« Bonjour à tous les lecteurs du blog immobilier. Je souhaite partager avec vous mon analyse. J’apprécie infiniment toutes celles que vous voulez bien envoyer à notre chère Marie, alors j’ai décidé de me lancer. »
« La suite des événements dans la formation des prix de l
enfin un excellent papier intéressant et « objectif », une analyse quoi.
C’est le fruit de nos nombreuses conversations sur l’immobilier.
Nous sommes en contact quotidien avec Fab, et je profite de l’occasion pour remercier mon ami pour tout ce qu’il m’apporte.
Marie
Bonne analyse ….Nous sommes donc piègés encore un certain temps avec cet immobilier hors de prix …
tres bon papier, bravo fab
Analyse impressionnante, néanmoins:
« …L
Marie, peux-tu nous donner son pseudo ?
Bon, si j’ai bien compris, cet article nous dit que l’immobilier n’est pas prêt de descendre tout de suite.
J’y trouve plusieurs .. hum .. erreurs.
1) « environ 3 à 4% de rentabilité nette annuelle ». Je dirais plutôt de rentabilité brut soit pas plus de 2.5% net (si quelqu’un a des chiffres fiables …)
2) Pour la confiance des ménages, je crois que c’est pas ça en ce moment:
http://www.boursier.com/vals/ALL/
france-eco-confiance-des-menages-en-berne-en-mai-news-187438.htm
3) « L
L’immobilier est une valeur refuge : la preuve ?
La Banque de France et les institutions financières ont dernièrement vendu leur parc locatif afin de réaliser leur plus-value. Chère Clientèle il est grand temps d’investir afin de nous puissions sortir du marché immobilier.
Plus value pour les organismes financiers = perte à terme pour les nouveaux accédants.
Ce papier est admirable , même s’l relève plus d’une thèse que d’une analyse réelle du marché.
En cela je prendrai pluitôt l’avis de (phil2).
Mais il est toujours intéressant de connaître les théories car la complexité des mécanismes économiques nous échappent à nous les « innocents »…
Face à un tel déploiement de références et d’intelligence analytique, le lecteur ordinaire s’asseoit et se tait. Respect, donc, pour le travail fourni, mais aussi quelques doutes.
– « L
Pour se faire une idée de la tendance à venir du marché, il est intéressant d’analyser la position des investisseurs institutionnels et en particulier la position de la mairie de la ville de Paris. Elle souhaitait racheter à un fond de pension un immeuble locatif du 15e. Mais dernièrement, elle a fait volte face en annonçant qu’elle reportait son acquisition d’un an. Pourquoi ? Le marché va monter ou bien la baisse est-elle déjà inscrite ?
je n’aime pas cette article qui essaye maladroitement
de noyer le poisson. Sur le terrain de la transaction, mon agence a une baisse
d’activité de 40 %. Les transactions qui se font, finissent toujours par une large baisse des prix souhaitées par les vendeurs. C’est ce qui devient trés difficile dans notre métier, c’est que les négociations se sont énormément durcies. Je souhaite vivement une baisse des prix car les gens ne sont plus dupe et cela relancerait le marché. De toute façon, que l’on le veule ou non, le krach est en marche. ET les moins bonnes agences riquent d’y perdre des plumes.
Très bonne remarque Raquis, notamment pour les taux.
C’est une analyse savante, interessante.
Je pense pour ma part que cette analyse vaut sur des tendances à court terme, donc assez superficielles, car l’immobilier est sur des cycles longs.
En ce sens, il me semble beaucoup plus interessant de lire une intervention précédente sur l’étude de la formation d’une bulle (cf. Walter Bagehot (1826-1877) ) pour voir que les differents point étudiés ci-dessus ne péseront pas lourd pendant l’éclatement de la bulle.
C’est toute la différence entre l’universitaire qui a une méthode d’analyse et l’homme sur le terrain qui vit la chose avec son intuition et son expérience. (Je n’ai rien contre les universitaires, ma femme en est une!)
Bonjour,
Je suis très surpris de constater que ce blog laisse « passer » un tel article.
S
Pour être consensuel,
je pense que l’analyse de Fab explique rigoureusement pourquoi nous sommes arrivés à la situation actuelle mais ne saurait présager de l’avenir : pour les prospectives, il serait sage à mon avis de tenir compte des expériences passées, cf les leçons d’histoire éco. du Pr B.A.
Qui vivra verra !
