Comme vous pouvez le constater, les prix de présenttation descendent dans l’absolu, même s’ils remontant légérement par à coups, mais ils descendent. Quant aux stocks, ils ne font qu’augmenter.
Cela vous ne surprend pas si vous suivez le marché et les petites annonces.
Je rappelle que ce sont les prix de présentation et les annonces de quelques sites Internet. Mais je pense que l’échantillon est important donc significatif.
La FNAIM : la hausse de l’immobilier ralentit
Immobilier : les prix ont baissé de 1,4 % selon la FNAIM
Immobilier : FNAIM, très légère hausse des prix au 1er trimestre 2006
des promos dans le neuf:
http://www.bouygues-immobilier.com/pdf/TRACT92_A3.pdf
Bonjour
Le graphe de cotation-immobiliere est saisissant, sauf que… quand on fait une recherche département par département (ventes d’appartements toutes surfaces), tous les prix sont à la hausse depuis le 01/01/06 (les stocks aussi, d’ailleurs). Testé sur les grandes agglo (75, 92, 77, 78, 94, 69, 59, 44, 13, 33, 31, 06).
Pour en être certain, j’ai fait un test complet sur les 20 premiers départements : il n’y a que 6 départements qui descendent (05,09,15,16,19 et 20). Avant qu’on parle de manipulation, quelqu’un a une explication ?
Faites le test, vous verrez que c’est véridique…
marie,
tu les connais mieux que moi. As-tu une idée ?
merci
Laisse-moi le faire à tête reposée dimanche.
Je vais poser la question à alex… de toute manière…
J’ai déjà posté un commentaire similaire, et fais des calculs à partir des données.
Mes conclusions sont les suivantes :
1) les valeurs par communes semblent correctes (je l’ai fais sur ma commune )(Bry sur marne) avec toutes les annonces de se Loger + Pap. Le résultat est quasi identique. Par ailleurs, j’ai testé la moyenne, la médiane, et les moyennes filtrées des tranches de prix qui ont une représentation infétrieure à la représentation de la tranche de prix la plus représentée/2 (apparemment la méthode employée). Les différneces sont minimes, et induisent des sauts si une plage devient non représentative, c’est pourquoi je ne comprends pas l’intéret de cette éthode par rapport à une moyenne brute.
2)En me basant sur le postulat que les moyennes par commune étaient correcte, j’ai calculée la moyenne pour le département (94), en prenant les valeurs par communes pondérée par le stock. Bon par flemme, je ne l’ai fait que sur les 30 communes les plus importantes, mais qui représentent en tout 92% des stocks du département. Là je trouve une augmentation depuis le 01/01/2006 de 4.6% comparée à 1.8% sur le site.
Je ne m’explique pas bien une différence de cette ampleur entre une moyenne et une médiane.
3) en moyennant les augmentations par département du site, et en les pondérant par le stock, je trouve pour les 20 départments les plus représentatifs (80% du stock) une augmentation de 4.9% depuis le permier janvier. Donc très différente de la baisse affichée an page de garde.
Bref, je suis pour le moins troublé.
Je ne comprends pas statistiquement comment l’évolution de la médiane filtrée (car les tranches « non représentatives » sont enlevées pour le calcul du site)peut être si différente de l’évolution de la moyenne. Cela conduit il à éliminer certaines zones? Si c’est le cas, comment l’expliquer? Cela aurait un intérêt d’analyser ce qui se passe.
Je n’ai pas eu accès aux données brutes, donc mon calcul est forcément un peu différent du clacul du site, mais je ne pense que cela puisse expliquer de telles variations.
Cordialement,
Vincent
as-tu pensé à enlever l’inflation?
car le site parle en euro constant non?
j’ai vu sur certains departement certaines annonces absurdes, à des tarifs delirant.
vincent,
sans être aussi scientifique que toi, j’ai passé en revue l’ensemble des départements.
Il en ressort que 18 sont en baisse depuis le début de l’année :
05 09 15 16 19 20 29 32 39 50 53 56 62 64 65 70 79 82
Tous les autres, soit environ 80, sont en hausse… On voit mal, en conséquence, comment on peut aboutir à une baisse nationale, surtout aussi marquée (-6%)
Paris affiche notamment une hausse très régulière (+ de 5,5%).
