Les jours se suivent et se ressembent ! On annonce presque chaque jour la baisse de prix, en province, et plus récemment à Paris. A Strasbourg, Amiens ou encore à Reims (dont je viens de parler), même combat : les prix du m² baissent, et cette baisse ateint dans de
« SeLoger constate que « les progressions annuelles fondent comme neige au soleil » dans la plupart des grandes villes du pays, mais distingue entre les cas de Marseille, Lyon ou Toulouse, « où les biens se vendent désormais moins cher qu
aidez moi je vais acheter….
Bonjour,
J’ai besoin d’un conseil avisé :
comme bcp d’entre vous, je suis baissier. Mes pronostics perso sont une baisse des prix de 20% d’ici 2010, précédant un nouveau cycle haussier.
Et pourtant je suis actuellement tenté par un achat qui me conduirait à un endettement sur 25 ou 30 ans. Pourquoi ?
Parce qu’il s’agit d’un bien plaçé dans une zone où je souhaite m’installer pour les 20 prochaines années et que le bien correspond en taille à mes besoins sociaux et familiaux sur cette durée.
Ajouter à cela le fait que c’est un produit rare, avec bcp de travaux (donc plu-value) et du potentiel d’agrandissement…
et voilà, je me retrouve dans une situation bizarre, ou je pense que ça va baisser, mais j’achète quand même car j’ai la « chance » d’avoir une vision précise du bien immobilier qu’il me faut géographiquement, professionellement et socialement pour les 20 ans à venir.
vos commentaires SVP ? aidez moi avec vos commentaires, votre analyse, ce que vous feriez à ma place (et pourquoi !)
merci d’avance
Bjr lavega,
Je comprends bien tes interrogations, j
Bonsoir,
lavega,
« Ajouter à cela le fait que c’est un produit rare, avec bcp de travaux (donc plu-value) et du potentiel d’agrandissement »…
>>Votre décision vous appartient,
Il faut simplement prendre quelques précautions avant de signer l’acte.
1/ quel est le prix de ce bien rare?
2/ avez vous fait faire un devis des travaux? le coût, l’ancien reserve souvent des surprises désagréables;
3/ A quel taux allez vous emprunter? assurances comprises?
4/ Avez vous consulté le service d’urbanisme de la commune pour connaitre les projets en cours et futurs?
Enfin la question à se poser si vous étiez obligé de vendre dans quelques années en ajoutant le prix de vente + frais + travaux+ plus Interêts d’emprunt,
assurez vous que cela ne dépassera pas la capacité d’emprunt des acheteurs de la région que vous convoitez, le risque est d’avoir une moins value vu les prix délirants actuels.
Enfin faites une enquête de voisinage, etudiez les risques d’innondation s’ils existent
Vous allez vous engager sur une longue durée
prévoir les frais de déplacement si la maison est éloignée de votre lieu de travail l’entretien du véhicule et si vous avez des enfants les déplacements liés aux activités.
Pour conclure un proverbe indien, si vous achetez un vache assurez vous que la queue est bien comprise dans le prix.
Cordialement
merci pour tes conseils joycity, c’est bon de savoir que je ne suis pas le seul baissier à envisager un achat
merci aussi charlène, pour répondre à tes suggestions :
1 – prix non determiné car vte aux encheres
2 – devis en cours par un pro de confiance
3 – taux à 4.80 sur 25 ans non encore négocié, pour l’assurance je passerai par une délégation via un spécialiste
4 – j’ai consulté l’urbanisme et épluché le PLU
effectivement le risque d’une moin value suite à une baisse est ma principale inquiétude, mais je mise sur une plus-value après travaux (« le prix des emmerde ») pour compenser le cas ou je serai obligé de vendre à un moment innoportun du cycle.
de ton point de vu, c’est un bon ou un mauvais calcul ?
