Je cite un lecteur : « mais enfin c’est une obsession (que) de (vouloir) faire baisser l’immobilier (à tout prix), Madame Phoenix ? »
C’est la remarque la plus surprenante à laquelle j’ai eu droit à la fin d’un article qui relate les événements qui se déroulent dans un pays tiers, l’Espagne, et auquel je n’ai qu’ajouté que ma connaissance des prix qui s’y pratiquent et la mise en perspective.
Mais je m’y attendais, et je décide d’y répondre dans un article. Une sorte de lettre ouverte, plutôt qu’un simple message.
Le marché – lent et inerte dans maniable – fait la loi
La marché fait la loi, et aucun journal du monde, aucun individu, ni même le très respecté et écouté Alan Greenspan, ne parviendront à donner le « la ». C’est un marché cyclique, et nous sommes arrivés en fin de cycle, ce que bon nombre de professionnels font semblant d’ignorer, et beaucoup de particuliers semblent avoir oublié. Le krach de 1991 n’est pourtant pas bien loin.
Immense espoir planétaire d’accalmie
La planète entière guette ce moment où les prix vont se calmer et SURTOUT atteindre un niveau plus raisonnable. Ce n’est un secret pour personne, la pierre a flambé plus que de raison, et des millions de gens attendent l’acalmie, pour quitter leur logment trop petit, parfois indécent, insaluble.
Eviction du marché mondialisée
Un journal américain a écrit hier : « Cher lecteur, votre profil est très clair à deviner. Si vous habitez dans le Centre ou dans le Sud des USA, vous êtes probablement propriétaire, si vous habitez la côte Ouest ou la côte Est, vous rêvez de devenir propriétaire, mais depuis quelques années vous ne pouvez plus acheter, matériellement ce n’est plus possible, les prix ont trop monté. »
L’état réel du marché est occulté
Je sais bien que les riches et les puissants exécutaient les cassandres dans l’antiquité, mais de nos jours nous sommes autorisés à souhaiter un toit décent pour tous, à des prix accessibles, la démocratie et le progrès y aidant. S’enquérir de l’état REEL du marché pour donner des indications précises, est plutôt un signe de lucidité et d’honnêteté.
Informer l’investisseur est notre devoir
Les investisseurs, qui ont la chance d’avoir une résidence principale, et qui ont les reins assez solides pour investir dans la pierre – et offrir aux gens qui ne peuvent pas s’acheter leur logement – un abri en leur louant leur(s) bien(s) – veulent également avoir accès aux VRAIES INFOS, et pouvoir agir en conséquence, en connaissance de cause. Retirer leurs billes et les investir dans un secteur plus rentable, si le sommet de la cloche a été atteint.
L’esprit critique met à jour des informations moins réjouissantes pour le BTP et l’immobilier
Informer les gens avec rigueur demande des enquêtes approfondies, un suivi quotidien de la presse. Cela exige d’interpréter les informations collectées avec recul et esprit critique. L’information est bien plus complexe que la lecture des plaquettes des promoteurs, des données des notaires ou des communiqués ou publicités de la FNAIM.
Qui s’enrichissent plus vite en période de hausse, car leur commission est plus grasse et le marché nettement plus dynamique, donc battant régulièrement des records de transactions. En général, ces milieux professionnels font de la résistance, pour retarder l’échéance du retour de « vaches maigres ».
Vous informer pour vous inciter à négocier, la marge de manoeuvre est là
Mais c’est la moindre des choses que d’avertir les investisseurs français que le retournement est proche, probablement déjà enclenché, et que tous les marchés affectés par la bulle immobilière sont en train d’inverser la tendance les uns après les autres. Il est par conséquent grand temps de retirer ses billes ou de commencer à négocier âprement tout achat immobilier car les prix de début 2006 devraient rapidement retrouver leur niveau de 2004 vu le blocage de plus en plus visible du marché.
Et je ne manquerai pas d’informer nos lecteurs, ainsi que tout mon entourage, de l’évolution de tous les marchés immobiliers dans le monde, que ce soit à la hausse ou à la baisse.