Tout à fait d’accord avec Phil (2), Raquis et Quebman.
si les banques centrales haussent les taux c’est qu’il y a une raison . la raison est qu’ils n’ont jamais observes autant d’emprunteurs de toute l’histoire . la question est , les richesses prevues par ces emprunts vont elles etre au rdv a long terme . d’apres les banque ce n’est pas sure .
Bon, je justifie vite fait pourquoi je passe en général beaucoup de temps à dire qu’on se palluche trop avec les analyses:
J’insiste déjà sur le fait que l’immobilier n’est pas à la base un bien rare (ou temporairement), on peut faire construire.
En admettant qu’il y est beaucoups d’investisseurs dedans et que cela joue sur les prix de facon à ce qu’un équilibre se créer avec les rendements boursier (dont les OAT).
On dit que le prix de l’immobilier n’est pas surcoté car les rendements sont en adéquation avec la bourse.
HO ! Et les gens qui disent ca ils ont fait des études en plus !
Moi je réduit cet argument en boullit de la facon suivante:
Si on construit trop, l’immo va mal se vendre donc les prix sont sensés baissés et les rendement décoller, peut-être même au dessus de ceux de la bourse … Bon ben on équilibre comment alors ? Facile mon cher Watson, ca se fait tous seul car il y a trop de logements aussi pour la location ce qu’il fait chuter les prix de celle ci et donc chuter les rendements. L’équilibre est rétabli.
Alors, vous savez ce que je pense des cons qui se servent des rendements (qui sont très mauvais d’ailleurs) pour dire que l’immbilier n’est pas surcoté ?
Tiens ben la je fait qu’un voyage, la réponse en comprise dans la question.
Pour reprendre la remarque de Bubulle (salut au passage),
Qui peut m’expliquer pourquoi les banques centrales s’inquiètent de l’endêtement de la population ?
Je croyais que c’était justement pour que les gens empruntent qu’ils avaient baissé les taux ?
Ils auraient peur car ils n’auraient pas remontés les taux assez vite ?
ou qu’ils sont bloqués car si il les remontent trop vite il écroulent l’immobilier et peut-être même l’économie ?
La il y a vraiment un truc qui m’échappe …
quel atterrissage aux US? Personnellemnt j’y ai un apartement à vendre côte est. Depuis 6 mois, je n’ai eu que 1 visite avec un prix qui était selon les agents au marché. Il y a deux mois je l’ai baissé de 25% et je n’ai toujours pas de visites. Je ne me fait pas d’illusions, je sais que ceci n’est que le début. Il m’a fallu 10 ans pour retrouver le niveau d’achat de mon apartement à NY après la dernière baisse du marché immobilier début 90.
En effet, le marché aujourd’hui aux US est au bord du précipice, haut de cycle, endettement élévé et surtout le nombre de ARM (adjustbale rate mortgage) qui risque d’étrangler bcp de ménages et mettre en péril l’économie américaine si Bernanke continue à monter les taux….en même temps il doit se faire unecrédibilité inflationniste… ce sont des temps très incertains…. Toutes ces belles analyses du micro marché français sont divertissantes mais à rélativiser à l’aune du BIG PICTURE économique. Parce que si ça se passe mal au US, ça se passera mal ici aussi.
J’acquiesce l’avis de Ouebman.
Marie, tu fais du très bon travail.
Fab, ton article est très bien fait (mise à part quelques « imperfections »).
Cependant, ces arguments et ces analyses sont bien connu du monde des haussiers. Marie, je préfèrerais personnellement que tu les laissent à la FNAIM et consorts ou que tu mettent des liens sur leurs sites pour ne pas « encombrer » ton blog.
Ok pour l’actualité (bonne ou mauvaise), pour des arguments SOLIDES et NOUVEAUX en faveur de la hausse mais pitié pas d’analyses comme ça.
Cet article est bien construit et bien « sourcé ».
Cependant je ne suis pas d’accord avec le fond, en particulier j’ai bondi comme Phil(2) sur le rendement immobilier : ne pas oublier que la valeur d’un actif ne peut s’éloigner des fondamentaux du marché
=> en l’occurence la valeur actualisée des loyers pour l’immobilier
Ce fondamental agit comme un ressort de rappel… attention lors du mouvement.
Chaque argument présenté par Fab peut être discuté.
