Un nouveau métier semble avoir vu le jour : fiscaliste ?! Que nenni. En fait, c’est le nouveau nom dont on affuble les vendeurs des Robien. Mais comme on vous vend une économie d’impôts on s’est du mal pour trouver un nom « savant ». Récemment un de ces « fiscalistes » m’a proposé d’acheter un appartement Robien dans le sud de la France. J’ai expliqué que je ne vivais pas encore dans l’Hexagone, mais qu’à mon retour je serai installée en IDF. « Un peu trop loin de cet appartement, vous ne trouvez pas, Monsieur ? »
« Cela n’a pas d’importance, Madame, l’économie d’impôts est la même quelle que soit la région où votre résidence principale est déclarée. Fiscalement, vous êtes domicilée en France ». Ce n’est pas faux, mais j’ai eu le sentiment que l’on a cherché à me vendre un chat dans un sac de bure méticuleusement ficelé.
« Ce serait plus judicieux pour moi d’acheter un Robien que je puisse surveiller de près, pas un qui est à l’autre bout du pays. » Silence gêné. Une amie bretonne s’était fait « refiler » un « impossible » Périssol à Toulouse, un ami lillois un Robien dans le Sud, à Nîmes. Comme c’est drôle, plus loin, ce n’était pas possible, visiblement !
C’est à croire que les vendeurs, pardon « les fiscalistes », essaient de mettre une sacrée distance entre « l’investisseur » et le bien. Si vous êtes au nord, on vous propose le sud, et si vous êtes à l’est, on vous ventera l’ouest.
Conseil : ne perdez pas le Nord, ne vous laissez pas « distancer » et dépasser par un discours commercial habile. Vous ne pouvez pas évaluer le marché d’une région que vous ne connaissez pas, ni estimer correctement le loyer à appliquer. Vous risquez, à coup sûr, de surpayer le bien, et de surestimer le « gisement » de locataires solvables. On pourrait même vous présenter de fausses fiches de paies d’une société qui a fermé il y a quelques années. Toute la région le sait, mais pas vous. On m’a raconté une histoire comme celle-ci.
Vous devez pouvoir gérer un bien en direct, surtout dans x années, quand il va commencer à vieillir ou vos locataires vont commencer à défiler ou vont cesser de s’acquitter de leur loyer. Vous serez peut-être contraint de faire appel à un intermédiaire, qu’il faudra rétribuer. Vos économies d’impôts vont vite s’envoler. Le Robien, va rester, lui… sur les bras.
Quoiqu’en disent les bonimenteurs-fiscalistes-vendeurs Robien, leur but est de toucher les gains que vous avez réalisé grâce à la défiscalisation sous forme de commission. Vous avez acheté trop loin, vous ne pourrez pas vous passer d’eux pour assurer la gestion de votre appartement carotte fiscale.
Immobilier : les champions de la défiscalisation Robien
Un petit bémol, cependant. J’ai un « de Robien », loué depuis décembre 2005. Je viens de remplir ma déclaration fiscale: je divise mes impôts par 2.8. Alors merci Monsieur de Robien
proprietaire en robien moi aussi, je peux vous dire que c’est assez genial de devenir proprietaire d’un appartement sans même verser un sou ou si peu, c’est comme si je m’achetait un t2 en versant moins de 100 euros par mois, et voilà. (sans parles du plaisir de remplir sa declaration!
Oui, mais pas à des centaines de km, dans une petite ville où l’on a trop construit et où le locataire se fait rare.
Les miracles n’existent pas… tout le monde ne peut pas être gagnant dans l’histoire.
Pour ceux qui tirent leur épingle du jeu, c’est un bon plan.
Il faut vraiment etre con pour acheter si loin… par contre pour ceux qui ont acheter au bonne endroit cela ressemble à un beau investissement niveau impot (cf: adnstep )
Pour les autres dans le bled paumé sans locataire bonne chance !
Notre ami henri est en fait un vendeur de Robien qui vient faire sa réclame. Henri, un petit conseil : vous en faites trop, et ça se voit. Je sais bien que les affaires commencent à aller mal, mais ce n’est pas comme ça que vous allez remonter la pente.
