Ma dernière note avait fait état de mauvaises performances dans le neuf. Les stocks explosent et c’est le site très officiel du Ministère de l’Equipement qui nous l’annonce : 120 600 logements neufs attendent un acquéreur. Les stocks continuent donc de gonfler, ils avaient déjà commencé en 2005, année record de construction depuis 1975, le précédent pic.
On a continué sur la même lancée, plus de 400.000 logements neufs par an, en 2006, puis en 2007. Mais le nombre de logements neufs invendus confirme que les années qui viennent vont être dificiles. Le retour du terrain étant indispensable, j’ai regardé hier les sites des promoteurs dans ma région, programme que je connais, puisque je passe devant. Tous ont un bout de programme sur les bras. En province, la situation et nettement plus tendue. Source : Le Ministère de l’Equipement
Les français commencent à déprimer… (1/3)
Dans une petite ville de l’ouest lyonnais, ou j’habite, la commune a acheté (préempté ?) un terrain EN VILLE de 7000 m2 pour 2200000 euros. PAr ailleurs, il y a de cela 3 ou 4 ans, sur un terrain équivalent de 6800 m2 en face de l’appartement que j’habitait alors, il s’était construit 119 logements.
Mettons que la surface moyenne des logements en question soit de 55 m2 (il y avait du f2 au F5. Pour un appartement de 55 m2 le cout du terrain est : 18500 euros. Le cout de la construction de maisons individuelles selon uncmi est de 1000 euros TTC (vu un article recent dans la tribune ou les echos). Ajoutons 20% pour du collectif (5 étages). 55 * 1200 = 66000. Cout total estimé d’un logement de 55 m2 dans cette commune : 84500 euros. (dites-moi si je me trompe)
Pourtant, dans cette commune, le prix promoteur d’un appartement neuf de 53 m2 est de 225000 euros.
60 % du prix de vente, c’est la marge du promoteur. Ceux-ci lévent le pied sur la construction, pour écouler leur stocks même si c’est plus long.
Pour un promoteur, il vaut mieux vendre un appartement avec une marge de 60 % que deux avec une marge de 30%. y’a moins de frais, c’est moins risqué. Malgré une augmentation des stocks, les prix ne sont pas à la baissent.
Au lieu de s’ennerver sur les prix des yahourts, notre gouvernement ferait mieux de s’interresser aux marges des promoteurs.
il faut prendre en compte dans les calculs la surface des parties communes, le parking, l’ascenceur (ca coute bonbon), la viabilisation du terrain mais bon meme avec tout cela, je pense que le constructeur tourne autour de 40%.
concernant le gouvernement, il ne peut pas réguler le prix du yahourt (ni même celui du jambon) et encore moins les marges des constructeurs. c’est le capitalisme.
Les parties communes, l’acsenseur, le parking… OK, mais il n’y a qu’un toit, beaucoup moins de façade, moins d’ouvertures. un seul racordement (plus gros d’accord). Je pense qu’a 20% je suis pas si mal. Et si un ascenseur pour 5 étages coute 150000 euros (au pif) et qu’il y en a 4 (il y avait deux immeubles dans mon exemple) cela fait 5000 euros par appart.
Mais le pire c’est que j’ai volontairement atténué le pourcentage de marge, pour que l’on ne rejette pas mon calcul en première lecture. c’est 60 % du prix de vente qui est de la marge, mais rapporté au cout estimé, 84500 -> 225000, cela fait + 165 %.
Le gouvernement ne régulera pas le prix des yahourts, ni de l’essence, ni des logements. Mais il dénonce les hausses abusives ; il fait des reunion avec les pétroliers. Tout ça c’est peanuts ! Je voudrai voir la même chose avec les promoteurs, pour que les acheteurs potentiels prennent conscience de l’énormité de certains prix.
Salut tout le monde
Mais tu n’empecheras pas les gens d’avoir oublié la table de multiplication par 7 (tu sais celle que tout le monde détestait à l’école) si tu annonçais aux pigeons d’acheteurs de ces logements le prix en francs ils te cracheraient sur la g…..
ah… la bêtise humaine !