Il est intéressant de constater qu’il cite en source un article beaucoup plus réaliste selon moi, et pas spécialement en accord avec un quelconque « atterrissage en douceur » :
http://mapage.noos.fr/capitalaction/index/NouvelEco-09-07-2004.pdf
Comme indiqué : « quand il n’y a plus d’acheteur, il n’y a plus que des vendeurs… et on sait ce que deviennent alors les prix »
Rappelons aussi (surtout ?) que les institutionnels / pros de l’immo (notaires, banquiers, AI pour leur situation personnelle) vendent massivement depuis qq semestres !!!
Je ne voudrais surtout pas critiquer Fab qui a fait un bon travail d
Quand je vois tous les gens qui s’expriment sur ce blog et qui espèrent une baisse de prix pour acheter je me dis que l’immobilier a encore de bons jours devant lui…
Remarque honorable Toto et pertinante à cet instant T. Sauf que ces mêmes personnes n’entretiendront pas la bulle et n’acheteront que lorsque le marché sera retombé sur des prix raisonnables.
« Idéalement », je pense que toute personne devrait être propriétaire de son logement pour ne rien devoir à personne.
Les questions de rendements n’interviennent pas, c’est une question de principe mais il faut que le prix soit juste.
Sur ce blog, je pense qu’il y a beaucoup de personnes qui raisonnent ainsi et qui sont bloquées en attendant la fin de la bulle.
Les autres suivent la mode et les oiseaux de mauvaises augures mais je ne m’inquiète pas, les modes ca dure pas en général.
Bonjour à tous,
Je trouve qye cet article est haussier, et je ne partage pas une partie de ce qui est exprimé, pas à moyen ou à court terme. C’est l’analyse du passé, mais personnellement je ne le projeterai pas sur les années à venir.
Aux USA l’immobilier se bloque, et un peu partout en Europe. je le vois bien de mespropres yeux.
Mais je laisse mon log à disposition de tous les avis intéressants et documentés, ce que je ne supporte pas ce sont les insultes et le spam.
Le fameux intox / spameur fou, j’ai laissé son premier commentaire, mais j’ai supprimé les 65 copies qu’il a laissé derrière tous les derniers articles. C’est du spam !
Bien à vous, Marie
Merci Marie pour le ménage 🙂
Toto > Question banco : si tout le monde attend la baisse et que donc personne n’achète, à ton avis que se passera-t’il ?
« prévisions de croissance erronées »
« l’économie française souffre d’une absence de pilote dans l’avion »
« la croissance reste fragile »
« La hausse de la consommation elle-même reste fragile »
« cette évolution ne peut être durable et va s’effondrer »
En voila des secrets de polichinel pour qui est un peut « aware »
C’était tellement prévisible que ca me donne envie de vomir, et à mon avis c’est pas fini.
http://www.boursorama.com/international/detail_actu_intern.phtml?news=3512136
C’est bien ca le problème, la minorité de « baissiers » face à la majorité de « haussiers ».
Immobilier et avenir…c’est une oxymore !
Frosty : en attendant les gens achètent encore… Il n’y a que sur ce blog que les gens croient que les gens n’achètent plus. Et c’est comme ça depuis que ce blog existe mais les prix montent qd même.
« Besson: le déficit dû aux prévisions de croissance erronées du gouvernement
Eric Besson, secrétaire national PS à l’Economie, a estimé mercredi que ce sont les prévisions de croissance erronées du gouvernement depuis quatre ans, et non la dépense publique, qui sont à l’origine de la dérive des déficits et de la dette publics.
« En quatre ans le gouvernement aura cumulé trois lourdes erreurs de prévisions » qui ont « coûté 3 à 4 points de PIB » et occasionné un manque à gagner « de 20 milliards d’euros de recettes », a affirmé M. Besson lors d’un point presse.
Pour 2007, « le ministre des Finances Thierry Breton recommence en tablant sur une croissance entre 2,25% et 2,50% et en insistant sur le haut de la fourchette », alors que les instituts de conjoncture misent sur une hausse de « 1,8% à 2% », a indiqué le député de la Drôme.
« La parole du ministre des Finances est démonétisée et dévalorisée », y compris auprès de « nos partenaires européens », a affirmé M. Besson pour qui « l’économie française souffre d’une absence de pilote dans l’avion ».
Le gouvernement va laisser « un passif lourd de mesures annoncées, votées mais non financées » (comme le plan de cohésion sociale, le plan grand âge, le plan +gazelle+ pour les PME, le plafonnement de la taxe professionnelle) qui vont laisser une ardoise de 10 milliards d’euros en 2007 (13 milliards à horizon 2012), a estimé M. Besson.
« Quel que soit le gouvernement issu des urnes il aura de très grandes difficultés à financer ce qui a été annoncé », selon lui.