« Oui, mais pas à des centaines de km, dans une petite ville où l’on a trop construit et où le locataire se fait rare. »
Oui c’est vrai. Mon de Robien est à Marseille, et j’ai préféré être près du centre (bvd longchamps) qu’acheter (beaucoup plus cher) là où se concentre l’essentiel des constructions neuves (parc du 26è centenaire, saint-just, michelet,…).
Bonjour a tous
Dans les sites sur la loi de Robien je ne trouve pas en ce qui concerne les gens qui ne paie pas d’impots
Est-ce-que c’est parce-que on ne peux pas acheter pour louer ou parce-qu’ils nous rembouseraient
Merci
Un lecteur me demande par mail : où faut-il acheter un Robien ?
1. Pas dans le sud, voir la liste ci-jointe,
et 2. pas trop loin de chez toi, c’est et pas facile à contrôler, gérer, si tu achètes sur plan, tu ne pourras pas suivre l’évolution du chantier, la qualité.
Lis ces deux articles pour commencer. Et aussi celui sur Angouleme.
Voilà, avec cela tu vas éviter les principaux pièges. mais le mieux et de trouver un bon conseiller en patrimoine, ce n’est pas sur les blogs qui tu auras une vraie simulation.
Concernant, le régime de Robien, il est necessaire de savoir plusieurs choses : Premier point : Le bien immobilier n’est pas payé par les locataires mais grâce à l’économie d’impôts réalisée.
En effet, une opération De robien est toujours réalisée par un prêt financé grâce aux impôts qui auraient du être payés.
Ensuite le bien doit être loué dans les 12 mois pour que la réduction d’impôts s’applique.
A défaut, le souscripteur d’une opération De Robien perds l’avantage fiscal et se retrouvera à devoir financer lui même l’opération.
Deuxieme point : Posseder une visibilité financière. Il faut faire attention aux baisses de revenus.
Il faut bénéficier d’une visibilité en terme de revenus quand on souscrit à une opération de Robien car une baisse de revenus entraine une baisse de l’avantage qui devra être compensée.
En clair, une baisse de revenus entraine une baisse de l’imposition.
Or cette imposition a été calculée pour financer l’acquisition d’un bien immobilier via un prêt.
Si le montant de l’imposition baisse, elle devra être compensée par de l’argent frais pour continuer à financer le prêt.
Le souscripteur pourra alors se retrouver dans la situation suivante : baisse de revenus, baisse de l’avantage fiscal, prêt immobilier à financer .
Troisiéme point :l’état de l’immeuble. Il faut faire attention à la construction de l’immeuble car souvent ce sont des immeubles mal construits, difficiles à revendre.
Quatriéme point : L’estimation du bien immobilier.
Les biens immobiliers proposés dans le cadre d’une opération De Robien ont souvent été estimé par rapport à un marché en haut de cycle.
Maintenant, que le marché se contracte et que les prix baissent, la valeur des biens acquis peuvent ne plus correspondre à la réalité du marché.
Cinquieme point : La dissimulation des vendeurs.
Dorénavant, les vendeurs de De De Robien, de Girardin etc.. se présentent comme des consultants en ficalité.
Ils proposent alors un plan d’optimisation fiscal censé procurer une baisse d’impôts ou une préparation de retraite.
Ces vendeurs se présentent parfois comme mandatés par un » groupement bancaire ».
Attention !! Ceci est faux!!
Ce sont en fait des commerciaux ( Bac +2 ou Bac +3) sans expérience dans le domaine de la finance et faisant partis du pôle commercialisation des promoteurs.
Souvent, il s’agit aussi d’un réseau de petits cabinets liés à de gros promoteurs.
Généralement, leur nom est toujours construit de la même façon : « Machin Finances » Cabinet Conseil etc..
En conclusion, une opération de défiscalisation n’est pas la panacée et il est toujours necessaire de garder en mémoire qu’il s’agit d’une opération immobiliére avec ses risques et avantages.