(16 commentaires)

  2. Au stade où sont les prix, toute baisse de valeur de l’immobilier (inévitable à mon sens vus les niveaux actuels) rend anti-économique l’achat par rapport à la location.

  3. Tu as oublié les loyers économisés pendant toute la période ou tu es propriétaire ! Avec une augmentation des loyers de 2% par ans, tu épargnes ainsi autour de 10.000 euros par an. Revois ta copie …

  5. Rien que le titre et l’image vous prouvent que c’est en partie de l’humour.
    S’il a réussi à rouler dans la farine sa dulcinée, tant mieux, ce n’est pas le moment d’acheter.
    J’ai baratiné mon mari de la même façon… gnarffff, gnarfff

  6. imparable
    c’est une approche patrimoniale, et non sur les flux.En terme de flux, il est égal que 640

  7. Marc a écrit :
    « Tu as oublié les loyers économisés pendant toute la période ou tu es propriétaire ! Avec une augmentation des loyers de 2% par ans, tu épargnes ainsi autour de 10.000 euros par an. Revois ta copie … »
    J’avais posté le message original sur un forum de discussion et j’ai eu les m^mes remarques.
    Tu oublies pour ta part,les intérêts que te rapportent le capital et l’argent économisé chaque mois/loyer.
    Tu oublie également la taxe foncière qui augmente et augmentera à l’avenir beaucoup plus vite que l’inflation ou les loyers (déjà +70% sur les dix dernières années)!
    On peut tourner le problème dans tous les sens, le fait est que si les rendements locatifs deviennent égaux ou inférieurs à des placements liquides et sécurisés, il n’y aucun intérêt financier à l’opération.
    Par contre le risque financier est certain si l’on est pas certain de demeurer dans le m^me bien pendant au mons toute la durée du crédit.
    Après l’affectif peut évidemment jouer en faveur de l’acquisition…

  8. Je me lance : on m’a toujours dit que le prix raisonable pour un achat était inférieur à 250 fois du prix du loyer. C’est grosso modo, le seuil d’équilibre avec un placement sans risque.
    Avec un immobilier qui devient un investissement risqué, je pense que ça se défend comme position, surtout quand on a une pareille capacité d’achat qui permet d’y revenir quand les conditions économiques sont favorables.
    Sans compte plein d’autres avantages (il n’y a pas que l’immo dans la vie). Je vote pour donc.

  9. Moi aussi je me pose cette question, car je compte acheter tôt ou tard, mais pas à n’importe quel prix.
    Devant le pression familiale, j’ai fait un comparatif pour leur faire comprendre qu’il est bon d’attendre un peu…
    Que pensez-vous de ma simulation ?
    http://img227.imageshack.us/img227/3251/ficompardo1.jpg
    J’ai pris en compte ces facteurs à moyen terme :

  10. Momo a dit:
    « et le cout du loyer il est ou ? »
    Il le compare au traite qu’il aurait à payer en cas d’achat
    Marc à dit
    « Tu as oublié les loyers économisés pendant toute la période ou tu es propriétaire ! Avec une augmentation des loyers de 2% par ans, tu épargnes ainsi autour de 10.000 euros par an. Revois ta copie »
    Marc, étant donné la simulation proposé tu as raison. Contairement à ce que dit roosevelt tu n’oublie pas les interet que rapporte le capital (puisque on suppose que les 180000euros sont placé à 3% et deviennent 325000 à la fin). Tu n’a pas oublié non plus de placer la difference loyer/traite puisqu’ils sont supposé égaux.
    D’ailleurs la remarque « On peut tourner le problème dans tous les sens, le fait est que si les rendements locatifs deviennent égaux ou inférieurs à des placements liquides et sécurisés, il n’y aucun intérêt financier à l’opération. »
    est vraie mais n’est pas oposable à ce cas précis dans ce cas puisque le rendement de l’opération décrite (achat avec augmentation de la valorisation du capital de 2% et des loyers de 640 euros H.C(3.07% de rentabilité constante si on suppose que les loyers augmente aussi de 2%)) par an est plus rentable qu’un placement à 3% par an (même rentabilité sur les loyers + valorisation du capital)
    En revanche je ne suis pas d’accord sur ta conclusion et ce pour plusieurs raisons, « Sylvain Mazeau(Alias Roosvelt aussi???) » neglige en effet plusieurs parametre en plus de celui que tu viens de rappeller:
    – Il « oublie » qu’un propriétaire à des frais supplémentaires par rapport à un locataire dans ces calculs (taxe foncière, plus de charge, travaux à sa charge) et que ces charges on vocation à augmenter
    – Il emprunte 100000 euros alors que 87500 suffisent
    – Il place son argent à 3% alors qu’il tres facile de le placer à au moins 3.75% sans risque
    – Qu’une augmentation régulière des loyers n’est pas acquises pas plus que celle de l’immobilier.
    Je me propose donc de vous livrer une autre simulation:
    Même loyer hors charge (640) même valeur d’achat apport réduit au frais de notaire
    augmentation des loyers de 2% par an
    Frais de notaire de 7% placé avec la différence achat/loyer à 3.5%
    Emprunt à 4%
    Stabilité des prix de l’immo.
    Emprunt sur 20 ans.
    Frais suplémentaires pour le proprio stable à 105 euros par mois
    Pas de frais exeptionnel
    Résultat :
    Mensualité (1515 euros,NB ne peut être inférieure à 833euros qqsoit la durée de l’emprunt)
    Au bout de 10ans un locataire à acumulé 156239euros le propriétaire seulement 100368euros (valeur du bien moins restant du 155000 si l’on compte une revalorisation de 2% tous les ans pour l’immo)
    Au bout de 20 ans le locataire à economisé 330684 euros le propriétaire 250000 (370000 si on revalorise de 2% par an)
    Faites ce que vous voulez de ces chiffres …

