Et si c’était vraiment le bon moment pour acheter un bien immobilier ?

58 commentaires

Horloge-murale-design-do-it-yourself-cube-450 Des taux très bas, des aides de l’état en n’en plus finir (PTZ ++, déductibilité des intérêts d’emprunts, Scellier pour les investisseurs), des prix en baisse et des biens qui restent parfois longtemps en vitrine, l’idée de passer à l’acte commence forcément à en chatouiller quelque uns… Il faut dire que les prix vont encore baisser dans les 12-18 prochains mois mais quid de l’évolution des taux d’intérêts pendant que les prix continueront leur chute. Ce que vous gagnerez d’un côté, vous le perdrez peut-être de l’autre… En plus, n’oubliez pas que pendant ce temps, vous continuez à payer un loyer,

…ce qui fait qu’entre une hausse des taux et ces loyers versés, attendre la baisse n’est pas forcément un bon pari, en fait personne n’est capable de démontrer par A+B que telle ou telle stratégie est la bonne. Pendant que vous attendez, des biens qui pourraient vous convenir se vendent après négociation alors que vous risquez de tomber sur des biens moins intéressants mais moins chers d’ici quelque temps. Peut-être que le bien dont vous rêvez est en vente en ce moment où ne le sera que dans 18 mois, personne ne sait …

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(58 commentaires)

  1. Pour moi, et pour pas mal de personnes qui recherchent dans la même tranche de prix, le calcul est très simple :
    Je paie, hors charge, 10 500

  2. Attend encore 10 ans alors. Saches quand même que tu empruntera sur une durée équivalente à aujourd’hui, sauf que tu auras perdu 10 ans. Eh oui, parfois il faut voir plus que le bout de son nez.
    Tu as simplement oublié de tenir compte du banquier. Ce que tu ne donnera pas au vendeur, tu le donnera au banquier. A méditer.

  3. C’est sûr c’est le bon moment pour attendre, n’entendez-vous pas la plainte :
    – du vendeur en fin de prêt relais,
    – du sur-endetté au chômage technique, ..
    Le marché commence tout juste sa longue correction, rappelez-vous le graphique de FRIGGIT : passer d’un indice de 180 à moins de 60 le point bas de la courbe ..

  4. « Attends 10 ans » ? ça veut dire que tu penses que l’immobillier va baisser de plus de 5% pendant 10 ans 😉
    Dans son cas je trouve que Blaise à raison ( financièrement parlant), et puis c’est pas un tare d’être locataire.

  5. Bonsoir Nicolas
    Merci pour mon nez mais ton explication n’est pas claire.
    1) Si j’emprunte sur une durée équivalente à aujourd’hui (encore que si j’emprunte moins je ne raccourcirai mon crédit, non ? mais soit, gardons ton raisonnement) qu’est ce que je donnerai au banquier de plus que je ne donne pas au vendeur ? Je serai simplement propriétaire un peu plus tard MAIS LA SOMME A VERSER AU BANQUIER EST LA MEME (à taux de crédit égal et à montant emprunté égal).
    2) Par ailleurs, 10 ans pour le dégonflement de la bulle ? Aucune analyse ne retient un tel scénario.

  6. pour moi le calcul est encore plus simple:
    en faisant « tapis », je dois faire pas mal de concessions sur mes exigences, meme raisonnables.
    mais tout de meme beaucoup moins de concessions qu’il y a 3,2, ou 1 an.
    il y a peu, l’achat de l’equivalent de ma location est passe dans mon budget.
    tout ca donne plutot envie d’attendre !

  7. passer à l’achat est tentant pour les raisons évoquées plus haut, mais même si les taux risquent de remonter, ca sera avec mesure afin de ne pas étouffer la reprise…donc pas plus de 1 ou 1,5% en plus. Le surcout en interets est ridicule comparé au fait que l on constate des marges de négociation très importantes maintenant (que les vendeurs sont obligés…) je crois que cet hiver (déc janvier) sera encore baissier et l offre sera plus étoffée…

  8. bonjour
    @ Blaise
    j’avais également calculé de mon côté qu’une baisse de 5%/an revient au même d’acheter ou d’être proprio ; et donc j’attends tout comme vous, sachant que la baisse annuelle est bien supérieure à 5% quoiqu’en disent certains ; il n’y a qu’à voir le site des notaires :
    http://www.paris.notaires.fr/statimmo/statimmo.php

  9. sans oublier qu’en temps de crise il est bon de pourvoir changer de lieux d’habitation pour aller là ou il y a du travail.
    En plus la correction du marché (cf friggit+agences) la chute va rester des les annales (dans les 2 sens…)

  11. je vous remercie de vos commentaires car en tant que professionnel de l’immobilier je ne savais pas a quel sein me vouer pour déterminer quelle serait la tendance des prix immobilier sur 10 ans. Je pensais bêtement que la courbe de friggit qui n’avais pas prévu une telle hausse de l’immobilier ces 10 dernières années, pourrait également se tromper ces 10 prochaines. Grace à vous je comprends que l’immobilier va baisser de 5% pendant 10 ans. Je vous remercie.
    Je ne savais pas non plus quelle allait être la tendance des taux d’emprunt mais himpan nous a rassuré: pas plus de 1,5% d’augmentation. Donc mille fois merci de faire partager vos analyses…..

