tu es locataire tu as pas mal de droit. si le locataire ne paie pas pendant la trève hivernale, c’est pas grave on ne put pas le mettre dehors. il est chauffé, allumé, nettoyé gratos. c’est pas beau la vie !!
    alors je suis d’accord il ne faut pas voir que les proprios sont tous des goinffres!!

  2. J’crois quand même que Manu mélange un peu les choses.
    Il a emprunté pour acheter cet appartement et décide de décompter les intérêt de l’emprunt de ce que lui rapporte la location (D’ailleurs cette histoire ressemble beaucoup à une opération défiscalisée sur laquelle il ne peut plus faire jouer la défiscalisation).
    Mais en fait il gagne net 384 Euro tous les mois sur un appartement dont il n’est pas propriétaire (pas fini de le payer à la banque). C’est à dire qu’il perçoit la rente d’un capital qu’il ne possède pas, il faut bien que cela ait un coût quand même !
    Quand tout marche bien, la rentabilité d’un investissement de ce type peut être extrêmement intéressante. Par mois, on investit 170 Euro qui en rapportent 234, c’est presque miraculeux. Mais les risques sont là aussi : tout change en cas de défaillance locative, et un dégonflement de bulle qui écroule la valeur du bien entre l’achat et la fin du remboursement peut faire disparaître tout le gain.

  3. Ehh oui ,
    qui se gave réelement avec les loyers hauts ??
    L’état bien sur !!!
    42 euros pour les assurances , 20% pour l’état TVA
    48 euros pour la gestion (moins TVA),
    , dont 20%pour l’état TVA
    80 euros pour les charges de l’immeuble,
    , dont 20%pour l’état TVA et + car charges sociales gardien,syndic
    135 euros d’intérêts pour la banque
    la je sais pas combien prend l’etat mais surement l’impot sur lés bénéfices de la banque
    180 euros pour L’Etat.
    234 euros d’amortissement de crédit
    l’état ne donne jamais un sou sans le reprendre derrière !!!!
    Donc après l’état a largement de quoi payer les APL , sauf qu’avec ses milliers de fonctionnaires mal organisés, a mon avis il y a au moins 20% des recettes de l’état qui partent en fumée ….à cause de la mauvaise gestion :(((
    Meme dans le cas d’investisseur Robien , qui est donc fortement imposé, il finit par redonner 20 à 40 % de ses loyers à l’état via les impots sur le revenu , et l’état récupére donc a long terme tout l’argent de l’avantage fiscal , Pas bete !!
    Seule parade : le loueur en meublé car l’abbattement est en micro bic de 68 % ce qui pour quelqu’un d’assez imposé, revient a donner 10 à 15% du loyer au FISC.
    Mais c’est imcompatible avce le robien et autres perissol…

  4. Pour mon opération immobilière , c’est bcp + rentable.
    Achat comptant 100.000 euros +7000 de frais notaire en 2001
    Loyer/mois 700 euros CC
    charges résidence 75 euros /mois
    assurance habitation 8 euros /mois
    taxe foncière 29 euros /mois
    impot revenu 67 euros si meublé
    (si je louais vide ce serait 140 euros)
    mais en meublé il faut racheter lave linge, frigo et meubles, couverts manquants tous les 5 ans pour que ce soit correct)
    reste pour moi : 521 euros

  5. Chère Hélène,
    Le méchant état est toujours gagnant … ce n’est pas une grande vérité… la tva touche toutes les opérations depuis votre forfait adsl jusqu’à vos antidépreseurs …
    Après de là à dire que c’est mal gêré avec 20% de perte… je vous invite puisque vous semblez avoir des notions de droit fiscal à élagir vos perspectives vers les finances publiques et la portée de la réforme de LOLF.
    Pour les dépenses intrasèques de l’état, le sujet devient politique, et non plus financier, a vous de voir si par exemple vous trouvez un intéret aux APL. On a d’ailleurs parfois fort bien débattu des effets pervers des aides sur le marché foncier…

  6. Loyer = 720 euros
    ====================================
    – Provisions sur charges Locative=65 euros
    – Charge Proprio = 15 euros
    – Assurance des murs = 8 euros
    – Taxe foncière = 60 euros (720/12)
    – Taxe de solidarité = 30 euros (360/12)
    ==================================
    = 542

  7. La mise en location par le biais d’une agence était pour moi une nécessité et un gage de garantie pour mon locataire et moi-même.
    542

  8. Pour le complément de revenus pour vos vieux jours, si cela ne devient pas comme le marché allemand actuel ou bien que zone d’habitation ne se dégrade pas.
    Par contre, pour les frais de gestion de location perso ne doit pas entrée en ligne de compte dans un calcule de rentabilité.
    Prix d’achat + cout du crédit
    ==============================
    Coût lié au logement (Charge et taxe direct)
    =============================
    mis en rapport avec le revenus issus du logement
    Avec les Prxi de l’immo en RP c’est valable avec ceux de 2006 c’est moin que la caisse d’épargne ou des emprunt d’état
    avec beaucoup plus de risque.
    En plus, il se pose la question de la solvabilité des locataires qui ce réduit, ceux qui avaient l’argent ont acheté reste les autres moin solvables.

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