« Voici une interview de 2002 de Charles Kindleberger, apparemment reprise du Wall Street Journal. Kindleberger était un très grand économiste (l’un des organisateurs du plan Marshall, grand copain de Galbraith) , mort en 2003, qui est toujours LA référence en matière d’études des bulles spéculatives. A 91 ans, le vieux sage s’amusait du scandale Enron et de l’explosion de la bulle technologique dont il avait détecté des signes avant-coureurs en 1996.
D’une manière simple et claire, Kindleberger parle à la fin de l’interview de la possible formation d’une bulle dans l’immobilier américain. Ca se passe de commentaires.
Extraits :
« Il est aujourd’hui fasciné par le marché de l’immobilier. Depuis des semaines, M. Kindleberger découpe des articles de presse qui suggèrent l’existence d’une bulle immobilière, principalement sur la côte ouest.
Dans l’ensemble du pays, les prix ont augmenté d’environ 7% depuis l’an dernier, alors que la bourse est déprimée et que l’économie tâtonne. Sur le long terme, les économistes sont d’accord, les prix de l’immobilier ne peuvent pas continuer à croître plus vite que le revenu des ménages. M. Kindleberger dit qu’il n’est pas certain qu’il s’agit d’une bulle immobilière, « mais je le soupçonne »
[…]
Fannie Mae et Freddie Mac, deux grandes entreprises aux financements publics, possèdent ou garantissent presque 3000 milliards de dollars en prêts immmobiliers, permettant de fluidifier le marché du crédit immobilier en y injectant des liquidités. C’est une bénédiction pour les propriétaires, mais Mr. Kindleberger dit qu’il craint que la présence nationale de Fannie Mae et Freddie Mac sur le marché ne soit en train d’alimenter un incendie spéculatif.
« Les banques fabriquent des créances et leur revendent. Cela veut dire que les banques sont prêtes à accorder toujours plus et plus et plus et plus de crédits. C’est dangereux, je crois », dit-il
Un porte-parole de Fannie Mae qualifie l’argument d' »absurde », et fait remarquer que M. Greenspan a écarté l’hypothèse d’une bulle immobilière la semaine dernière devant le Congrès.
[…]
Pourtant, M. Kindleberger n’est pas convaincu. « Si j’avais 30 ans de moins », dit-il, « J’écrirais un petit livre sur Fannie Mae et Freddie Mac. »
Interview complète (en anglais) sur :
http://bodurtha.georgetown.edu/enron/A%2091-Year-Old%20Who%20Foresaw%20Selloff%20Is%20’Dubious’%20of%20Stock-Market%20Rally.htm
Le bâtiment : analyse de la conjoncture USA
Aux heureux nouveaux acquéreurs dont l’achat a été effectué après juin 2004 :
http://www.journaldelagence.com/displayarticle36.html
== Dédut de l’article ==
Faut-il craindre un krach immobilier? Article de La Tribune 28/06
Articles / Revue de presse
Date: 30 Juin 2004 @ 01:55
Dans tous les pays développés, à l’exception de l’Allemagne et du Japon, les prix de l’immobilier ont connu une croissance exponentielle. Un ajustement est aujourd’hui considéré comme inévitable. S’il est brutal, il pourrait provoquer des dégâts considérables.
Les plus hautes autorités en conviennent : cela ne peut plus durer.
Les prix atteints sont « bien au-delà de ce que la plupart des gens considèrent comme soutenable », vient de déclarer le gouverneur de la Banque d’Angleterre, Mervyn King.
« Où vont les prix ? Je n’en sais rien, a soupiré le président de la Réserve fédérale, Alan Greenspan. Mais je serais très surpris qu’ils continuent leur accélération vers le haut. »Les prix en question, ce sont ceux de l’immobilier. Pas seulement en Grande-Bretagne ou aux Etats-Unis, mais dans la plupart des pays développés. C’est peu dire qu’ils ont flambé. En Australie, en Espagne, au Royaume-Uni ou au Pays-Bas, ils ont plus que doublé depuis 1995, selon une étude de la Société Générale. Il ont quasiment triplé en Irlande. Et gagné plus de 60 % en France.