Bonsoir,
je n’ai pas tout les tenants et aboutissants pour te répondre. Comme je te le dis c’est une décision très personnelle que tu dois prendre en ton âme et conscience.
si je peux me permettre de te donner un autre conseil, tu devrais contacter un expert immobilier indépendant, pas un AI,
avant la vente aux enchères,
Ou un maçon compétent pour avoir une idée sur la valeur réelle de la maison et ne pas te faire avoir.
Tu peux aussi contacter l’ADIL agence départementale pour l’information sur le logement, qui pourra t’indiquer les differentes déduction pour travaux de rénovation. Mais attention je pense qu’elles ne sont pas cumulables avec le prêt à PTZ;
En ce qui concerne la plus value à faire,cela ne doit pas être ta motivation principale, cela me parait improbable à l’avenir, il faudrait un rattrapage important des salaires, si tu t’intalles en province, selon la région, il y a un décalage énorme avec les prix actuels de l’immobilier et les salaires très inférieurs aux grandes villes.
j’ai l’exemple d’un couple qui a rénové une maison et ils divorcent. Cela fait 10 mois que la maison est à vendre, malgré une baisse importante, vu les travaux qu’ils ont effectués ils ne vont pas faire de plus value.
Cordialement
Petit message à Lavega.
Beaucoup de travaux c’est bien mais es-tu véritablement près à sacrifier tous tes week-end ou toutes tes vacances pour réhabiliter un bien. La vie de famille ne vaut-ele pas plus chère ?
Moi aussi, j’ai failli me lancer dans un bien avec énormément de travaux et au final je ne l’ai pas fait et je ne le regrette pas. Je suis donc toujours en location mais je vis…
Quand à Marie, merci de nous confirmer cette baisse même si la petite couronne de l’ouest parisien affiche toujours des prix excessifs !L’espoir de baisse fait vivre …
N’hésite pas à proposer bien en dessous du prix demandé. (-20% mini). Ils vont te refuser mais il n’auront pas d’acheteurs d’ici plusieurs semaines et ils te rappeleront.
Attention quand tu parles de bien rare. Il vont toujours te dire que tel ou tel produit est rare mais c’est entierement faux.
En plus,je suis persuadé qu’il n’y a pas grand monde sur l’affaire.(bien sûr ils vont essayés de te bluffer, mais c’est du pipo, c’est un grand classique).
Les gens qui achètent aujourd’hui sont devenus rares.
Pas de pénuries, une offre énorme (850 000 ventes sur seloger.com, et il y en avait 400 000 environ il y a 1 an.
A Aix-en-provence, 4 agences ont tout de mis la clé sous la porte récemment. Je suis au courant car j’ai un ami « agent immo » mais lui était trop honnête pour mentir et il a été licencié.
Bonne reflexion, surtout quand on fait l’erreur de s’endetter sur 25, 30 ans.
N’oublies pas que si tu dois revendre par obligation dans quelques années tu revedras bien à perte.
La flambée du coût ne cessera de croître et les gens pourront de moins en moins s’offrir un immobilier cher pour survivre. Pour moi les prix de l’immo ont atteinds le pic de leur histoire pour au moins 50 ans.
La donne n’est plus la même, les vendeurs maintenant sont pleinement conscient que les prix baissent, il craignent désormais de ne pas pouvoir vendre!!!
Il y a encore quelques mois ça n’était pas le cas, les temps ont changé!!!
Merci à tous pour vos conseils pertinents
Par contre dav, je crois que tu t’emballes avec tes prévisions de baisse pour les 50 ans à venir !!!
Tu es encore plus excessif et moin objectif que la Fnaim
Perso je pense que le cycle baissier est effectivement déjà entamé, mais que sa période aura une durée d’environ 5 ans, et que s’en suivra un autre cycle haussier.
pour répondre à dav
je sais pas si il ya vraiment plus de biens en vente, de 400 000 a 800 000 eu un an c’est possible en effet mais vu le nombres d’agences ouvertes (et qui referment aussitot) ca multiplie tout de meme sacrément les annonces, sans compter les gens qui s’entetent sur leur prix et qui multiplient les mandats dans les agences, sur les sites de particuliers espérant vendre…
en revanche, ce que je remarque a chaque fois das tous les forums immo c’esdt que c’est bien souvent le point de vue de l’acquéreur qui est écouté… simple exemple:
qu’il y ait une tonne de merdes surestimées ca OUI on en a jamais eu autant meme qu’en ce moment!