Bravo, j’ai fait la même analyse que vous. Je trouve dommage que cela ne soit pas relayé par la presse. Cette même presse qui realit par contre les analyses des professionnels de l’immobilier qui se prennent pour des économistes (si c’était vrai cela se saurait). D’ailleurs je pense que les professionnels de l’immobilier paie pour faire paraître les articles. Je crois de toute façon que la baisse est saine car elle permettra à tout ceux qui n’ont que peu de moyen de réaliser le rêve de devenir propriétaire et qui est certainement le plus grand de leur vie.
Attendons donc encore un peu et nous allons pouvoir nous marrer en regardant la tronche de ces mêmes professionneles de l’immobilier.
F.Wolff
Bonjour Wolff,
Je viens de voir « The chronicles of Narnia » au cinéma, où les loups n’ont pas le plus beaux des rôles. Comme je l’ai vu en Anglais, les mots wolf, wolves résonnent encore dans mes oreilles.
Oui, ce domaine de l’immobilier, le plus crucial de tous, suivi de près par l’éducation et la santé, est bien livré à son sort, et laissé aux mains de marchands de tapis sans formation, on est bien d’accord. N’importe qui peut travailler dans le secteur, et l’AI, patron « officiel » d’une agence, souvent ne sert que de prête-nom pour qu’une agence puisse s’ouvrir. Le niveau d’études requis n’est pas très élevé.
Oui, le lobby doit avoir une partie de la presse à sa solde.
La formation des AI, et les médias et l’immobilier, font partie des dossiers sur lesquels je travaille. Revenez les lire.
A bientôt, bien à vous, M Ph
Lecteur régulier de vos articles (notamment immobiliers), je tiens à vous féliciter pour votre travail honnête.
Une question : dans son rapport, le sénat évoque un hypothétique « atterrissage en douceur » des prix de l’immobilier, et crédite ce scénario d’un étonnant 40% de probabilité. A-t-on déjà vu un tel atterrissage en douceur sur un marché, et si oui, lequel et quand ? Avez-vous des données à ce sujet ? Je n’ai pour ma part jamais entendu parler d’une telle chose… Suis-je mal informé ?
Bonjour ,
une vue lucide du marché.
pour jouer la baisse de l’immobilier je vous conseille les warrant put de la bnp sur l’epra eurozone , indice immobilier européen.
pour l’heure échéance décembre 2006 mais il devraient sortir bientôt une échéance 2008
bien à vous
Nous avons vraiment besoin d’articles et de références qui nous éclairent bien au-delà de ce que la presse unanimiste publie.
Bravo pour votre travail de recherche soigné et ouvert qui nous fournit au jour le jour cet éclairage essentiel !
Bonsoir Marie Phoenix,
Dans votre article, vous parlez des propriétaires bailleurs qui feraient mieux de vendre leur bien aujourd’hui. Le problème est que nous sommes liés par un bail (généralement de 3 ans) et que la revente de ces biens n’est pas aussi simple que vous semblez le dire. Le marché de l’immobilier n’est pas aussi réactif car composé d’une majorité de propriétaires occupants d’une part et de propriétaires bailleurs d’autre part qui ne vont pas pouvoir vendre leur bien uniquement parce que tout le monde estime que le marché est trop haut. Certains vivent dans ces biens et d’autres sont liés par un contrat avec des règles de préavis.
Et le marché ne baissera pas de façon brutale si seuls les acquéreurs ne peuvent plus acheter. Il baissera si les vendeurs décident de vendre en acceptant de baisser leurs prétentions et de se mettre au niveau des offres de ces acquéreurs. Sans electro-choc ou sans élément déclencheur, le marché immobilier ne tombera pas de façon brutale comme vous semblez le dire. Il va par contre se tasser voire baisser un peu jusqu’en 2007 en attendant les élections…
Bonsoir Marc,
Je répète régulièrement que c’est un marché lent et peu réactif. Je suis d’accord avec la première partie de votre vision, et je n’ai jamais exprimé d’avis contraire.
Je ne conseillais pas aux propriétaires bailleurs de vendre immédiatement, ce serait iréalisable, nous sommes bien d’accord. C’est peut-être votre situation (vous louez un bien à un tiers, et vous avez un engagement contractuel), et vous y avez songé automatiquement.
Je pensais aux personnes qui s’apprêtent à investir ENCORE dans la pierre (multipropriétaires) ou qui envisagent à court terme de se lancer dans cette acivité, ou encore aux propriétaires dont le bail qu’ils ont signé avec leur(s) locataire(s), arrive à terme. Ceux-là, s’interrogent, et ils méritent qu’on les informe.