  12. @isefimmo
    J’attends encore ta réaction concernant les commissions des AI.
    @blaise
    10 ans était un exemple exagéré. Il ne faut pas s’arrêter à un taux d’intérêt. Quand tu emprunte, il faut voir ce que cela représente en terme d’endettement et de durée de remboursement. Si tu attends par exemple 2 ans et que les prix ont effectivement baissé, le banquier aura relevé son taux d’intérêt. Et quand bien même les taux ne remontent pas de plus de 1,5% sur cette période, ils trouveront un moyen pour contourner le problème. J’ai emprunté 120 000

  14. Hahah yen a qui risquent de déchanter et qui vont se rendre compte qu’ils sont complètement à la ramasse.
    La crise ca fait un moment qu’elle a eu lieu, et depuis le temps les prix ont « forcement » commencé à repartir à la hausse.
    Babye la baisse de 50% ! « wouhou snif j’aurais jamais mon pavillon individuel avec jardin au calme en région parisienne a moins de 300 000 euros :(( »
    les prix de seloger qui ont 2 3 mois de latence par rapport au marché en cours le confirme (et confirme par la meme occasion les dire de certains AI depuis des mois).
    Pour les neuneus : http://vendre.seloger.com/prix-immobilier.htm regarder les courbes significatives dans les grandes villes et observer.
    « olalala mais alors la courbe de friggit ???? je comprends plus rien :((( on m’avait juré une baisse des prix !! :(( du coup j’ai raté l’occasion de devenir proprio! :(((  »

  15. JE trouve les analyses de isefimmo EL et crapo très pertinente avec beaucoup de lien documenté et d

  16. Il y a qussi un facteur important: l’apport.
    A prix constant et inflation négligeable (de toute façon, en belgique, les salaires sont indexé sur l’inflation), l’apport joue un rôle important vu que vous ne payerez pas dinterêts là-dessus. Reflexion, je préfére payer un loyer et mettre en même temps l’équivalent (ou plus dans mon cas) de coté.

  17. @Cjohan
    Allez je vais vous aider à comprendre Isefimmo dans son argumentaire:
    2005 CA: 447 104

  18. C’est sur la tendance est à la baisse, et la baise entretient la baisse.
    Mais il y a bien un moment où il faut se décider.
    Il peut y avoir des logements en vente actuellement assez bradés, faut il s’en priver par ce que globalement on vient tout juste d’entrer en phase de baisse globale?
    Je crois qu’il faut prendre sa calculette et comparer le prix acceptable du bien individuellement par rapport à ce qu’il peut rapporter à la location. Viser un rendement brut de 8%.

  21.  »
    en fait personne n’est capable de démontrer par A+B que telle ou telle stratégie est la bonne
     »
    Le niveau des maths en france est-il donc si faible, qu’une simple comparaison de dépenses nous est impossible 😉
     »
    en fait personne n’est capable de démontrer par A+B que telle ou telle stratégie est la bonne
     »
    Flute et Zut, et s’il était en vente dans 2ans… je devai plutot attendre non ?
    Sérieusement, c’est qui ce « personne » qui ne sais rien de la simulation, ni du marché immo ?
    Si ce « personne » existe, à mon avis il vaut mieux ne pas trop le prendre au sérieu.

  22. @EL
    je viens d’embaucher cjohan comme comptable 😉
    @cyanes
    il faut que j’envoie la photo de ma nouvelle voiture à cjohan. Je fais comment?
    @cjohan
    une petite précision: quand un de mes gentil salariés fait disons, un « prélèvement exceptionnel » dans ma trésorerie, c’est moi le méchant patron qui prend de l’argent de sa poche et qui renfloue l’entreprise. Quand je gagne, je gagne beaucoup. Quand je perds….
    Si tu cherches bien tu trouveras également les bilans (qui sont déposés) de mes 4 autres sociétés… ATTENTION, il existe un risque que tu m’envies

  23. Mon cas personnel :
    – loyer parisien 1250 ttes ch comprises
    – valeur estimée de l’appart 500 k

  24. @El
    Avec 275KE à Toulouse dans un quartier qui ne craint pas en 2006 il n’y avait rien
    Aujourd

  25. Pour ma part je pense que c’est le bien qui détermine l’achat, et pas autre chose. Il ne s’agit pas de quelque chose d’immatériel, mêmes si de nombreux paramètre rentrent en compte.
    Je table sur une inflation importante dans les prochaines années, les taux si c’est le cas remontront mécaniquement. Le problème étant de savoir quand se produira le renversement de la courbe taux / inflation / prix du bien.
    Je parie sur l’année prochaine avec un peu de yoyo… Je fais le pas sur un achat raisonable en ce moment, mais je rajoute un facteur c’est qu’achetant un bien à rénover, plus je peux commencer tôt, mieux c’est… Après les aides en ce moment font qu’il est possible de bricoler des trucs pas mal, défiscalistion + ptz … Si on ajoute des rendements minables de l’epargne c’est vrai qu’on a envie de franchir le pas.
    C’est une des périodes les plus complexe pour acheter mais aussi une des plus interressante.