– Bulle spéculative
Dans plusieurs cas, ces ascensions météoriques n’ont pas été entamées par une croissance économique molle, voire inexistante. Et rares sont les pays, comme l’Australie ou la Grande-Bretagne, où elles commencent tout juste à donner des signes de relâchement.
Résultat : le magazine britannique The Economist a calculé que les prix de l’immobilier devraient chuter de 50 % en Espagne, 25 % aux Pays-Bas ou encore 20 % en Irlande pour que les ratios de ces prix rapportés aux salaires et aux loyers retrouvent leurs niveaux moyens de la période 1975-2003.
L’hebdomadaire y voit la preuve irréfutable de l’existence d’une bulle spéculative.
Le gouverneur de la Banque d’Angleterre et le président de la Fed ne sont donc pas les seuls à pressentir qu’un ajustement généralisé est inévitable. Ils en seront d’ailleurs pour partie les instigateurs délibérés : le boom immobilier s’est avant tout nourri d’une politique monétaire exceptionnellement accommodante. Mais celle-ci touche à sa fin : à Londres, la « Vieille Dame » de Threadneedle Street vient de procéder à sa quatrième hausse de taux consécutive et la Fed s’apprête à lui emboîter le pays, relevant un taux directeur qui, à 1 % depuis tout juste un an, est le plus bas en plus de quarante ans. La BCE pourrait ne pas être très loin derrière. En outre, la montée des prix finira inévitablement par calmer la demande, même si les raisons structurelles qui ont poussé les prix à la hausse demeurent (boom démographique en Espagne, rareté des logements offerts en Grande-Bretagne, etc.). L’amorce d’un retournement fera alors perdre au placement immobilier sa valeur spéculative, particulièrement importante dans un pays comme l’Australie.
– Davantage de dégâts
Deux scénarios sont alors possibles : une chute progressive et maîtrisée des prix, ou tout simplement un krach immobilier. Cette deuxième hypothèse serait catastrophique. Car une dégringolade des prix de la pierre fait beaucoup plus de dégâts que la chute du cours des actions, ont calculé les experts du Fonds monétaire international. Selon eux, un krach boursier, défini comme une baisse des cours d’au moins 30 % « coûte » l’équivalent de 4 % de croissance en deux ans. Un krach immobilier, défini comme une diminution des prix d’au moins 14 %, produit des dégâts deux fois plus importants : 8 points de croissance perdus ! Il est également beaucoup plus long (quatre ans au lieu de dix-huit mois pour une crise boursière).La courroie essentielle de transmission d’un marasme immobilier, c’est la consommation, qui représente à elle seule plus de la moitié du PIB en France, les deux tiers aux Etats-Unis. « Les variations des prix des logements et de la consommation privée sont corrélées dans la plupart des pays », explique l’OCDE dans une étude récente. Les effets sont d’autant plus violents que le niveau d’endettement des ménages est élevé, et que cette dette est à taux variable.Pourtant, des banquiers centraux aux économistes en passant par les professionnels de l’immobilier, tous affirment – ou affectent de croire – que le scénario d’un retour en douceur des prix à un niveau historiquement raisonnable est de loin le plus probable.
