Journal d’un négo immobilier à Paris

« D’aucuns diront que je suis cynique, négatif et pessimiste en abordant le métier de consultant en immobilier comme on nous appelle aujourd’hui.

Mais comment s’épanouir dans une profession dont les statuts n’ont pas évolué depuis 1972 ? Les conditions d’accès ont font l’une des moins valorisantes : vendeur de cageots de salades à Rungis un jour, propulsé agent immobilier le lendemain parce que, plus que des professionnels de l’immobilier, les agences recherchent avant tout des professionnels de la vente. Source : http://nego-immobilier.blogspot.com/

Seule contrainte pour obtenir la carte grise de négo : ne pas avoir été condamné pour un des délits énumérés à l’article 9 de la loi Hoguet (le statut d’agent commercial est plus laxiste encore) Délivrée annuellement, cette carte, très peu de négociateurs la possèdent et par conséquent les mandats et commissions qui s’y rattachent pourraient être facilement dénoncés.

Ouvrir une agence immobilière est un jeu d’enfant, il suffit d’avoir un minimum d’études (bac + 2) ou de justifier d’un emploi dans le secteur d’une durée plus ou moins longue selon les cas (une femme de ménage dans un HLM pourra ainsi ouvrir son agence au bout de 10 ans)

Un minimum d’apport financier, choisir une RCP (responsabilité civile professionnelle) ainsi qu’une garantie financière (qui couvre les fonds détenus) trouver un local, y installer un bureau, un téléphone, 4 chaises et le tour est joué !

Si on consulte le site des pages jaunes on dénombre ce jour à Paris 232 pompes funèbres, 603 banques, 635 fleuristes, 832 boulangeries, 2602 cafés et quelques 2693 agences immobilières !!!

Une concurrence acharnée avec des méthodes de marchands de tapis, l’ombre omniprésente du PAP qui fait des ravages, une image de marque à la dérive, des commissions sans commune mesure avec la prestation fournie, alors, cynique, pessimiste, négatif ?, pas tant que ça, réaliste, tout simplement.

Pour comprendre le phénomène il faut avoir présent à l’esprit que le patron d’une agence immobilière ne gère pas de stock, fait un investissement minimum, ne rémunère que peu ou prou ses négos lesquels s’ils vendent rapportent dix fois la mise et dans le cas contraire se font virer sans indemnité puisqu’ils sont soumis par contrat à une obligation de résultat.

Le système des avances sur commissions, largement utilisé dans la profession et dont je « bénéficie » est un petit bijou d’ingéniosité capitaliste; en effet chaque fois que je reçois 1000 euros de salaire je dois à l’employeur 1350 euros car je paye une grande partie de mes charges.

Comme la commission n’est comptabilisée, dans le meilleur des cas, qu’au bout de trois mois lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire on se retrouve facilement en négatif de 4050 euros alors qu’on n’en a touché que 3000 tout en travaillant comme un damné. Elle est pas belle la vie ?

C’est injuste et immoral mais légal et c’est pourquoi le turn over est si important et que tous les jours de nouvelles agences ouvrent espérant profiter de la manne.

A la fin de ma formation à l’ESPI de nombreux chasseurs de tête sont venus nous voir, tous les grands réseaux, bien sûr, ont envoyé leurs agents recruteurs mais il y avait aussi dans le lot des futurs patrons d’agence, deux en particulier illustrent à merveille cette perception purement vénale du métier.

Le premier, « jeune » retraité d’EDF, n’a aucun soucis d’argent (le bienheureux) veut se lancer dans l’immobilier parce que, maintenant qu’il est inactif, ben il a peur de s’ennuyer, de toute façon il ne fera pas ça longtemps « juste assez pour se payer un bateau pour faire des voyages dans les îles »

Le second vient de vendre sa boutique de prêt à porter dans le Sentier, l’immobilier l’attire parce que « la vente ça le connaît » et « qu’il y a du fric à se faire » ne prendra que des agents co dans un premier temps, des candidats ?

