Le locataire « toute la vie » ne sera pas gagnant

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Cahier_64_pages_47_0001 Je reste persuadé que l’acquisition d’un bien immobilier est une bonne chose, l’investissement primordial, principal, celui que l’on doit faire lorsque certaines conditions (financières et de vie) sont réunies. J’ai donc beaucoup de mal avec certains commentaires qui visent à démontrer par A+B que, non, le propriétaire ne sera pas forcément gagnant. Le calcul est extrêmement complexe, dépend de chaque bien, dépend de sa propre carrière professionnelle (mutations) et de sa carrière vie sentimentale, dépend du moment où on achète et du moment où l’on vend pour racheter éventuellement. Les formules de calcul existent, mais elles dépendent de tellement de « SI » entre l’évolution de l’inflation, celle du pouvoir d’achat, les modes, les cycles, j’en oublie, qu’au final, on est quand même bien comptant de ne plus avoir à payer un loyer une fois la retraite venue car c’est déjà ça.

Of course, c’est toujours un peu tragique de se retrouver à deux dans une maison dont les enfants sont parties mais au moins peut-on revendre. Vous me direz « oui mais à combien revendras-tu ta maison, en haut, en bas de cycle, et qu’est-ce que tu pourras racheter avec si tu arrives à la vendre ? » Je m’en fiche, à vrai dire, je préfère acheter d’ici quelques années (je reste toujours sur 2011) plutôt que de passer ma vie à amasser du fric en prévision de la retraite que je n’aurai pas forcément. Voir gonfler ses comptes bancaires toute sa vie, une horreur pour moi.

(59 commentaires)

  1. Il vaut mieux payer un bon gros loyer en fin de vie avec l’aide de l’argent qu’on aura amasser de côté plutôt que se coltiner un crédit et vivre dans une maison pourrie qui ne servira à personne si on a pas d’héritier. Par exemple.

  2. acheter présente des risques que le locataire ne subi pas.
    l’achat doit donc offrir une « prime de risque » qui couvre ces risques.
    il est donc évident que statistiquement l’achat DOIT être plus rentable que la location, si ce n’était pas le cas, cela impliquerait qu’il n’y a aucune primes de risque ! (auquel cas l’existence même du marché immobilier n’aurait plus de sens)
    la question qui se pose est seulement celle de la hauteur (forcement positive) de la prime de risque qui entraine des transactions.
    vu le marché actuel et surtout l’état d’esprit des gens, il y a des chances que les exigences en matière de prime de risque (et donc de rentabilité) continuent d’augmenter à court terme (et donc les prix de baisser)
    si on connaissait le futur, évidement, on aurait plus besoin de se soucier de la prime de risque puisqu’il n’y aurait plus de risque donc oui, avec les prix d’un marché dicté par l’incertitude (et donc dans lequel il existe une « prime de risque »), il serait stupide de ne pas acheter… mais une telle situation est utopique.
    dans la pratique, seuls les acheteur qui prennent leur décisions au sommet d’une bulle « oublient » la prime de risque… malheureusement pour eux, ce n’est pas parce qu’ils connaissent l’avenir.

  3. MOI j’ai acheté ! Tous les secteurs sont différents car ma maison (3 chambres + garage sur terrain de 500m2) je l’ai eu pour 140ke… Et entre un loyer à 600-650/mois et une mensualité à 730 : j’ai vite fait mon choix… Tout ça à moins de 2 kms de l’OCEAN !!
    et en plus, je continue les restos et pourrai même me ballader en décapotable… Comme quoi chaque cas est différent !

  4. @immoaxess
    Sans forcement avoir de discipline, ca peut etre le cas d’un couple sans enfants qui divorce et qui ont dû revendre le bien qu’ils avaient.
    mais des cas il y en a plein, il est débile de dire qu’acheter est forcement un objectif pour tout le monde.

  6. @ COMIKS
    super, tes un vrai winner.
    la différence loyer/mensualité est un argument efficace bien connu des promoteur et des AI car facile à comprendre, a cause de quoi des esprits simples se sont retrouvés embourbés dans de vrai galères

  7. en ce moment on a le choix entre jeter de l’argent par les fenetres,
    et s’engager a le faire pendant 20 ans.

  8. Mr propre:
    Faudra m’expliquer la dif entre loyer et mensualité en terme de risque:
    Un locataire qui ne sait pas payer son loyer ne peut il pas se retrouver embourbé dans de vraies galeres?
    Tu veux peut etre dire qu’on dit plus facilement MERDE à son proprio qu’a son banquier?