Marie, il va falloir que tu vires toutes les analyses basées sur cotation-immobiliere, ça sent l’escroquerie à plein nez… la FNAIM aurait-elle trouvé un équivalent chez les baissiers ?
titof, ignore dracula
tu sais très bien que ce que dit dracula n’a rien à voir avec le schmilblick.
Il n’y a aucune raison qu’avec 80 départements en hausse (dont toutes les grandes agglomérations), on arrive avec une moyenne nationale nettement en baisse. Le graphique de la home est donc nettement trompeur.
Sauf si on me prouve le contraire.
Je suis d’accord sur l’évolution des stocks.
Par contre je ne crois pas une seule seconde à celle des prix. Quelles sont les sources svp ?
Exemple donné par cotation-immobiliere sur le site de la bulle :
– Soit un département D1 avec deux maisons M1 et M2 : la première à 500 euros, la deuxième à 1000 euros, soit une moyenne de 750 euros
– Soit un département D2, avec une maison M3 à 500 euros
-> La moyenne nationale est donc de (500+500+1000)/3=667 euros
Un mois après :
– Le D1 a vu sa moyenne de prix augmenter avec M1 à 550 euros et M2 à 1100 euros
– Le D2 a vu sa moyenne stagner, mais une deuxième maison M4 est apparue en vente à 500 euros (la moyenne est donc stable sur le département à 500 euros par maison)
Conclusion :
– L’augmentation de D1 est de 10%, celle de D2 est de 0%
– La moyenne nationale a baissé de 667 à 662,5, soit 0.7%.
CQFD
n’étant pas agrégé de maths, je vais avoir du mal à répondre à ton exemple, qui me paraît logique.
Mais dans le détail, si on compare les perfs des départements par rapport à la moyenne nationale donnée par cotation immobilière (-6,8%), on voit que :
– 9 départements connaissent une évolution inférieure à 6,8% sur l’année (les 09, 19, 20, 32, 50, 53, 56, 70, 79)
– 9 autres sont entre 0 et -6,8%
– 80 autres sont positifs.
Et ceci ne prend même pas en compte le poids respectif de chaque département (ceux qui baissent le + ne sont pas les + peuplés, de très très loin).
J’ai du mal à l’expliquer scientifiquement, mais ça me paraît clair
maintenant, je vais me coucher…
Je pense comprendre la raison des différences entre mon calcul et l’affichege de la moyenne totale.
Dans mon calcul, je regarde les augmentations par département que je pondère par leur stock. J’obtient une augmentation de 4.9%. Ce qui traduit l’augmentation locale observée sur la carte (80dpt en hausse, 18 en baisse).
Le calcul fait par le site (qui a toutes les données)fait une médiane sur toutes les annonces.
en regardant l’évolution des stocks, on voit que les stocks augmentent plus dans les zones les moins chères.
La diminution indiquée sur le site traduit donc le poids plus important des zones rurales dans les annonces par rapport à la situation un an plus tot.
Le poids de Paris et RP, avec ses prix élevés diminue donc. Je ne sais pas ce que cela veut dire au final.
La perception locale est effectivement une hausse, même ralentie (+4.9% comparée à +15% ls années précédentes). En revanche, pour quelqu’un voulant s’installer « n’importe où » ll a certainement plus de choix dans les zones moins cotées… (cela traduit il les robiens à Montauban, plutot que l’offre limitée au centre de Paris, qui tire les chiffres vers le haut)?
En tout cas l’exercice est intéressant.
J’ajoute que les stocks semblant augmenter plus lentement dans la RP que dans le reste de la France, les chiffres prévisionnels sur la France risque d’indiquer une continuation de la baisse…
EN tout cas, cela traduit le fait que les statistiques doivent être considérées avec précaution et nécessitent TOUJOURS une analyse.
Oui Vincent , c’est exactement cela.
Merci pour ton intervention, j’allais le faire.
Je vais bientôt refaire le site, et ajouter un commentaire à ce sujet.
Quant à titof qui crie à la manipulation , je lui delanderai tout d’abord de réflechir, optionnellement d’apprendre à faire des calculs mathématiques, et surtout de ne pas revenir sur le site.
Très jolie analyse Vincent.
Je te propose de m’aider dans la rédaction d’explication des stats 🙂
tu ne peux pas, sur la même page, dénoncer la manipulation de tous les autres indices et présenter ton indice qui laisse croire à une baisse de 6,8% des prix sur un an (alors que 80 départements sur 98 sont en hausse) sans que le terme « manipulation » soit approprié. Laisse moi la liberté de penser cela.