La confiance et la solvabilité des ménages, les facteurs relatifs à l’offre et la demande, « ne signalent pas de risques élevés d’un krach immobilier imminent », avancent Guillaume Baron et Tanguy Simon de la Société Générale. « Il n’y a pas eu à ce jour de signes d’une baisse marquée des prix où que ce soit en Europe », conclut une étude des chartered surveyors (experts assermentés en immobilier) britanniques. « Ce trait distingue cette période des récessions des années 80 et 90 où les prix des logements avaient suivi étroitement le cycle économique général et enregistré d’importantes baisses. »
– La hausse de l’ancien
En France, analyse Guy Marty, directeur général de l’Institut d’Epargne Immobilière et Foncière, on a pu observer deux caractéristiques originales : « C’est la hausse de l’ancien qui a initié l’envol des prix dans l’ensemble de la France ; ensuite la montée des prix n’a pas fait décoller l’offre malgré la pression de la demande : il ne s’agit donc pas d’une bulle au sens propre du terme (une surproduction suivie d’un effondrement). Néanmoins il y a une grande tension dont on ne sortira pas forcément sans turbulences.
Les prix restent en monnaie constante en dessous du niveau de 1990 qui avait suscité le krach, observe Olivier Eluère du Crédit Lyonnais. Certes la proportion des achats en neuf dus à l’avantage fiscal est un peu inquiétante mais on ne peut pas vraiment considérer que l’investissement locatif soit un achat spéculatif. Lié au souci de la retraite, il a des chances de perdurer. » Etienne Bertier, le patron d’Icade, le bras immobilier de la Caisse des dépôts, ne croit pas non plus à une bulle. « Paris reste moins chère que les autres capitales et les investisseurs internationaux y sont toujours actifs. »
Thierry Arnaud et Michèle Cohen-Chabaud
== Fin de l’article ==
La revue de l
j’ai un avis plus modere.
tout le monde attend une correction depuis deux ans, or force est de constater qu’elle ne vient pas.
la france se distingue des pays comme l’espagne, par le fait que la majorite des prets immobiliers ont ete realises a taux fixe.
la decrue des prix si elle a lieu, n’aura donc (a mon avis) pas le meme effet devastateur qu’en espagne.
« la france se distingue des pays comme l’espagne, par le fait que la majorite des prets immobiliers ont ete realises a taux fixe. »
Oui, pour la France c’est toujours différent !
Quel est le % de prêts à taux révisables souscrits en FRANCE pour les années 2005 et 2006 ?
« Quel est le % de prêts à taux révisables souscrits en FRANCE pour les années 2005 et 2006 ? »
Il n’a fait qu’augmenter pour passer de 25% à 36% en quelques années.
Donc de l’ordre de 20 % des derniers acquéreurs risquent d’être en difficulté en cas de remonté des taux ?
Bonjour Marie,
Tout d’abord, ravi que tus ois de retour. Ton blog est l’un des 3 ou 4 sur l’immobilier où on peut trouver une info pertinente et récente.
Cela étant, ton article est sympa mais il date de 2002 et celui du commentaire de 2004. En 2006, ça monte toujours… Je dis pas que dans une quinzaine d’années ca ne va pas baisser mais pour le moment c’est pas évident… Century 21 voit même une fausse de + de 10% cette année (un peu étonnant qd même car la plupart des intervenants penchent plutôt pour 5 à 6%…)
Bref, je fais partie des « couillons » coincés par le marché et je voudrais ton point de vue car tu maîtrises le sujet infiniment mieux que moi.
Penses-tu que le marché peut baisser significativement (disons + de 20%) dans les deux ans et, que la réponse soit positive ou négative, sur quelle bases ?
J’ai encore des amis qui se lancent dans du De Robien en proche région parisienne car il parait que sur Paris/proche banlieue ce ne peut que monter tant les besoins sont importants.
J’avoue qu’à force d’entendre tout et son contraire j’y perds mon latin…
En tt cas, continue ton blog, il est très bien fait. Si en plus tu avais la gentillesse de me répondre…
Johnny
Oui, Johnny, je te répondrai mais pas avant qqs jours.
Car je change de domicile demain et je passe qqs heures dans l’avion.
Mais je le ferai ss faute.
Lis l’article sur l’immo en Italie d’auj. Je pense aussi que on aura une baisse plutôt que les +10% de la FNAIM (plutôt +9% d’ailleurs) que Century 21 ou d’autres citent en coeur.