La dérive des déficits « ne peut être imputée à une hausse de la dépense publique », restée stable sur la période. « Choisir les fonctionnaires comme boucs émissaires est indécent et sur le plan financier totalement inefficace », a affirmé le député socialiste, alors que le gouvernement a annoncé la suppression de 15.000 postes dans la fonction publique.
Malgré les bons chiffres de la consommation publiés mercredi, la croissance reste « fragile », a estimé M. Besson car les deux autres moteurs, l’investissement et le commerce extérieur, « sont en panne ».
La hausse de la consommation elle-même reste fragile, selon le responsable socialiste, puisqu’elle repose sur une « désépargne des catégories modestes », or au regard de leur situation financière, cette évolution ne peut être durable et « va s’effondrer ». »
Hello.
Je trouve cette article quelpart interessant (car il est travaillé) mais aussi d’un point de vue globale un peu trop complet:
J’ai la sensation que tout est mélangé:
il y a des conseils avisé et objectifs,
avec des prédictions qui sont pour moi hasardeuses.
(bref, je trouve cela suspect 😉 )
Je reviens donc à la régle de base: les différences entre l’offre et la demande: c’est le principal.
(je n’aime pas les affirmations sans preuves/chiffres/faits. Certaines remarques se basent sur l’évidence communes: ce n’est pas assez sur le sujet qui nous concerne ici, on est pas dans le sociale 😉 )
Par exemple:
»
Néanmoins, la durée des emprunts ne cesse de s
Bon, voilà mon temoignage:
je suis actuellement vendeur d’un appartement: j’espere raisonnablement le vendre 240000 euros, et je viens d’avoir une offre d’achat signée à 246000 euros, cela dit, plusieurs agences et un ami bien informé me disent que je peux le vendre plus cher (entre 250000 et 255000) j’hesite donc à repondre à cette offre, sachant que je ne suis pas pressé, et que pas mal d’indicateurs viennent de montrer un net regain d’activité en juin, et aussi une bonne progression des prix en septembre:
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200077671.htm
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200077193.htm
cela dit je lis regulierement vos articles plutot pessimistes, et j’ai donc enviseager de vendre pour louer quelques mois avant d’entrer dans mon nouveau logement en construction, mais je pensait pouvoir louer pas trop cher, et à ma grande surprise, les loyers sont equivalent à mes remboursements actuels, et surtout il n’y a pas beaucoup d’offres de location sur mon secteur, donc je ne pense pas pouvoir negocier le loyer ni les frais d’agence. J’ai été sensible à vos considerations sur un risque immobilier et un ralentissement en cours, mais ce que je constate va a l’encontre de tout ça, car même si il est vrai que les prix sont tres elevés, il y a visiblement beaucoup de gens qui sont dans une demarche d’achat, et qui ont des revenus visiblement impressionnant, que pensez vous de cette situation, et que me conseilleriez vous?
-accepter cette offre et partir en location 6 à 8 mois le temps que mes travaux se terminent
-refuser l’offre et vendre dans quelques mois un peu plus cher, ou au même prix (sachant que le cout de location dans cette periode va etre pour moi de 7 ou 8000 euros, je peux me permettre de vendre 7000 euros moins cher à ce moment là sans y perdre de l’argent puisque c’est ce que j’aurais perdu dans une location)
-l’ideal etant pour moi de vendre a des gens moins pressés qui entreraient dans les lieux lors de mon depart, ou convaincre les acheteurs actuels de faire une offre superieure ou d’attendre mon depart, mais c’est forcement plus dur.
Si le bien est bien estimé, il faut vendre sans hésiter.
Bravo Marie pour ce blog très documenté, et bravo pour cet article, cela enrichi la discution. Heureusement, ce blog n’est pas réservé aux baissiers, mais reste ouvert.
bonjour,
Très interessant tout ça, me que penserbde ce que j’entends d’amis haut placés dans diverses banques qui parlent d’une baisse de près de 50% du prix de l’immobilier d’ici la fin 2009 ?
j’avais oublié ; le cout d’une maison mitoyenne style CIL de 80m2 avec 200m2 carré de terrain en banlieu de LYON est aujourd’hui en moyenne de 280000
Bonjour
Et, quand est-il aujourd’hui des prix dans l’immobilier et du futur ?
Je dois acheter un appartement, puis vendre ma maison(dans cet ordre là)…à 12kms de Lyon.
Merci de me donner un avis
Marie