Il y a également des propriétaires de meublés ou des « offreurs » de locations de loisirs, à la mer, à la montagne. Une partie des propriétaires bailleurs peut être assez réactive. Et ceux-là se renseignent assez régulièrement.
Pour ce qui est de la deuxième partie de votre intervention, je pense que dès que la marché devient trop difficile pour le vendeur, la crainte de réaliser une moins value et l’embarras du choix, redonne du pouvoir à l’achteur, qui redevient roi. Je l’ai personnellement observé entre 1993 et 1996. Les premiers « trop pressés » ouvrent la brêche en vendant moins cher (ou plus que cher en période de hausse) et le quartier s’aligne – c’est un peu beaucoup psychologique – sur ces nouveaux chiffres. Les agents immobiliers fonctinnenent tous comme ça, ils vous récitent ce qui a été vendu dans les environs et à quel prix. En période de baisse, ils vous le disent, Mme XYZ a baissé sa maison, on va essayer de faire baisser celle que vous visez, en allant le dir au proprio. En période de hausse, l’AI vous dit : Mme VWX a vendu sa maison un peu plus cher que ce que veut Monsieur RST du m², alors il ne baissera pas, il refuse.
Cordialement, M Ph
un raisonnement de base faux ne peut aboutir qu’a une idee fausse. l’immobilier ne peut pas baisser!
les agences doivent trouver d’autres arguments pour appater le goujon. les prix baisseront quand la demande sera inferieure a l’offre , c’est ce qui est en train de se passer aujourd’hui mais nous n’aurons les vrais chiffres que dans 6 mois . si la bulle a explosee on ne le sera que dans 6 ou 8 mois . ca fait juste , si on considere que le gouvernement tient coute que coute a retarder l’echeance jusqu’aux elections presidentielles. si par malheur la croissance baisse le krach aura lieu avant l’election.
Depuis quelques mois je vous lis régulièrement et vous répétez à l’envi que les prix vont baisser, que l’on est en fin de cycle, bref.
Mais cette année encore les notaires signalent que les prix sont encore orientés à la hausse quoi que plus légèrement.
Et je note dans votre lettre un élément amusant :
« ce n’est un secret pour personne, la pierre a flambé plus que de raison, et des millions de gens attendent l’acalmie, pour quitter leur logment trop petit, parfois indécent, insaluble. »
Si des millions de gens sont ainsi à guetter l’accalmie pour investir, il me semble aller de soi qu’en vertu de la loi de l’offre et la demande la baisse sera enrayée aussitôt qu’amorcée….
Je suis convaincu que le marché va se tasser, voire que les coûts vont baisser dans la proportion de l’augmentation des taux d’intérêts mais que le coût global pour les primo accédents qui font largement appel au crédit a trouvé un palier qu’il ne va pas quitter de sitôt.
Alors c’est sûr pour les spéculateurs et les financiers, le marché perd de son intérêt ça c’est vrai.
Ca y est la propogande de la FNAIM, le mot est fort, mais je ne vois pas comment l’appeler autrement vu ce que racontent les agents et certains professionnels, commence a faire des victimes.
Si vous prenez pour argent comptant ce que la FNAIM vient de publier, Laurent, c’est votre droit.
« des millions de gens dans le monde », je cite un journal américain, où il est clairement dit que les gens des côtes est et west sont exlus du marché. Et effectivement, des millions et des millions attendent vu les prix actuels un peu partout. Vous trouvez cela AMUSANT ?
Vous ne lisez pas les articles, c’est parfois décevant.
Je ne répète pas à l’envie que ça va baisser, je vous rapporte des exemples du monde entier, des signes précurseurs de ce qui nous attend. Et je mets les gens en garde contre ce qui est en train de se préparer.
Non seulement, le marché perd son intérêt, mais de nombreux investisseurs avertis en sont partis dès 2003.
L’objectif de mes articles, n’est pas de lister les journaux et AI qui ont repris le communiqué de la chambre des notaires. Nous n’arrivons pas à comprendre comment ils font leurs prévisons et sur quoi ils se basent. Et nous sommes bien informés des évolutions récentes, qui nous laissent sceptiques.
Certes le terme amusant n’est peut être pas approprié.
