Déjà abordé sur ce blog, mais pas en vidéo. Ainsi donc les français aisés sont encore plus aisés en débarquant en Floride et vu la parité euro-dollars actuelle, il serait dommage de se priver si l’on veut vivre le rêve (est-encore un rêve ?) américain ou si l’on a les moyens de se faire un aller et reotur fréquent. Autre solution, se faire muter de France vers la Floride…
D’ailleurs à Miami, le français est la troisième langue parlée dixit l’article du Figaro.fr intitulé « Ils s’offrent l’immobilier américain à prix discount » de Keren Lentschner. L’article est à lire tellement on sent la ruée de ceux qui ont des liquidités vers ces logements low-cost d’un temps. Fin du phénomène prévu fin 2008… C’est beau les prévisions !
Les commentaires sur l’article du Figaro signale de nombreux points dont il faut se méfier:
– être propriétaire aux US ne donne pas le droit d’y habiter. Le visa est limité à 6 mois, et si on dépasse c’est automatiquement interdiction de séjour sur le territoire et sans aucune possibilité de négocier
– la property tax est bien plus elevée qu’impôts locaux et ISF en France
Pour les non-residents, la taxe fonciere represente 2,25% du prix d’acquisition, a payer annuellement, et pour les non residents, son evolution annuelle n’est pas capee. (11.250$/an pour un bien de 500.000$).
– des charges de copropriete tres lourdes et une assurance anti-ouragans extremement elevee.
– les loyers sont faibles, les locations de courte duree (de qques mois a 2 ans maximum), le proprietaire paie l’integralite des charges, taxes et assurances
– Les frais de maintenance : Les écarts de température monstrueux font qu’il faut y consacrer au moins 3% du prix d’achat chaque année.
– la notion de vétusté n’a rien à voir avec celle du vieux continent. Un appartement de quinze ans, c’est déjà du vieux
– les infrastructures ne sont pas toujours aux rendez-vous surtout dans le sunbelt
– A miami il y a 10000 appartements vacants, et si vous avez le malheur d’acheter dans certains districts, vous ne revendrez pas
– si le locataire ne paie pas, vous faites quoi ? Vous prenez l’avion pour aller l’expulser ? Et s’il est armé ? N’oublions pas la criminalité de la Floride
– Je vis au US depuis maintenant 19 ans (Miami, NY, DC), Je vois souvent des Francais venir investir dans « le reve Americain » et repartir les poches vides.
– le nourriture coute 50% de plus qu’en france et tous les services coutent entre 50 et 100% de plus
– Pour les frais de santé, les coûts sont bien connus, mais il faut insister sur le fait que pour les non-salariés et les personnes agées c’est exhorbitant, car un non résident non-salarié n’aura ni mutuelle professionnelle, ni droit au médicare qui permet plus ou moins de s’en sortir. Et ne pas oublier que même pour les salariés avec une bonne assurance, il y a un plafond. J’ai vu un example, qui n’est pas un cas unique, d’un couple qui a eu un enfant victime à la naissance d’une malformation très grave. Deux ans après, après de multiples interventions, leur enfant a malheureusement fini par y rester. Mais en plus eux sont maintenant … ruinés. Ils sont couverts de dettes qu’ils ne peuvent rembourser, les frais médicaux ont dépassés de plusieurs centaines de milliers de dollar le plafond de leur assurance.
–
et avec un baril a 135 $ et surement 200 % a la fin de l année, ça nous fait le billet d’avion a combien….
du de Robien international sans defiscalisation … pour finir de sa poche super le plan !
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Saisies immoblières à Miami (forclosures)
L
Je suis avocat spécialisé en investissements et placements financiers.
Je conseille actuellement d’investir dans l’immobilier à Miami.
En effet, la combinaison exceptionnelle de la crise immobilière et de la faiblesse du dollar rend ce type de placement très intéressant.
Au préalable, je donne toujours à mes clients une consultation précise et détaillée sur le système juridique et fiscal applicable à l’immobilier aux Etats-Unis qui est fort différent des nôtres.
Il serait en effet imprudent d’effectuer une démarche d’une telle importance sans bien connaître les règles applicables.
Allez-vous acheter en nom personnel ou par l’intermédiaire d’une société constituée à cette fin, quel sera le régime fiscal applicable, la confidentialié de l’investissement peut-elle être préservée?
Vous comprendrez à la lecture de ces exemples, que la matière est complexe.
J’ai effectué plusieurs voyages d’études sur place et ai constitué un réseau de contacts professionnels locaux destiné à assister le candidat acheteur, tel qu’avocats, banquiers, experts-comptables, agents immobiliers et autres spécialistes.
A ce propos, le statut d’agent immobilier aux Etats-Unis est différent du nôtre.
Presque tous les biens immobiliers en vente ou en location sont répertoriés dans le MLS, une base de données informatique.
Chaque agent immobilier officiel a accès au Multiple Listing System.
L’agent immobilier n’est donc pas imposé par le vendeur, ce qui est un avantage.
Il faut donc bien choisir son agent qui vous assistera non seulement pour l’achat mais aussi pour la location et la revente du bien.
En faisant appel à des professionnels de haut niveau, il est même tout à fait possible d’acheter, de donner en location et de revendre un bien immobilier aux Etats-Unis sans jamais se rendre sur place, de la même façon que l’on ne visite pas les usines de la société dont on achète les actions ou les obligations…
Goossens Jean-Marc
Avocat – Attorney
http://www.attorney-goossens.com