  9. Une étude intéressante :
    http://www.globalpost.com/dispatch/worldview/090418/the-american-dream-nightmare
    L’article contient plusieurs thèmes, mais un des thèmes abordés est intéressant : en gros, la propriété en réduisant la mobilité d’une population fait mécaniquement monter le chômage. « Owning a home, especially one whose value has plummeted, creates a doom loop. Wealth is tied up in property that can’t be easily sold, and owners feel unable to seek new and better opportunities elsewhere. »
    Un économiste liant même montée du chômage dans les pays développés avec montée de l’accession à la propriété depuis les années 90.

  10. bien sur qu’on dit plus facilement MERDE à un proprio qu’a un banquier.
    ceci dit, les risques ne se limitent pas à ça : les frais ne sont pas les mêmes, si on y habite pas, il y a les réparation, les rafraichissements (il en faut de temps à autre pour maintenir son cadre de vie), les « déconvenues » (défauts etc…) qui sont aussi largement plus dramatique (si il y a un gros problème inattendu lors d’une location, on peut déménager)
    il faut aussi tenir compte des imprévus : une mutation par exemple : si le marché immobilier ne se porte pas bien à ce moment, vous êtes foutu… tandis que si il se porte bien, l’opération d’achat/vente est neutre…
    si vous perdez votre emploi (ou source de revenus), vous risquez de voir votre bien vendu dans les pires conditions…
    bref, des risques il y en a plein, tout comme des différences entre mensualité et loyer, surtout pour ceux dont la fortune ne permet pas de faire face à l’imprévu (cas général)

  11. ET LES RISQUES SI ON RESTE LOCATAIRE: PERDRE TTES SES ECONOMIES CAR L’INFLATION FINIT TOUJOUS PAR GAGNER A MOYEN-LONG TERME. La valeur du franc a baissée de 99% en un siècle, entre 1908 et 2008…

  12. L’avantage de l’achat c’est aussi qu’il est couvert par une assurance, ce qui n’est jamais le cas de la location.

  13. @ narbomartius
    L’assurance, c’est un sujet tres interessant.
    J’ai le cas dans ma famille d’un oncle qui a perdu son travail. Il avait souscrit l’assurance perte d’emploi à l’époque de la contraction de son emprunt habitation. La réponse de cette assurance c’est « il faut 1 an de chomage non indemnisé pour toucher quelque chose Monsieur…. »

  14. Pfff arrêtez avec le chomage, la perte d’emploi, l’immobilisme général,… j’ai été au chomdu d’avril à décembre 2007 mais pas de pb pour le crédit car en FRANCE, on a le droit aux Assedics ! Certes ce ne doit être qu’une solution temporaire mais qui permet d’avancer… et je n’ai pas souscrit d’assurance perte d’emploi car c’est payé pour peu de retour.
    @ BF
    Pour moi et ayant connu les 2, pas + de risques entre proprios et loc mais ce n’est que mon avis !

  15. 1/ quand on est chez soi (proprio), on est quand même vachement mieux que quand on est chez un autre (locataire), c’est une sensation agréable, une possibilité d’aménagement, un attachement…ça ne se mesure pas en valeur

  16. Et en plus quand on commence un « crédit sur 25 ans », ce n’est pas vraiment sur 25 ans: j’ai acheté mon appart à crédit sur 25 ans début 2005, et en étant très économe je le concède, je suis déja en mesure, 4 ans après, de rembourser 80% de mon crédit immo, car avoir acheté ne m’a pas empéché d’épargner en plus. Maintenant libre à moi de m’aggrandir (2010 surement) ou de rembourser mon prêt.

  17. Il faut aussi préciser que j’avais acheté seul et que nous vivons à deux depuis 3 ans, ce qui a accéléré mon épargne…

  18. Il ne fait aucun doute qu’il vaut mieux acheter. Tout le monde le désire et c’est un désir sain et naturel (pour preuve: les extrêmes financiers vers lesquels pousse ce sentiment, think subprimes). Un « chez-soi » est un besoin inné et fondamental chez l’être humain.
    La question est: dans quelles conditions ?!
    Si c’est pour s’endetter sur 75 ans (ou même 15 en ce qui me concerne), c’est une très mauvaise idée !
    Le bon raisonnement est d’acheter dès qu’on en a les moyens: bon apport, et période d’esclavage réduite. Même si les prix sont légèrement élevés (pas psychédéliques comme maintenant): quand les prix baissent, la valeur de votre épargne aussi en général, et tant qu’ils sont hauts, vous avez un bon capital.

