Les jeunes sont enfermés dans un schéma social, et leur achat immobilier n’échappe pas à la règle. Voici l’histoire d’un couple… standard. Après avoir testé leur solidité en couple, de futurs jeunes mariés se lancent dans la grande aventure, avec leur nid rien qu’à eux.
Commentaire de jvlabas trouvé quelques semaines après que j’ai fini de rédiger ce texte. « C’est vraiment notre modèle social qui a un problème : tu existes si tu achètes, même dans n’importe quelles conditions… » L’achat de son toit, c’est encore un modèle social, mais il en faut. La location est trop temporaire, trop provisoire, trop volatile. Pour sceller une VRAIE union, il faut un toit définitif. La famille n’oublie pas de le rappeler à défaut d’aider à acheter.
Voici pourquoi les banquiers et les agents immobiliers, malgré les prix, voient défiler -heureux, mais éberlués- les parents avec leurs progéniture et leur… portefeuilles et comptes bancaires généreusement ouverts. Ils ont été conditionnés, alors ils aident à ACHETER le nid de leurs petits. MJais les temps ont changé. Le savent-ils ?
…et si tu consommes ! Consommer ou acheter, c’est exister !.
Voici une analyse particulièrement réductrice…
L’intérêt d’acheter est de faire un placement financier pour soit :
– Avoir de l’argent plus tard : plus de loyer à payer
– Acheter un bien plus grand, mieux placé…
– Faire un investissement (non spéculatif)
Je ne sais pas où j’en serais dans 10 ans, mais :
– Avec un apport initial de 40k
Si c’est un T4, ce n’est pas risqué, ce sera souvent toujours assez grand. Le problème c’est que beaucoup font ce calcul avec un T2…
Au début, je faisais le calcul avec un T3, et même la, effectivement, ca valait pas le coup…
C’est simple, faut pouvoir rester 3-4 ans « si tout va bien ». Donc prévoir 5-6 ans pour être large.
Dans 5-6 ans, j’espère avoir 2 enfants. Donc T4.
On peut faire ce même calcul avec un T2, mais au lieu de le vendre pour prendre un T3/T4 on peut le mettre en location….. Non ?
Et si l’immobilier chute de 50% ?
Bon d’un autre coté ça augmente plutôt de 10%/an depuis 10 ans…
Bien heureux les acheteurs de 1997!
Et si l’immobilier chute de 50% ?
Comme on peut le lire sur certains forums, entre 1991 et 1998 l’immobilier sur Paris a baissé de 40%, mais il est remonté ensuite….
Alors si l’immobilier chute, on loue notre ancien appartement, et si l’immobilier n’a pas baissé, on le vend.
Elémentaire Watson.
Si ca chute de 50%, c’est rentable environ 1 an ou 2 avant la fin du prêt. Mais sur une hypothèse d’augmentation ensuite de 2%/an, soit un truc linéaire. Dans la vraie vie ( 😉 ), c’est plutôt des cycles, donc ca peu aussi fortement ré-augmenter ensuite…
Mais il me semble (à verifier) que l’augmentation a plutô été de 50%. Donc une chute (optimiste pour les baissiers), serait de l’ordre de 30%. Auquel cas, c’est rentable environ au bout de 12-13 ans.
Mais ici à Grenoble, le marché de l’immobilier ne semble pas mal se porter. Entre l’arrivée de Minatec, le développements des entreprises dans la vallée du Grésivaudan, les embauches de ST à la gare et HP qui finalement ré-embauche tellement son plan de licensement était bien fait (ils offraient tellement d’argent que trop ingés sont partis…), et bien il y a pas mal de demandes…
« T4 à environ 170k
Oui, il y a un mec lance « analyse particulièrement réductrice » puis balance des chiffres iréels.
C’est trop facile et pas crédible.
http://www.fnaim38.com/liste-annonces.php?categorie=vente&quatre=on&commune=saint%20martin%20d'h%C3%A8res&page=2
Ceci dit, le calcul reste vrai en augmentant l’appart initial. Et il faut en plus tenir compte de la négociation des prix…
Bref, c’est pas l’offre qui manque.
Je ne comprends pas trop ton raisonnement Rustroff1.
Si tu mets en location ton appart, tu habites où ensuite?
A moins que tu te places comme spéculateur avec plusieurs logements.
En fin de compte le problème ne vient ni du prix d’achat ni de la durée du crédit, mais du moment ou l’on revend! Et ça on a du mal à le prevoir…En achetant cher et en prenant un crédit long, on prend simplement le risque maximum à mon avis.