  13. ta démonstration est beaucoup plus complète.
    Mon message avait pour objectif simplement de montrer que m^me en prenant des données très optimistes si on est haussier (taux d’apgne 3%, stabilité des prix etc;..), l’avantage financier n’est pas du tout à la hauteur du risque pris si l’on a un jour à déménager;
    Prendre une valorisation del’immo de 2%/an, biaise tous les calculs en faveur de l’achat étant donné les valeurs aujourd’hui atteinte. C’est d’ailleurs la technique utilisée par tous les vendeurs de Robien.
    Tabler sur une hausse de 2% par an signifierait que la marché est revenu en 2006 à l’équilibre après une phase de très grave sous-évaluation.
    Quand je regarde l’évolution des revenus et du pouvoir d’achat des ménages sur la période, j’ai beaucoup de mal à y croire…

  14. « Quand je regarde l’évolution des revenus et du pouvoir d’achat des ménages sur la période, j’ai beaucoup de mal à y croire…  »
    Le tableau que j’ai publié il y a qqs jours sur les revenus des français a fait le tour du net : il est référencé un peu partout, j’ai vu des réactions sur un forum d’une mairie en province.
    Il a frappé les Français, ils ne s’imaginaient pas que les revenus moyens étaient aussi bas.
    Je vis à la campagne, et hormis les expats étrangers et les familles bourgeoises dans qui vivent dans les belles propriétés, je vois bien comment vivent les gens.
    Tous font garder leurs enfants par les grands-parents, les femmes n’ont pas d’emploi, les gens font leurs courses chez Lidl ou Ed et ne vont chercher cher les chers Leclerc ou Carrefour que ce qu’ils n’ont pas trouvé dans les discounts.
    Il n’y a pas de misère, mais il n’y a pas d’argent. Pas de quoi se lancer dans l’achat immo si on est jeune ou pas cadre de 35 ans ou plus.

  15. Vince « – Il place son argent à 3% alors qu’il tres facile de le placer à au moins 3.75% sans risque »
    Peux tu me donner ton filon ??? Ou alors tu parles d’assurance vie ou de placements bloqués pour une longue durée ???

  16. bonjour,
    il y a 5mois j’ai vendu mon appartement dans le 12eme arrondissement a Paris.
    Je l’avais fais evaluer par qq agences de mon quartier debut 2006, parmis les 4 agences: 2 l’avait estime a 355kEur, une a 370kEur et la derniere a 390kEur.
    C’est un 3P dans un immeuble Pdt avec un sejour assez grand. il avait neanmoins qq defauts: il est situe sur le boulevard des marechaux a la Porte Doree(tres bruyant), au 1er etage au dessus d’un restaurant(assez chic). On avait aussi eu la mauvaise idee d’installer un sanibroyeur pour agrandir la cuisine(grosse betise).
    En mai, quand mon employeur m’a propose de partir a New York en expatriation, je l’ai mis en vente en exclusivite dans l’agence qui l’avait evalue a 390kEur.
    Il a pris preneur a 365kEur qq semaines avant mon depart a NY.
    L’heureux acheteur, tenez-vous bien, est un couple qui a un peu plus que la quarantaine avec un enfant, qui habitait le quartier et qui voulait y rester (heureusement pour moi car d’apres l’agence c’etait le profil ideal).
    En fait le couple habitait en face de mon immeuble, de l’autre cote du boulevard(a 30metres), dans des HLM de la mairies de Paris qui n’ont rien a envier a mon immeuble.
    Je pense que leur loyer devait etre autour de 800Eur CC mensuel, c’etait peut-etre un peu plus petit que mon appart.
    Au total, voila ce que leur a coute cet achat:
    365kEur pour l’appart
    10kEur en frais d’agences
    24kEur pour nos amis les notaires
    15kEur en travaux(j’avait fait des travaux quand je l’ai achete il y a 2ans, mais il restait pas mal de choses et le couple voulait supprimer le sanibroyeur et remmettre l’ancier WC)
    donc au total un cout de 410kEur a qq kEur pres.
    Tout cela pour un 3P de 67m2!
    Ils empruntent sur 25ans (ils ont 43 et 44ans aujourd’hui).
    Ils vont payer 1500keur de credit + 150Eur de charges pour le syndic(!) a la place de 800-850Eur.
    Au moins, ce ne sera pas de l’argent jete par les fenetres(sic).
    Maintenant je vis a NY avec mon conjoint et nos deux enfants dans un 3P en location de 120m2 dont le loye est paye par mon gentil employeur.
    Et j’attends patiemment la baisse pour acheter a notre retour en France d’ici qq annees.

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