Bonjour,
Le prix de revient chez un promoteur se calcul ainsi:
Coût des travaux, variable selon les régions et l’architecture, environ 1300
60% de marge pour les promoteurs, n’exagéront rien. Ta simulation est très intéressante mais je me permet de la corriger rapidement:
1) elle ne tient pas compte ni des taxes d’urbanisme, ni des honoraires techniques (architecte, bureaux d’études divers, contrôleur technique…)sans compter les coût annexes du foncier (frais de notaire, etude de sol et de pollution)
2)le coût de construction au m² habitable sur un projet de logement collectif lambda en région lyonnaise est aujourd’hui denviron 1 450
Alors… d’abord merci (sans ironie aucune) a fenril et VC pour leurs instructives précisions.
Avec les elements de fenril, on est a 38 % du prix de vente qui constitue la marge du promoteur. Mais il s’agit maintenant d’une quasi « marge nette », tout frais d’études et de comercialisation payés. C’est encore enorme. avec une baffe de 30 % sur les prix, les promoteurs serait encore trés loin de manger leur chapeau.
Ce n’est pas trés important, mais je tiens tout de même a préciser que je n’ai rien contre le capitalisme. Je m’étonne simplement que la ministre de l’économie fasse une descente dans un hyper pour vérifier le prix des yahourts, et n’alerte pas l’opinion sur les prix bullesques de l’immobilier neuf. Surtout que quand TF1 pond des reportages larmoyants sur : « madame_X_qui_une_fois_qu’elle_a_payé_ses_800_euros_de_loyer_n’a_plus_que_250_euros_pour_le_mois_alors_10_centimes_d’euros_sur_le_prix_du_lait,_ça_compte » on ne s’y interroge pas sur les raisons qui pousse les loyers des T2 a 800 euros. Parcerque si c’était 400, les 10 centimes, ils passeraient sans problèmes.
Il faut resituer mon commentaire original dans son contexte (le post original de Marie Phoenix): les stocks de logement neuf augmentent (malgré une baisse de la construction et des mises en chantiers). Cela à mon avis parceque les promoteurs conservent des prix élevés. Mon calcul simple vise a affirmer qu’ils peuvent se permettre des prix nettement plus bas, qui dégonflerait les stocks et conduirait, pour conserver de l’activité et des résultats similaires, a relancer la construction. Ce serait finalement meilleur pour l’économie en général, et constitue un des objectifs de madame Boutin.
En définitive, alors que le logement est une préoccupation constante, le gouvernement, avec la complicité de certains média, nous fourgue l’inflation des produits alimentaires sous les yeux alors qu’une inflation bien plus importante c’est produite sur le logement. (et n’oublions pas que c’est l’état, au sens large, qui crée la pénurie de foncier, dans ce pays).
Je suis pour que les paysans/les agriculteurs puissent vivre de leur production. Et pour que les industrie agroalimentaires (les rares a bien se porter dans ce pays) perdurent.
(et sinon il s’agit de http://www.lesechos.fr/info/service/300243128.htm et c’est UNCMI qui rapporte 1000 euros TTC du m2)
voili voila, désolé pour ce (trop) long commentaire.
Le plus sûre moyen de connaitre leurs bénéfices c’est d’aller sur société.com, ou autre, voir leurs chiffres.
Là pour le prix donné en exemple le promoteur vendait ses T2 de 50m² de standing moyen, environ 150000
je me suis fait la meme reflexion que bd lorsque j’ai vu le reportage.
les 10centimes du lait ne passe pas.
bien sur il d’agit d’un aliment de base comme le blé, mais un toit fait egalement partit d’un besoin de base!
C’est tout le probleme de la valeur d’un objet et d’un bien : c’est la somme que l’on est pret a donner pour l’avoir.
Et l’immo est passé ces dernieres années comme un investissement que l’on peut payer a prix d’or, la preuve y en a tjrs qui achetent.
bref les yoplay au sucre de canne a +40% et bien ils resteront au supermarché
Bonjour,
Je confirme les chiffres donnés. Le ratio de construction (travaux, honoraires et taxes) de 1750-1800
Bonjour,
Un petit hors sujet… comme d’hab,
le dernier numero de xerfi fait un topo sur l’immo : « La France est
montée avec les autres pays. Elle descendra avec. »
je sait pas si vous l’aviez déjà… Moi GT en vacances…
http://www.xerfi.fr/
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