mais si moi je suis le vendeur et que je mets mon pavillon au prix REEL du marché, il est hors de question que je le brade de 20% , et tout le monde ferait pareil en tant que vendeur non?!?
apres un délai de commercialisation de 6 mois ne me fais pas peur, dans le sens ou si evidemment tous mes futurs acquéreurs cassent les prix par deux car ils ont vu une de ces émission a la con de m6 (les cv des acteurs sont dispo sur internet a ce sujet!) ou se sont baladé dans des forums ou l’on trouve des gens « plus malins que mr tout le monde », c’est évident que trouver le client sérieux… ca va prendre une certain temps !!!!
« comme bcp d’entre vous, je suis baissier. Mes pronostics perso sont une baisse des prix de 20% d’ici 2010, précédant un nouveau cycle haussier. »
30 % au moins, pas moins de 25 % d’ici fin 2010. C’est mon avis.
« Ajouter à cela le fait que c’est un produit rare, avec bcp de travaux (donc plu-value) et du potentiel d’agrandissement… »
erreur, donc pas de moins value dans le meilleur des cas…
mais oui, tu n’es pas le seul, j’ai hésité à acheter un bien il y a qqs semaines. Mais je bouge trop (je repars à l’étranger pour 8 ou 9 ans dans 18 mois, maxi 24 mois, et le bien s’est vendu, heureusement !
Ne t’endette pas au delà de 15 ans, je n’ai pas le courage d’expliquer pourquoi, mais il ne faut pas le faire.
QUESTION numéro un : quel prix on te fait ? par rapport au prix du marché ? Quelle est la décote due aux travaux ?
Si tu « bouges » dans 18 mois, la question ne se pose même pas, quelque soit la phase du cycle.
Mais je suis rassuré de ne pas être le seul baissier à envisager un achat.
Donc effectivement, la première bonne question est la décote due aux travaux…
Après d’objectifs calculs le bien prend 25% en valeur pour un coût de 9% de travaux (par rapport à la valeur final bien sûr)
A cela, j’enlève les frais de notaire, et il ne me reste plus que 10% de plu-value pour encaisser la baisse de 25% à venir !!! Je perds donc 15% de ma valeur final.
tu marques un point Marie…et moi, du coup, j’avance bien dans ma prise se décision.
J’en déduit une deuxième question majeur : peut-on considérer que je fais une opération négative si je bouge entre 2009 et 2011 ? et que donc si je pars avant ou après ce créneau, je suis gagnant…
Bonjour ex futur primo, cela fait plaisir de te revoir.
Et pour confirmer tes dire et mettre en garde lavega, je voys poste un lien, d’ailleurs, je vais aller y coller ma réponse de suite :
http://www.lavieimmo.com/index.php?p=viewtopic&id=1122&page=1#4476
Merci pour le compliment, et réfléchis bien lavega, tu ne trouves pas cet exemple parlant ? Il y en a d’autres sur ce forum, parcours le. Des qestions désepérés de vendeurs, dont le prêt relais se termine, et dont le bien sera saisis.
La vega, je ne suis pas sûre que la décote compense les travaux et la baisse future.
Tu peux m’envoyer un mail avec le bien, photo, prix… je vais le faire pour le sport, je ne lefais plus bcp.
« Après d’objectifs calculs le bien prend 25% en valeur pour un coût de 9% de travaux (par rapport à la valeur final bien sûr) »
C’est de la spéculation tout ça. Au final, avec les mauvaises surprises, la hausse des matériaux à cause des nouvelles normes, tu vas directement mettre les choses aux nouvelles normes énerg., tu vas peut-être débourser le double et la plus value c’est juste une projection. Si dans la région, les iens ne se vendent pas, la moins value est plus sûre, même après travaux.