Par ailleurs, si tu veux réserver l’accès de ton site aux seuls agrégés de maths, libre à toi.
Enfin, j’ai fait le décompte des stocks sur les départements en baisse : en gros, ils sont de 7000. Soit environ 3,5% des stocks nationaux…
Titof, je m’en cogne.
Le site ne me rapporte aucun sou. Par contre il prend de mon temps de loisir.
Je n’ai aucun interet à biaiser les données. J’ai une démarche altruiste.
Mais , c’est vrai que je pourrais rendre le site totalement privé comme c’est le cas actuellement pour certaines fonctionnalités du site . ça ne me changera pas ma vie, et ça m’eviterait aussi les risques juridiques.
Je vais y songer.
Vincent. Contacte Marie, pour l’accès que tu demandais, je lui ai laissé ce dont tu as besoin
moi je ne demande qu’une chose, qu’on enlève ce graphe trompeur sur la home de cotation-immo, pour éviter qu’il soit exploité sur certains blogs pour dire « vous voyez le marché baisse à fond »
sur ce, bon week-end
Ah merci, tu vois cotation-immo, je t’avais demandé l’accès pour Vincent, car effectivement il mène une réflexion fort intéressante sur les stats.
Titof, ce sont des PRIX DE PRESENTATION et tu n’a pas besoin de jouer au justicier ni ici, ni sur cotation-immo.
Lâche-nous à la fin !
Regarde ce que ce site est devenu en un an et aies un peu de respect pour le travail de nous tous.
C’est la trève de Noël.
Je ne vois aucun problème de ce graphe du moment que la formule de calcul est claire et qu’il n’y a pas d’erreur de calcul ni de manipulation. Ce n’est un indicateur et ça vaut ce que ça vaut. Ce n’est pas pire que les indicateurs officiels de F****, avec le fameux lissage.
Autre chose, ce matin je suis allé voir mon banquier pour … un prêt immobilier justement. Il me dit que c’est « très calme » depuis 3 mois. Il m’a conseillé de diversifier.
à titof : regarde mieux les annonces!
A cotation-immo
J’avoue que n’ayant pas toutes les données, j’ai du me creuser un peu pour comprendre les différences entre les résultats (et effectivement tout d’abord j’ai vérifié les données de base sur ma commune , pour voir s’il y avait manipulation. Ne tirez pas trop sur titof, même s’il crie au scandale. Il faut avouer que le raisonnement n’est pas immédiat, et j’ai aussi songé au début à l’escroquerie… il faut bien être réaliste dans la vie!)
En fait, les résultats ne sont pas contradictoires, mais complémentaires en terme d’information. Je pense aussi comme toi qu’ils devraient être explicités.
Je ne sais pas réellement si tu as besoin d’un coup de main, tu as l’air de te débrouiller suffisamment bien. Mais je peux contribuer à mes heures perdues si tu le désires. 😉
Par ailleurs, j’ai déjà des idées de reflexion que l’on pourrait pousser à l’aide des données brutes du style :
-pourquoi les stocks augmentent si fortmement sur se loger par rapport au PaP? Cela peut il nous donner une info sur les doublons? (sachant que les gens payent sur le Pap donc ne mettent qu’une annonce pour leur bien, ce qui évite les doublons)? Cela peut il nous donner une évaluation des stocks réels?
-l’évolution des formes des courbes locales (gaussiennes ou lognormales), variations de moyenne vs mediane, peut elle nous donner une info sur le postulat que les biens de qualité se vendent alors que les autres restent?
Je ne sais pas encore si on peut en faire qqchose, mais cela ne coûte rien d’essayer (à part un peu de temps perdu et un peu d’amusement gagné).
A +
PS a Dracula:
eh oui, certaines annonces sont très chères, mais cela ne veut pas dire qu’il faut forcément les virer. Le bien est peut-être de super qualité. En tout cas, il n’appartient pas au statisticien de le juger :).
En fait, leur poids statistique est d’une part négligeable dans le calcul des moyennes, d’autre part, ce qui compte ce n’est pas vraiment la valeur en tant que telle, mais son évolution dans le temps. Laissons donc vivre les erreurs, le processus darwinien normal va se charger de les éliminer…
PPS :
Je ne suis pas agrégé de maths. Sinon, je n’aurais pas mis 2 mois à comprendre le beans!