  19. Acheter, oui, à la sortie de la très grande dépression qui ne fait que commencer. C

  21. prétendre attendre pour  »acheter pour trois fois rien », comme je viens de lire ci-dessus, est aussi cynique et immoral et pervers que ceux qui ont voulu vendre trois fois la valeur réelle de leurs biens !
    tout à un prix, une valeur intreseque, faite de données objectives, et il faut accepter de payer ce prix, le juste prix …c’est tout ! le reste , à la hausse ou à la baisse ,n’est que cupidité de vendeur ,….. ou d’acheteur !!

  22. @ steph !
    Tout à fait d’accord avec toi ! Et d’ailleurs pourquoi la cupidité ne changerait-elle pas de camp ? Et l’économie est-elle morale ???
    Donc vive la cupidité, et vive l’achat pour trois fois rien !!!

  23. vive la crise et achetons tout pour l’euro symbolique.c’est immoral,mais bon pour le moral.

  24. c’est consternant de voir certains propos sur ce site (comme crapo)
    acheter un appartement, une maison c’est un risque qu’il faut calculer…..comme son placement d’argent qui peut fondre au soleil suite au passage d’une crise.
    nombreux sont les retraités qui ont du mal à payer leur loyer et à joindre les deux bouts.
    c’est un peu l’histoire de la cigale et de la fourmi.
    une chose est sur c’est que je profite de mon appart et je ne sais si je pourrais arriver à la retraite…..merci sarko (au passage)

  25. Combien de fois faudra t -il le repeter à tous ces nabots: le juste prix est celui pour lequel le retour sur investissement est atteint avant la fin de vie technique de l’immeuble ! Au fil du temps après un achat, le prix de revient diminue (en partant du prix acheté), jusqu’à arriver à zéro. Prix de revient qui arrive à zéro est synonyme de retour sur investissement atteint (pour les nabots). Lorsque ce point est atteint, même si une bombe détruit l’immeuble et tout ce qu’il y a autour, que donc il n’a plus aucune valeur, celui qui a acheté n’a pas perdu de fric. Si par contre il a encore une valeur, même faible, c’est du bonus.

  26. hei !!! Nam!!!
    arretes d’etaler la confiture sur le pain!!
    Je te rappelle que 80 % des propretaires ne possedent qu’un bien immo, cad leur residence principale. Et quand on achete une maison pour y fonder une famille, on se contrefiche du retour sur Inv, du taux de rentabilité, qu’il soit brut ou net, on regarde si le jardin est sympa et si on arrive à rembourser ses mensualités.
    Je crois qu’il faudrait justement etre nabot pour se lancer dans ce genre de calcul pour de voir si on va instaler son joli canapé à droite ou à gauche de la baie vitrée.

  27. Vous me faites rire, ok c’est bien d’etre chez soi,mais jusqu’a preuve du contraire tant que c’est pas fini de payer tu es chez ton banquier !
    donc en gros ton proprio c’est ton banquier …
    Et c’est tant mieux aussi que des personnes achetent du neuf, au moins derriere il y a un marché de l’occaZ qui va devenir interessant …

  28. @Ideal
    Pas d’accord avec toi, tu n’es pas chez ton banquier parcque tu as une dette. La banque ne possede pas le titre de propriété et ne peut rien exiger de toi si tu payes tes échéances, c’est une différence fondamentale. Ca veut dire que si le niveau de ta dette est correct, tu n’es pas du tout le chienchien de la banque. C’est toi qui choisi: tu achete, tu vend, tu met en location… en fonction des opportunités..

  29. Moi je suis d’accord avec ideal, je suis plus stressé à savoir que la banque peut saisir mon bien faute de paiement (et là on perd TRES TRES GROS) alors qu’en tant que locataire au pire on me fout dehors, et on trouve une autre solution d’hebergement le temps de retrouver un revenu stable.
    Le « se sentir chez soi » (oui ok on peut faire des travaux pour soi uniquement…) n’a pas bcq de sens, les obligations (comme payer des charges de copro par ex.) est bien plus contraignant qu’être simple locataire. On ne peut pas non plus déménager facilement etc..
    Sans parler de la situation actuelle pour certains qui sont catastrophique (ils ont acheté ya 1an et demi et doivent revendre maintenant urgement pour X raisons), déménager par obligation ca peut arriver à certains, auquel cas la rentabilité financière……

  30. 1) déménager ne veut pas forcément dire vendre ni même racheter.
    2) la probabilité est bcp plus forte de se faire metre dehors de son appart que d’être en défaut de payement pour ses mensualités à la banque.
    3) cette probabilité d’être en défaut de payement diminue d’année en année au cours de l’emprunt (car on stock du cash au fur et a mesure, souvent bien plus que le restant du, et l’inflation a tendance à toujours gagner, même si ponctuellemnt il peu y avoir des périodes de forte déflation.

