Voici pourquoi les loyers baissent

« Le marché s’est assoupli. Aujourd’hui, les locataires ont repris la main et n’hésitent pas à négocier. Le nombre d’appartements proposés a augmenté.

Le marché de la location connaît-il un réajustement actuellement ?
Gérard M. : Les prix sont revenus au même niveau qu’il y a quatre ou cinq ans. Marie-Thérèse Cherrier : L’augmentation des indices a été tellement forte ces deux dernières années que les prix des loyers ont beaucoup grimpé.

Lorsque nous récupérons des appartements après congé des locataires, nous devons parfois réajuster les prix.
Elodie Aufrere : Du fait des loyers élevés, les locataires sont devenus beaucoup plus exigeants sur la qualité des appartements. Ils ont plus de choix. Ainsi, ils discutent les prix des loyers à la baisse ou une franchise.

Gérard Mercier : Notre clientèle internationale exige de très belles prestations. Les appartements doivent être entièrement rénovés. Nous expliquons aux propriétaires qu’ils ont tout intérêt à réaliser ces aménagements, cela apporte une plus-value à leur bien.

Jean-Jacques Meyer : Dans un parc locatif qui s’est considérablement amélioré depuis une vingtaine d’années, je suis frappé par l’inadéquation entre l’offre et la demande. Nous avons, d’une part, des locataires qui ne trouvent pas de biens à leur convenance et, d’autre part, contrairement aux apparences, certaines difficultés à louer nos appartements.

Elodie Aufrere : Ce décalage tient aux prix qui, malgré tout, restent élevés.

Justement, ces prix ont-ils beaucoup augmenté ?

Marie-Thérèse Cherrier : Le passage à l’euro a contribué à cette augmentation. Avant, un deux-pièces se louait autour de 5 000 francs. Aujourd’hui, le même bien est sur le marché à 1 000 euros, soit 6 500 francs !

Gérard Mercier : Dans les quartiers résidentiels de l’Ouest parisien, un studio ou un deux-pièces se loue en moyenne entre 20 et 22 euros le mètre carré. A partir de quatre pièces, il faut compter, toujours en moyenne, autour de 30 euros lorsque les appartements sont rénovés. Mais in fine, le problème vient surtout du fait que les salaires n’ont pas augmenté. Car, contrairement à ce que l’on peut lire, la location n’a pas connu de hausse spectaculaire.

Alexandra Bohuon : Sur l’Est parisien, ou dans le XXe par exemple, les petites surfaces se louent plutôt entre 15 et 16 euros le mètre carré. Si l’on s’approche de la proche banlieue nord et est, il est possible de trouver vers 13 ou 14 euros le mètre carré. Dans les quartiers branchés, comme Bastille, les prix rattrapent ceux de l’Ouest : on s’approche de 20 euros le mètre carré, voire 21 à 22 dans le refait à neuf.

Marie-Thérèse Cherrier : En tant qu’institutionnels (nous sommes affiliés au groupe Crédit Agricole), nous disposons de différents types de biens dans Paris. Rue de Rivoli, nous avons un immeuble ancien où les appartements, rénovés, se louent à 21 euros le mètre carré en moyenne. Pourtant, il n’y avait pas de parking et le secteur reste bruyant.

Jean-Jacques Meyer : Les loyers ont augmenté, certes, mais pas dans les mêmes proportions que les prix de vente qui, à Paris, ont doublé en dix ans. Un studio acheté aujourd’hui à 6 000 euros/m2 se louera le même prix qu’un studio acquis il y a quelques années à 4 000 euros/m2.

Elodie Aufrere : Les loyers ont augmenté de 13 à 14 % ces quatre dernières années et les revenus ne suivent pas. Malgré cette accélération, certains quartiers restent très prisés. Au centre de Paris, dans le IIIe, un 25 m2 en bon état se loue 700 euros. Dans le XVIe, la fourchette de prix est similaire autour de 750-800 euros. Il est devenu difficile de trouver un studio en deçà de 600 euros à Paris.

Est-ce que la clientèle suit ?
Alexandra Bohuon : C’est de plus en plus difficile pour un étudiant de se loger. A moins de 500 euros mensuels, il ne lui reste que des chambres de service.

Jean-Jacques Meyer : La loi SRU a durci les conditions de location. Un propriétaire n’a plus le droit d’éclater un lot de copropriété pour créer une surface habitable inférieure à 14 m2 : une chambre de service issue de cette division n’est plus louable.

Marie-Thérèse Cherrier : C’est pour cela d’ailleurs que nous ne louons plus les chambres de service. Nous les récupérons et les aménageons pour en faire de plus grandes surfaces.

Alexandra Bohuon : En tout cas, nous recevons de nombreuses demandes pour ces studettes faute de budgets suffisants pour de vrais petits studios.

Gérard Mercier : Précisons : la studette, c’est une pièce principale avec un coin douche. La chambre de service, c’est moins de 14 m2 et, en général, il y a juste un lavabo.

Elodie Aufrere : Il est aussi possible de s’installer en banlieue. Par exemple, nos résidences à Rueil-Malmaison partent très bien. Nous proposons des 23 m2 à 530 euros. Par ailleurs, la baisse des taux d’emprunt oriente les clients vers l’achat.

Jean-Jacques Meyer : La solidarité familiale se développe. Les grands-mères hébergent les petits-enfants.

Comment voyez vous l’avenir de la location ?

Alexandra Bohuon : Les budgets étant souvent insuffisants, elle se diversifie. La colocation se développe de plus en plus. Mais les
propriétaires se montrent réticents sur des dossiers souvent solides. Il s’agit de jeunes salariés, de premiers emplois ou d’étudiants avec caution des parents. Mais les propriétaires ont peur des nuisances sonores, ou encore de l’instabilité des locataires.

Elodie Aufrere : Les dossiers, plus complexes à monter, impliquent une gestion administrative et comptable plus fastidieuse ; sans compter l’obligation pour les bailleurs de conserver leur patrimoine locatif suivant les normes multiples de sécurité, d’hygiène sanitaire et environnementale coûteuses.

Marie-Thérèse Cherrier : Mais c’est une véritable solution pour les petits budgets. Pour les budgets plus importants, on voit actuellement des propriétaires vendre leur bien, profitant de la période faste, et louer en attendant de racheter.
Gérard Mercier : Sans compter que la location meublée n’est pas si
intéressante fiscalement quand il y a de gros travaux et des emprunts.

Jean-Jacques Meyer : Il y a un peu plus de propriétaires et un peu moins de locataires, notamment grâce aux taux d’emprunt favorables. Du côté des propriétaires, les obligations vont s’alourdir et les risques juridiques ne cessent d’augmenter. D’ailleurs, depuis le 1er juin, les bailleurs ont l’obligation d’annexer à tout contrat de location un « état des risques naturels et technologiques ».

Gérard Mercier : La location est un régulateur de la vente. Les prix vont encore se stabiliser, sauf pour les appartements de prestige. »

Un lecteur vient de m’envoyer cet article fort intéressant, mais je ne parviens pas à trouver sa source. Je voudrais donner le lien et ne citer que quelques passages.

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