  26. A >>> cjohan
     » Le problème est que tu ne connais pas ma situation  »
    Si, si très bien même.
    Tu fais le malin en refusant de dire ton age, ton job, ta région, contrairement à nous, mais comme tu laisses des traces sur tous les sites ou tu passes petit malin, je connais ton blog, ton job, ta ville, tes passions etc

  27. Je viens d’acheter l’appartement dont j’étais locataire. 160.000 d’apport et 100.000 d’emprunt. Le remboursement du pret me coute moins cher que le loyer (et les mensualités ne montent pas contrairement au loyer 1201 la premiere année 1280 à la fin du bail – 3ans). Dans 10 ans, si je revends cet appartement, même avec une décote (je l’ai déjà eu à 60.000 de moins que les biens équivalents aux alentours), je pense que je n’y perdrai pas. Et je vous le dis, je suis baissier et n’ai pas une volonté plus grande que çà à être propriétaire. Mais je crois avoir su attendre et profiter d’une « bonne » occasion.

  28. Bonjour je suis baissier,
    mais je pense qu’il faut commencer à changer son fusil d’épaule. Non pas que je pense qu’il faille absolument acheter, mais si il y a un bien au prix « juste » pourquoi repousser son achat ?
    Je pense comme certains que le marché immo va continuer à baisser, et dans cette baisse on constatera de fortes disparités entre les prix: ceux qui veulent vendre à tout prix rapidement et ceux qui ne sont pas pressés et veulent vendre à leur prix. Bien sûr ce sont le premier groupe qui m’intéresse et moi je fais partie du deuxième groupe, ceux qui ne sont pas pressés.
    Par conséquent je vais probablement pousser la porte d’une agence dans le courant de l’hiver, pour voir. Si les prix sont à -5% -20% je laisse tomber. Le marché parisien est pour moi trop cher de 40%.
    Faut pas non plus nous refaire la blague des taux, « ils sont historiquement bas, c’est le moment d’acheter ».
    La province semble avoir baissé plus rapidement et plus précocement. Si je cherchais un bien en province mon sentiment serait plus renforcé et je serais plus encore à l’affut d’une bonne affaire.

  29. Pourquoi quand on parle de baisse des prix (quelque soit le domaine), c’est toujours dans des termes péjoratifs ? (« crise », « crash », « période difficile », etc…) alors que lorsqu’on parle de hausse c’est le contraire : « Bonne nouvelle ! », « Super, les prix remontent ! », « Enfin ! »… Ce que veulent les gens? QUE CA BAISSE ! Soyons tous heureux de cette crise et de cette baisse ! C’est une vraie chance pour les gens! Puis, les taux ne remonteront pas très haut : C’est déjà dur de trouver des acheteurs, si en plus on ne les aide pas… Alors, banquiers, proprios, AI, rejoignez-nous dans ce mouvement ! Avec moi : « ON VEUT LA BAISSE ! » « ON VEUT LA BAISSE ! »

  30. j’adore le commentaire bien argumenté de Nicolas « Tu as simplement oublié de tenir compte du banquier. Ce que tu ne donnera pas au vendeur, tu le donnera au banquier. A méditer. »
    moi j’ajouterais même, « si ma tante en avait… ».
    2 arguments très simples à ajouter qui vont dans le sens de Blaise :
    1 – l’apport est placé en attendant l’achat et il faut donc ajouter le gain des intérêts à l’économie réalisée en attendant l’achat.
    2 – les taux ne risquent pas de remonter sérieusement cette année vu la baisse des prix et l’inexistante reprise. plus de chomeurs dans le monde = moins de conso = impossible que les prix remontent à court terme (1 an). de plus une hausse des taux des banques centrales tuerait dans l’oeuf une reprise faiblarde qui tarde de plus en plus

  31. Notre civilisation / société est en mutation depuis de nombreuses années. Dernièrement, avec le développement de la mondialisation, cette mutation s

  32. C’est bien joli et très tendance « c’est cool on va produire à côté de chez nous » mais ca fait pas avancer le shmilbkick.
    Si justement on a délocalisé c’est pour produire moins cher ailleurs et ainsi pouvoir se payer des produits et services plus complexes, demandant plus d’instruction, technicité etc.
    Je doute qu’on retourne tous à la terre produire nos propres carottes et navets, (ce qui serait techniquement impossible), et à part pour faire le bobo du w-e, gratouiller la terre je suis pas sûr que ca soit l’objectif de tlm et heureusement.
    Idem pour vivre à la campagne si tlm essaye d’y vivre (techniquement impossible aussi) j’imagine le gaspis économique, écologique etc ne serait ce qu’au niveau des transports (là pour le coup ca serait tlm sa bagnole).
    Et la loi SRU va justement dans ce sens où elle oblige justement à densifier les villes plutot qu’à coloniser les champs et eviter l’éparpillement urbain.

  34. Les biens qui sont surestimé baisse et continuerons a baisser.
    Les ventes qui se font sont uniquement des biens au prix du marché.

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