Je voulais juste faire remarquer que la présence de ces millions de demandeurs est un gisement de clients considérable et que leur arrivée sur le marché lorsque la baisse se fera sentir va forcément modérer la tendance et freiner la descente.
C’est pourquoi je ne crois pas à un effondrement brutal mais à une régulation du marché.
ça me semble simple et logique.
Bonsoir,
Simple et logique en France, où les gens visiblement ont continué à acheter la première moitié de 2005. Mais je parle de toute la planète où les prix ont trop augmenté. Le phénomène est mondial.
En Italie et en Suisse, pour bcp de ménages la question de l’achat ne se pose même plus, et aux Etats-Unis non plus.
A bientôt, M Ph
Voici un lien vers la synthèse établie par les notaires sur le 3e trimestre 2005 (ils représentent près de 100% des transactions en France) suivi d’une petite vision du dernier trimestre 2005.
http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=320&nID=867
Les professionnels de l’immobilier quels qu’ils soient (notaires, agents immobiliers, prestataires de crédit, diagnostiqueurs…) sont unanimes (excepté les vendeurs de papier tels que le PAP qui perd chaque année un peu plus de parts de marché et qui doit attirer le chaland par des titres chocs) : l’année 2005 est une des meilleurs années jamais réalisées derrière eux. Et la demande est toujours là en début d’année malgré le mois d’octobre 2005 un peu morose. Que les prix soient trop élevés, c’est un fait. Qu’ils vont redescendre « brutalement » est une autre histoire. Après l’été, toutefois, une accalmie risque de se produire : il faut donc bien choisir son achat et partir sur une durée de conservation de ce bien plus longue.
Une petite réflexion s’impose aussi : si je vend sur un marché élevé, j’achête aussi sur un marché élevé ; si je vend sur un marché plus bas, mon nouveau projet se réalisera avec un prix plus bas. Où est alors le problème ? N’arrêtez donc pas vos projets pour une simple question de conjoncture ! Par contre, faîtes attention à votre endettement et profitez des taux qui rendent l’immobilier encore abordable.
A bientôt, Marc
En réponse à Laurent:
« les coûts vont baisser dans la proportion de l’augmentation des taux d’intérêts mais que le coût global pour les primo accédents qui font largement appel au crédit a trouvé un palier qu’il ne va pas quitter de sitôt. »
Je ne sais pas si tout ce qui suis est bien fondé, mais il me semble que:
Si les mensualités des primo-accedants peuvent etre effectivement considerées comme constantes quelque soit le taux, il ne faut pas oublier que l’augmentation des taux est inversement corrélée avec la durée moyenne des prêts. Donc in fine, si les banques n’autorisent plus que des prets de 15 ans (par ex.) au lieu de 20-25 ans actuellement pour un primo standart, d’une part les prix s’ajusteront à ce niveau, et les primos seront endettés sur des periodes plus courtes, ce qui est deja très bon a prendre.
Si en plus, la remonté des taux est corrélée à l’inflation et si les salaires augmentent proportionnellement à l’inflation (ce qui etait le cas avant, mais peut etre moins maintenant), l’endettement s’attenuera plus vite qu’avec les taux actuels.
Il faut aussi croire que le resserrement des taux devrait forcer les banques a etre plus attentives sur la qualité des dossiers. Alors qu’aujourd’hui a peu pres n’importe qui peut souscrire un credit ce ne sera peut etre pas le cas demain. Comme 60-70% des acquereurs sont des primos dont une bonne proportion fait appel aux credits, si les banques ferment le robinet, ceci limitera la demande de facon substantielle.
EN conclusion, une remonté des taux ne sera pas forcement sans attrait pour les primos qui achetent à credit.
En réponse à Marc :
Le problème est de revendre un bien payé cher sur un marché en baisse. Il va bien falloir rembourser la banque. Et c’est là que ça coince si on pris un crédit trop long! Non seulement vous n’avez plus d’apport mais vous devez encore de l’argent à la banque. Il y a vraiment danger à acheter en haut de bulle. Mais ça la FNAIM ne vous l’expliquera jamais !
Salut ReG,
Plaisir de de lire ici :-). Merci de rappeler que la FNAIM ne va jms parler des montagnes de dettes qui se profilent à l’horizon.
Je vais faire un 4ème volet de mon article sur la FNAIM, mon enquête a encore progressé.
@mitiés, Marie
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