Le texte de Maitre Sudre est aussi instructif sur un autre point. Il rappelle la donnée « terrain ». Donnée à la fois ancienne et mal connue, mais aussi une « loi d’airain« , qui concerne les propriétaires cette fois, la meilleure manière de faire une mauvaise affaire :
« 3e exemple : Terrain à bâtir acheté plus cher que la construction qu’il doit recevoir l’ensemble étant difficilement revendable. »
Effectivement la bulle immobiliére fait perdre toute mesure à l’acquéreur. Quel est le « juste prix » d’un terrain ? Il y a deux mauvaises réponses, plus que le prix de l’immeuble, mais aussi autant que le prix de l’immeuble.
Mais aussi quand le terrain doit recevoir un immeuble valant seulement deux fois plus cher que lui, on est aussi dans le cadre de la mauvaise affaire. La bonne se situant entre 3 et 2 fois le prix du terrain.
Au dela, toute plus value à la revente devient trés aléatoire. La rêgle générale est une moins value. Et il faut reconnaitre que si les prix des terrains ont souvent variés (dans le sens de la hausse), l’enveloppe globale, à l’heure actuelle a du mal à s’accroitre. Dans ce ciseau, ce qui est arrivé est souvent un immeuble de mauvaise qualité, sur un terrain trop cher, et à la longue, un produit global médiocre…
Il faut en être conscient, refuser le « c’est ce que tout le monde fait », variante du panurgisme immobilier. Acheter un bien, n’est pas acheter un produit au supermarché. C’est faire l’achat de sa vie. Il doit être mûri, réfléchi, abandonné pour un temps, reporté parfois, mais jamais, au grand jamais pour suivre le mouvement. C’est un projet personnel, pas un placement, ni financier, ni autre. Reporter un achat, être patient, est souvent la meilleure manière de faire une bonne affaire.
Certains croient qu’il faut « être pété de tunes ». Pas du tout. Ce qu’il faut, c’est « être pété de bon sens ».