Voici un tableau dont les données sont sans appel !
Voici un petit rappel factuel sur ce que peut être une baisse …
Quant aux fortes hausses, voilà ce que cela peut donner (j’ai pris un extrait des plus fortes hausses (>70%) et des baisses qui ont suivi :
– Japon : +77.6% suivi de -40.7%
– Italie: +98.0% suivi de -35.3%
– GB : +99.6% suivi de -27.8%
– Finlande : +111.8% suivi de -49.7%
– Pays bas : +98.4 % suivi de -50.4%
– Suisse : +73.5% suivi de -40.7%
– France : + ? suivi de -48.7% à Paris
Rappelons que la France était à +108% de hausse fin 2005 (INSEE). Et que la revue The Economist a chiffré la hausse à 115% et que la hausse réelle 1998-2006 se situe probablement entre 120 et 130% (en moyenne).
Immobilier, le krach de 1991 : quand l’acheteur redevient roi
juste une commentaire sur les chiffres présentés, car ils sont trompeurs:
prenons le cas du Japon (1er de la liste)… on pourrait croire que la baisse a été beaucoup moins importante que la hausse qui l’a précédée… il n’en est rien. Si on fait la calcul, apres la baisse, la hausse globale n’est que de 5%
et oui, 30% de baisse suffisent à compenser 50% de hausse:
base 100 au départ, + 50% (x1,5)= 150, -30% (x0,66)=100
En effet la baisse sera de la même amplitude que celle de la hausse. Une fois la correction effectuée, le bilan peut très bien être négatif :
– Remonté des taux et augmentation du cours du baril.
– Risque de récession aux USA,
– Risque d’une extension plus que probable du conflit au moyenne-orient,
– Tension avec l
un element manque au tableau, et il serait interessant si son auteur pouvait le retrouver: pour chacun des pays cites, la periode sur laquelle la baisse s’est etalee.
ca donnerait une vision du temps de depreciation de l’immobilier…
sauf erreur j’ai pas trouvé de réference concernant la source de ces données
En tout cas, le système « premier achat suivi de revente 3-5 ans après pour acheter plus grand » n’était valable qu’avec une augmentation des prix immo très forte par rapport à l’inflation.
Dès le moment ou les prix stagnent, ou baissent même doucement, de plus en plus de gens vont faire leurs calculs et ne vont pas se précipiter pour acheter… a mon avis …
Et si on pouvait avoir l’évolution des taux d’intérêts en parralèle à l’évolution des prix : acheter un bien 40% moins cher, mais avec un taux d’emprunt qui a pris 50%…
Si les prix reviennent à ceux de 1998, j’achète cash: même avec un taux à 30%…
je ne crois pas à une remontée durable des taux, qui étoufferait trop la croissance. Les analystes prévoient que la fed baisse ses taux pour cette raison avant la fin de l’année 2006. Vu la croissance anémique que l’on connait en UE, qui tient essentiellement à la bonne santé temporaire du secteur BTP (encore un an ou 2 maxi), le père Trichet (ou son successeur) sera obligé de proposer des taux attractifs. Bref, je crois de plus en plus à un scénario « à la japonaise »..
Scénario à la japonaise = hara kiri.
L’histoire ne se répète jamais malheureusement et ce n’est pas parce que c’est arrivé il y a 15 ans que ça va avoir lieu demain.
si scenario a la japonaise, alors ne pensez-vous pas qu’il risque d’y avoir un risque de retour d’inflation sur les prix de l’immo?
en effet, des lors que les particuliers sont convaincus que la baisse des prix de transaction sera tres lente, ne pensez-vous pas qu’ils vont se resigner a acheter, car ne pouvant attendre 10 ans pour se loger..?
Par scénario à la japonaise, je pensais aux taux bce, je ne vois pas comment elle pourra imposer des taux élevés en période de croissance faible ou nulle. Ne pas oublier que la croissance UE est due en bonne partie au BTP ; cela ne durera pas éternellement, donc croissance faible en vue. Les risques inflationnistes sont liés aux prix du pétrole et des MP ; si croissance faible ces marchés seront moins sous pression qu’ils ne le sont actuellement. Je ne crois donc pas à un scénario de type (hyper) inflationniste. A partir de là je mise sur des taux durablement bas pour soutenir la croissance des prochaines années.