  31. Perso j’ai stocké presque autant de cash que le restant du à la banque pour mon pret, qui n’a pourtant démarré que début 2005.

  33. Mais attends.. tu ne considères que les situations saines et « normales » alors oui forcement… sauf qu’il y a de nombreux cas où il y a des imprévus (chomage, mutation, divorce, accidents de la vie …) , et souvent dans ces cas là il vaut mieux être locataire que proprio.. le « calcul » se limite pas simplement à loyer=remboursementdecrédit.

  34. Et en ces période de crise, l’imprévu « chômage » est, malheureusement à prévoir

  35. ça dépend vraiment du prix qu’on paye. je crois que quand on se pose la question c’est que c’est mieux d’Acheter, si le logement est louer a un prix très bas, on ne se pose pas la question. Aussi, ça dépend des besoins de chacun.

  36. Malgrés les avis complètement différents des uns des autres, je n’ai connu que de propriétaires heureux de finir leur jour avec un bien qui leur appartient définitivement et qui vivent avec plus d’argent et serein. Merci de me dire vos avis…

  37. Acquérir un bien ce n’est pas ce mettre la corde au coup bien au contraire :
    1 – Vous perdez votre emploi
    – Locataire ou propriétaire vous avez toujours la possibilité de payer vos traites
    2 – vous ne pouvez plus payez
    – Locataire vous etes mis dehors et dur de se reloger car aux assedics sans revenu fixe
    – Possibilité de vendre et de recupérer des ronds ou de mettre en location de maniere a couvrir l’echéance du pret donc le bien est préservé , facilité de se reloger en loc car deja propriétaire et revenu locatif, un propriétaire ne peut savoir si le pret est fini ou en cours donc pour lui c’est un revenu regulier donc rassurant.
    3 Lors de la retraite
    EXemple concret
    En activité 1500 de revenu
    Loyer 600 euros
    En retraire revenu 750 euros
    Loyer 700 euros avec l’inflation
    Reste a vivre 50 euros
    Propriétaire
    Revenu 1500 euros
    Credit 600 euros
    Retraite
    Revenu 750 euros
    Credit 0
    Reste a vivre 750 euros
    Je ne rentre pas dans la polémique de l’épargne car dans les deux cas l’epargne est possible dans aucun interet.
    Concernant les mutations , divorces , accident de la vie le bien peu etre preservé car on peut le mettre en location car on est propriétaire
    En etant locataire on part de l’appart et on paye de nouveau sans rien capitaliser.
    Autre point interessant
    2 personnes partent le meme jour
    1 pour souscrire une assurance vie avec un effort d’epargne a 500 euros par mois
    1 pour acheter un bien immo a but locatif a 500 euros de pret souscrit sur 25 ans
    5 ans plus tard les deux decedent
    Celui qui a souscrit l’assurance vie va laisser a ses proches environ 35 000 euros.
    Celui qui a acheter l’appartement laissera un appartement a 100 000 (cela sans augmentation de la valeur sur le marché) et une rente de (500 euros – frais et charges 130 euros) = 370 euros net par mois en rente.

  38. j’aime bien Titi ta façon de voir les choses et j’y adhère !!
    certains détracteurs te parleront de charges plus lourdes pour le proprio en entretien et impots pour son logement (réparations au bout de quelques années, taxe foncière,…)
    N’oubliez pas que nombre de locataires executent des travaux aussi dans leurs locations pour être plus à l’aise (ne serait ce que d’embellissements)afin de se sentir comme chez eux… ou alors se plaignent tout le temps car leur proprio n’a pas changé les ouvertures encore en bois, ou mis des chauffages plus économes,…

  40. @ STEF
    mettons 500 euros au lieu des 600 euros si tu veux —– ca change en rien le raisonnement
    Concernant le reste le prix du bien : faut acheter au prix du marché
    l’apport si tu en as c’est bien sinon rien empeche d’acheter quand meme un bien
    Durée du pret : 25 a 30 ans
    Cout du credit : les banques ont jamais fait dans le social

  42. ben pour un couple du trouve un bien a 200 000 euros prix moyen d’un bien en France

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