Et voilà comment on se retrouve dans une ville réputée pour la beauté de ses monuments et la diversité de ses lieux culturels avec plus d’agences immobilières qu’il n’ y a de cafés et de musées réunis.

Des forêts qu’on assassine pour imprimer des prospectus où l’on répète à longueur de temps que c’est le bon moment pour vendre. Parce que c’est vous, et que vous le valez bien, une estimation gratuite vous est même réservée ! Qu’elle image espère donner cette profession en bradant son travail pour mendier un mandat ?, dans quel autre métier y a t’il une prestation sans contre partie ? Quel crédit attacher dans ses conditions à ces pseudo estimations qui, et c’est bien là toute l’ironie de cette triste farce, serviront principalement aux futurs vendeurs à gonfler leur mise à prix sur le PAP en y incorporant une com d’agence ?!

De tous les pays de la zone Euro nous sommes celui où les commissions sont les plus élevées et la part de marché la plus faible.

Comment les agences veulent-elles s’en sortir si elles utilisent toutes les mêmes procédés ? Certaines poussent la bêtise à mettre sur Se Loger ou A Vendre à Louer le descriptif d’un bien pour lequel il existe déjà 14 annonces avec une photo identique ??? (vécu avec un mandat que j’ai rentré facilement, trop… et que finalement je n’ai pas mis en pub)

Il y a bien eu des tentatives de regroupements et d’entre aide comme les Agences Réunies (mise en commun de tous les mandats) ou le SIA (Service Inter Agence ou bourse des mandats exclusifs) mais sans résultat. Ayant testé les deux je ne peut que constater l’étendue du désastre. Individualisme et non respect des règles du jeu voilà les raisons principales de l’échec des Agences Réunies dont l’idée n’était pourtant pas mauvaise. Concernant le SIA, je me souviens qu’à un moment on devait être quelque chose comme 54 agences inscrites et il n’y avait que 43 mandats (invendables) à se partager dans la bourse ! Le comble c’est que ceux qui jouent le jeu et donc alimentent en mandats doivent payer en plus de leur cotisation 70 euros par pack de trois mandats !??

Autre effet pervers de ce système : on va privilégier le recrutement massif de nouveaux adhérents afin de gagner le plus d’argent possible.
Il faut savoir que dans l’immobilier tous ne sont pas à plaindre, outre certains patrons d’agences qui s’en sortent très bien, les franchises, elles, pompent jusqu’à 6% du CA annuel de l’agence en plus du bakchich d’entrée. Les grands groupes d’annonces sur Internet et les journaux gratuits se partageant le reste du butin. Ne pas s’étonner si à l’arrivée, avec tant de gâchis et de bouches à nourrir, les prix des honoraires de transaction soient si élevés.

On est bien loin du pragmatisme des américains qui étaient dans la même situation que nous il y a 20 ans et aujourd’hui contrôlent 90% du marché. Offrir une palette complète de services, faire le ménage dans la profession en édictant des règles de déontologie strictes, privilégier la formation et harmoniser les commissions en tablant sur le volume plutôt que la recherche du gain maximal voilà ce qui a permis de sauver le Real Estate outre-atlantique !

Au pays de l’Oncle Sam la relation avec le client ne se borne pas uniquement à ouvrir les volets et faire visiter la cave, nos confrères offrent un service clefs en main qui va de l’inscription des bambins à l’école jusqu’à la prise en charges des démarches administratives liées au déménagement. Cette notion de service alliée à un examen rigoureux des connaissances (un agent immobilier qui exerce en Floride me disait récemment que le diplôme était aussi difficile que celui d’avocat) explique en grande partie les raisons du succès. Reste à appliquer en France les mêmes recettes. Il en va de notre survie. »

Source : http://nego-immobilier.blogspot.com/