Ne te jette pas sur la première ccasion, et demande toi si c’est pas un coup de foudre pour un bien. Mais il y en aura d’autres.
Coueland te l’a dit, les travaux, c’est pas de la rigolade.
Et
Bonsoir,
Lavega,
3 – taux à 4.80 sur 25 ans non encore négocié, pour l’assurance je passerai par une délégation via un spécialiste
Es tu certain que ta banque ne te propose pas un prêt à taux variable??. Les banques que je connais proposent assurances incluses, des prêts avec des taux fixes à 5,40 5,60% et encore avec un bon dossier et si un apport de 20%. Il est très difficile d’emprunter sans apport perso actuellement. Les banquiers tiennent compte du marché haussier et des risques.
un prêt sur 25 ans est couteux, les 10 premières années sont consacrées uniquement au remboursement des intérêts, d’ou la frilosité des banques, ensuite reste le capital à rembourser, il est très difficile et onéreux de renégocier un prêt en cas de difficulté.
Il ne faut pas oublier qu’a la revente de ce bien ton acquéreur devra ajouter au prix, les frais de notaire, d’hypothèque.
*peut-on considérer que je fais une opération négative si je bouge entre 2009 et 2011 ? et que donc si je pars avant ou après ce créneau, je suis gagnant…
Es tu primo? sinon tu devras payer des impôts sur la plus value.
Si tu rembourses le prêt,il vaut mieux négocier avec ta banque les frais sur les remboursements anticipés et la levée d’hypothèques.
Ce sont des paramètres qu’il ne faut pas oublier.
Bonne soirée
Bonjour Charlène,
« Les banquiers tiennent compte du marché haussier. »
Baissier tu veux dire, non ?
J’ai raté ceci (j’ai lu vite) :
« Es tu primo? sinon tu devras payer des impôts sur la plus value. »
Non Charlène, pas si c’est une RP, il n’y a plus de taxes à payer depuis 10 ans env.
bonsoir,
merci à ceux qui suivent répondent à mes interrogation
1 – J’ai vu ton lien sur cette maison à Arcachon qui ne se vend pas, cela me donne une piste de réflexion supplémentaire : les variations de prix en immobilier, (en france et dans le monde), à la hausse ou à la baisse, ont un impact très variable selon la qualité du bien (-25% en france signifie -50% pour certains biens et -5% pour d’autres). Il faut l’intégrer.
2 – mes travaux sont chiffrés par un pro. Heureusement leurs devis tiennent compte des nouvelles normes, de la hausse des matières premières…
3 – Je ne spécule pas, et je n’avance pas des chiffres au hasard. Je connais parfaitement les prix actuels de mon quartier, avant ou après travaux. Je peux donc tout à fait calculer la valeur d’un bien qui décoterai de 25% dans les 4 années à venir. Les incertitudes ne sont donc pas là, mais plutôt dans l’évolution des prix sur un secteur précis.
4 – Charlène, merci pour ta réponse mais je suis presque vexé que tu penses que je peux confondre un taux fixe avec un taux variable…
4 bis – ma propal c’est 4,90 sur 25 ans avec 30% apport / par ailleurs la question du primmo n’a rien avoir : primmo signifie premier achat immobilier (donc apport faible ou inexistant),ce n’est pas mon cas, mais cela n’a aucune incidence fiscale.
Ce dont tu parles c’est l’ha de résidence principal (mon cas effectivement)
Enfin merci Marie pour ta proposition mais je vais m’en tenir à ces réflexions pour prendre ma décision
lavega, ma question est maladroite et si cela t’a véxé, je m’en excuse.
A Ta question « aidez moi je vais acheter…. je voulais simplement te donner des pistes de reflexion.
Marie, effectivement je voulais dire baissier merci de rectifier, ainsi que pour les plus values.Je suis un peu « déconnectée » ce soir.
Bonne soirée
Ne te vexes pas, on ne te juge pas, on cherche à mettre tous les arguments par écrit, et ils vont aider d’autres qui passent par là.
Charlène a remis en cause les banquiers pas toi. 😉