Effectivement ryfxor, ce qui compte, c’est le gain sur la revente du bien. Mais une chose est sur : plus le temps passe et plus le gain est important.
Grosso modo, il faut au moins compter 4-5 ans (2-3 ans pour des scénarios optimistes, i.e. scénario sans baisse de l’immobilier). Donc il faut se projeter un peu pour faire ces calculs…
Ca reste tout de même un calcul de primo-accédant dont le but est d’avoir à moyen terme une maison. Comme c’est pas possible d’acheter une maison actuellement, on regarde les solutions possibles.
Acheter un appart pour quelques années afin d’augmenter son apport initial (+ augmentation salaires) me semble une piste intéressante…
Pierre, dans un marché cyclique,
lorsque l’on est en période de baisse,
quel est le gain à la revente ?
Ryxfor,
Si l’immobilier baisse je ne vend pas mon bien car tant je ne le vend pas je ne fais pas de moins value, par contre en le mettant en location, je peux emprunter pour ma nouvelle acquisition en prenant en compte une partie de mes revenus locatifs.
Mon raisonnement est le suivant :
– tant qu’on ne vend pas on ne fait ni moins value ni plus value
– si l’immobilier perd 50% (osons ce chiffre sans fondement), je ne pense pas que les loyers eux baissent aussi de 50%
Cordialement.
C’est juste Rustroff1,
A condition de ne pas être comme Pierre dans un schéma de primo accédent…
Forcement, mon frère qui a acheté un appart pour le mettre en location en 1998 (soit dit en passant près de grenoble à Saint Egrève, un T1 pour moins de 60000
Oggy,
si le marché ne fait que baisser, ça vaut pas le coup. Mais on est en 2006, et si on regarde ce qui s’est passé dans les années 90, on aura la fin de la chute en 2010, soit environ 4 ans. Donc :
– Si pendant 4 ans, le marché perd 7%/an, soit 25% au bout des 4 ans et monte ensuite de 2%/an, alors c’est rentable au bout de 13 ans.
Avec cette hypothèse, au bout de 4 ans, le T4 à 170k
Merci Pierre pour ces calculs, mais je voudrais être sur d’avoir compris ce raisonnement.
(me contredire si besoin).
»
Enfin, si le marché fluctue beaucoup, en supposant une chute de 10%/an pendant 4 ans, soit 35% de baisse des prix, avec une hausse ensuite de 4%/an, c’est rentable au bout de 13 ans…
»
-40% en 4 ans minoré par fluctuations: -35%
et 9 ans de hausse à 4% =>
(gain > 0) à partir de 13ans (9+4) ??
Donc, une revente avant 13ans, c’est une moins-value.
»
Si pendant 4 ans, le marché perd 7%/an, soit 25% au bout des 4 ans et monte ensuite de 2%/an, alors c’est rentable au bout de 13 ans.
»
-7% ans pendant 4ans +-fluctuation=-25%
25/2=12,5 ans pour remonter la descente:
12,5 + 4 = 16,5ans pour revendre avec plus-value.
????
Acheter dans un marché en baisse si c’est pour y loger n’est pas un drame, même si on compte revendre pour acheter plus grand ensuite :
Dans le cas de l’achat d’un appart à 170k
Et je rajouterais que si le marché baisse plus vite, l’économie réalisée sera encore plus importante (ou plus rapide..)
Oggy,
mon calcul est le suivant :
si j’achète un bien qui vaux X k
Laurent ton commentaire est erroné.
En reprenant les hypothèses de Pierre et en supposant qu’il revende au bout de 4 ans avec une baisse de 30%
Cas 1 : Pierre loue puis achète dans 4 ans
* argent disponible : 54440
La question n’est pas de savoir si au bout de N années le fait d’acheter est rentable… La réponse est forcément oui. Même si l’immobilier perd 80%, plutôt que de payer un loyer toute sa vie, il vaut mieux acheter !
La question est de savoir combien il va nous rester en liquidités et de ne pas se faire pigeonner.
Ex pour l’achat du T4 à 170.000
Bonjour à tous,
A l’attention de Pierre, je constate que tu es de grenoble d’apres tes dires. Je compte prochainement m’installer sur Grenoble…J’aimerais avoir ton avis , connaissant le marché immobilier local, que penses-tu de la bulle immobiliere sur Grenoble, et penses-tu que la baisse va se prolonger et sur quelle durée et à quelle proportion?
Je suis actuellement interessé par un bien d’une valeur un peu prêt de 450-500 K
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