L’activité immobilière, terrienne, rend les gens riches. SUR LE PAPIER.
Que ce soit agriculture ou construction, de quoi s’aperçoit on ?
Que là n’est pas l’important. L’important, c’est le cash-flow que cela génère et l’excédent monétaire que cela peut générer.
Or, à ce niveau là, c’est médiocre.
Il y a treize ans, un de mes amis avait dans l’idée de reprendre l’exploitation agricole de son père.
Il me dressa un tableau simple de la situation.
Avec la banque, aucun problème.
Pour lui, c’était le schéma suivant :
– la première année, il ne bouffe pas, et il se réendette,
– la deuxième année, toujours la diète, mais ne se réendette pas (attention, ça ne veut pas dire que son encours de dette baisse),
– la troisième année, le régime « Gandhi » continue, mais son encours de dette baisse.
Pendant ce temps là, il vit sur le salaire de sa femme.
Génial, non ? Toute ressemblance avec la bulle immobilière…
Donc, mon collègue prit ses responsabilités, et devint plombier.
Il est sûr, que, sur le papier, sa situation aurait été excellente, les rentrées bonnes.
Mais la totalité de sa trésorerie filait payer ses charges, dont les charges financières.
Un proverbe disait que le paysan vivait misérablement et mourrait riche.
Et même arrivé au soir de la vie, quand l’endettement a commencé à être maitrisé, on s’aperçoit que le rendement, est finalement, faible.
Une dette a le mauvais goût de pouvoir devenir exigible, mais un bien, n’est vendable qu’au prix de la conjoncture.
lundi 21 juillet 2008
Rien à voir avec le sujet mais voici un petit lien sur l’efficacité des rénovation. Encore une bonne façon de négocier le prix de sa masure lorsque que le vendeur dira : « Elle est entièrement rénové, c’est une affaire ! »
http://www.batiactu.com/data/18072008/18072008-113350.html
Un petit rapport du credit agricole sur les perspectives du marché immobilier. Notez en page 10 qu’on parle enfin du grenelle de l’environnement et de son impact sur les prix.
http://kiosque-eco.credit-agricole.fr/medias/ECOImmo_juillet_08_170708_fin.pdf
Pour moi la baisse sera de 50% sur 3 ans.
Il y a 2 an pour acheter un bien de 300 000 euros sur 20 ans (3.8TEG)sans apport il fallait gagner à 4100 euros/mois pour le foyeravec cout global du prêt 128 640 euros.
Aujourd’hui à 6% TEG sur 20 ans il faut gagner 6500 euros/mois avec coût global du prêt 215 760 (soit un prêt coutant 87120 euros de plus.Soit +68% de coût en 2 ans pour ce même achat.
résumé:
emprunt 300 000 euros sur 20 ans
taux de 2006
3.8% TEG
il faut gagner 4100/mois
taux de juillet 2008
6% teg
il faut gagner 6450/mois pour emprunter la même somme.
L’épuration est radicale. Si les prix ne chutent pas énormément vous n’aurez plus du tout d’acheteurs.
Pour être précis « dd »,
4100 E/mois sur 20 ans avec un TEG de 6%
Le montant de votre prêt s’élève à 188 853 Euros.
Le coût total de votre crédit sera de 135 867 Euros.
Il faut que le prix du bien coûte 188 853 Euros au lieu de 300 000 pour avoir une équivalence soit une baisse de
37 %
et non 50%
Je chipote mais faut être précis
vous revez… rires ! oui il y a baisse. Mais ca repartira à la hausse. regardez 2000-2001 et 2002. même ralentissement, taux allant jusqu’à 6%. ca à baissé après ? bien au contraire. et personne n’à intérêt à ce que ca baisse. pas même l’acheteur, qui lui, sera suremment propriétaire ou héritier de ses parents, un cousin, un frère, une soeur. Coté positif de la baisse dans les succéssions, moins de droits à payer. mais l’état se rattrapera ailleurs; en supprimant les intérêts déductibles sur les résidences principales par exemple. Alors oui, ca baisse, mais ca repartira à la hausse d’ici quelques mois. le pétrol baisse, le blé, l’argent, l’acier, pour se réajuster. c’est de la macroéconomie. on va finir par croire que c’est julien courbet qui à écrit se blog 🙂
Pour que ça reparte à la hausse, il faut des acheteurs solvables, donc de la demande et des banques qui prêtent. Est-ce que ce sera le cas dans quelques mois ? Certainement pas.
Les banques ont épongé tous les clients solvables : ils sont réduits en esclavage pour 30 ans. Maintenant elles vont se refaire sur autre chose que l’immo…
@Pascal
Lis tu sérieusement les différents articles de ce blog? Un petit conseil cliques sur les liens (pas ceux en vert qui sont des pub mais ceux en bleu qui t’amènent vers des articles de presse internationale) Tu penses vraiment que l’économie mondial peut faire l’impasse sur la chute de l’économie américaine?
Les américains eux même se posent des questions sur leur survie en tant que grande puissance… mais bon il n’y pas plus aveugle que celui qui ne veut pas ouvrir les yeux…
A tout le monde ne parlez pas trop fort on va réveiller notre petit Pascal…
Fais dodo Colin mon p’tit frere
Fais dodo…