Une question plus opportune est l’accroissement des liquidités au niveau mondial ; on constate que le relèvement généralisé des taux coïncide actuellement (et curieusement) avec une augmentation toujours plus forte de la création monétaire (M3 et crédits). C’est cette création monétaire sans fin qui soutient la consommation (aux US par ex) et les bulles sur toutes les classes d’actifs. Si les banques centrales se débarrassent tranquillement de leurs dollars, c’est parceque le doute plane de plus en plus sur le dollar comme monnaie de réserve. Si la fed est forcée de hausser ses taux actuellement c’est pour conserver l’attrait de plus en plus discuté de sa devise, malgré les trisques qu’elle fait peser sur la croissance domestique. Dans ce cas précis, l’inflation est une excuse pour justifier le soutien au dollar. Bref la situation parait de plus en plus fragile.. Les plus cyniques pensent qu’une bonne guerre (financée en T-bunds) sauvera la situation…
Pour revenir à l’immo en France, je pense que les conditions endogènes pour une baisse durable se mettent en place, indépendamment des politiques de nos banques centrales.. encore une ou deux années records (400-450 mille logements supplémentaires par an) et les soldes pourront commencer… violentes par endroit (ou la demande est structurellement faible, ou la hausse a été la plus forte, etc..) et par type de bien (fin de l’effet d’aubaine sur le mauvais ancien qui a parfois triplé en quelques années..). Je bosse dans le secteur BTP, les perspectives de croissance MT réside surtout dans la rénovation (2nd et 3è oeuvre) à destination des particuliers). La construction ne continuera plus très longtemps au rythme de ces 4-5 dernières années..
Enfin, on verra…
oui, il semble qu’il n’y ait jamais eu autant de constructions neuves que ces dernieres annees, ce qui relativise largement le mythe de la penurie vehicule par les medias.
je pense aussi aux investissements locatifs du type perissol et autres qui ont debute vers les annees 1998 et qui en principe risquent de se transformer en biens mis en vente (cf la periode locative de 9 ans).
ce flot de ventes d’ex-locatifs peut alors peser sur la decrue, n’est ce pas?
Se résigner à acheter quand les prix baissent?
Donc les prix remontent?
Soit les prix montent et les gens achètent car demain sera plus cher.
Soit les prix baissent et les gens attendent car demain sera moins cher.
On verra bien.
Oui le bon conseil (à faire circuler !!) est de mettre des brouzoufs de côté en louant à bon compte (je sais, en RP c’est mission impossible mais bon en province ça décoince ; la coloc est entrée dans les moeurs, etc..) Ouvrir un PEL (pour les taux), placer sur le FCP abondé de sa boîte (on pourra le solder sans pénalité si achat RP), bref placer sécurisé. Même un livret à 2.75, ça fait un apport, ça responsabilise vraiment face à un banquier… Evidemment je sais que peu d’entre nous peuvent actuellement mettre des ronds de côté, mais c’est je suppose le cas de tout ceux qui veulent sérieusement acheter. J’espère vraiment que le marché va gentiment se bloquer dans les mois à venir (comme presque tout le monde sur ce forum…:-). Je précise que je n’ai pas l’intention ferme d’acheter dans les années à venir, la (co)location c’est 0 stress…
Concernant l’ex-locatif, j’envisage d’acheter pour que les investisseurs fassent leurs bénéfices, ils l’ont bien mérité, les pauvres !!!
Effectivement yunik, les ex-locatifs, souvent mal foutus car destinés à « faire du locatif » risquent d’avoir du mal à trouver preneur, surtout qu’en seconde main, plus de carotte fiscale !!!
Par effet rebond, les investisseurs ROBIEN risquent aussi d’hésiter a investir s’ils voient que les ex-locatifs ne se revendent plus, ou alors difficilement.
superdam, je suis quasiment de ton avis et partage la même analyse.
La cause c’est la monnaie fiduciaire, les conséquences l’inflation de certaines classes d’actifs ; actuellement l’immobilier évidemment.
Ces enfoirés de banquiers centraux ne peuvent que limiter les dégâts qu’ils ont eux mêmes causés. Le risque d’effondrement systémique de leur système d’escroquerie pyramidale est trop grand.
Dès l’apparition avérée des premiers craquements (i.e. mesurée par leurs statistiques — et donc avec retard), ils rouvriront en grand les écluses de la liquidité ; comme tu le soulignes fort justement les premiers paris sur la baisse du taux de « hélicoptère » Bernake commencent à être pris pour fin 2006.
Ainsi, sauf imprévu, on repartira dans une nouvelle période de hausse inflationniste. Ils se prévaudront des quelques victimes pour chanter leur victoire contre l’inflation, mais ce ne sera évidemment que de la propagande d’escroc central.
Leur but, en tout cas celui de Bernanke, est sauver leur monnaie de singe ; ils vont chercher à maintenir le système dans cet équilibre, certes précaire. Les ravages de l’inflation appauvriront les épargants et réduiront les dettes des états.
C’est pourquoi j’avais posté ici même sur le thème « parier sur l’inflation en empruntant pour de l’immobilier n’est pas nécessairement stupide ».
Raison de plus, aux zétazunis, les « bonnes » statistiques du niveau d’emploi sont dûes essentiellement à tous ceux qui se sont installés comme agent immobilier (en plus du « traitement statistique » comme chez nous)
Bernake ne peut pas se permettre un crach — enfin, il faut qu’il déclenche une récession, qu’il détecte son arrivée et qu’il fasse immédiatement machine arrière !
à relire, avec les nouveau chiffres publiés récemment, je vous les poste dans la journée
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