Immobilier : « la carotte fiscale Robien fait le plein d’appartements vides »

C’est ce titre on ne peut clair, « La carotte fiscale Robien fait le plein d’appartements vides », que « Libération » a choisi pour nous donner des nouvelles des Robien qui sortent de terre ou attendent déjà un occupants, de plus en plus « urgemment » vu que l’avantage fiscal n’est pas consenti indéfiniment.

Alors investissements miracles, boulets au pieds ou HLM déguisés ? « Dans les villes moyennes, la demande de location ne suit pas l’offre des promoteurs. » Aïe ! Mais n’était-ce pas prévisible ? La vacance locative ne sera pas de tout repos.

« La mesure, qui vise à abonder l’offre locative, fait surtout le bonheur des promoteurs, qui vendent des appartements comme des petits pains : 67 000 logements relevant de ce dispositif ont été écoulés l’an dernier à des cadres, des commerçants ou des professions libérales séduits par la carotte fiscale. Mais ils risquent d’y laisser des plumes : des programmes enflent dans des villes moyennes où la demande locative n’est pas exponentielle. »

Les villes où le marché est inondé de « Robinades » sont listées, et les fameuses listes noires où il faudrait vite essayer de se délester de son Robien et dont m’avait parlé un agent immobilier, vont commencer à circuler dans les médias et sous le manteau. « Le Robien fait tache d’huile, à Montauban, Albi, Tarbes, Angoulême, Castres, Poitiers. Même Le Puy-en-Velay (Haute-Loire), une ville de 20 000 âmes qui perd des habitants, n’y a pas échappé. «Ils ont construit il y a plus d’un an un immeuble d’une trentaine de logements. A ce jour il leur reste toujours des appartements à louer», témoigne Olivier Romeyer, agent immobilier et président départemental de la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers). »

Pourtant en cas de blocage du marché, c’est le contraire qui se produit, les vendeurs qui ne parviennent pas à écouler leur bien, le proposent plus ou moins rapidement à la location. Je peux vous assurer que ce phénomène est actuellement très facile à observer. Plusieurs dizaines de biens que j’avais suivi sur des sites d’annonceurs, ont été retirés de la vente et offerts à la location. L’arrivage des Robien dans ce contexte va accélérer la saturation des deux marchés.

« Pourtant l’Etat accorde des réductions fiscales sans limite de production et sans cibler les territoires où il existe une vraie pénurie de logements : région parisienne, métropoles régionales, Côte d’Azur, le Genevois français… » Alors pourquoi il y a autant de Robien vacants ? Libération pense, comme nous tous, que les Robien n’ont pas été construit là ils seraient « utiles » : « les promoteurs se sont rués sur des villes moyennes où les terrains sont aisés à trouver. Des programmes déjà achevés sont en partie vides et d’autres lancés à tour de bras vont venir abonder l’offre lorsqu’ils seront livrés cette année ou l’an prochain. »

Il y a des gens qui vont avoir des dettes alors que l’on n’aura même pas résolu le problème épineux du logement. Seuls les promoteurs se sont rempli les poches, mais ils ne seront pas là pour amortir les tuiles et alléger les ardoises. Le risque sera réparti entre les particuliers et l’Etat. Comment ? Cela dépendra de ce qui reste dans les caisses publiques.

« «Cela peut mal tourner. S’il y a une vacance massive, des gens qui ont cru flairer le bon plan en achetant un de ces appartements pour le louer risquent de réaliser de bien mauvaises affaires», prévient Jean-François Macaire, adjoint (PS) au maire de Poitiers chargé du logement. Dans son plan local de l’habitat (PLH), la communauté d’agglomération de Poitiers a estimé à 1 000 le nombre de logements neufs à réaliser chaque année (HLM, accession à la propriété, locatif privé). Cet objectif a été pulvérisé par le Robien. «On a vu des promoteurs arriver de partout. Aujourd’hui, le rythme de construction dépasse les 1 500 logements, dont beaucoup de Robien qui ont du mal à louer», déplore Jean-François Macaire. »

« Les promoteurs construisent, et des réseaux de commercialisation, souvent adossés à des banques, se chargent de vendre ces programmes à des «personnes éloignées qui souvent ne verront pas le logement» avant de l’acheter, souligne une étude de l’Anil(1). Les appartements réalisés à Montauban sont ainsi vendus sur plan à des investisseurs lyonnais, parisiens ou strasbourgeois qui ignorent tout du marché locatif dans le Tarn-et-Garonne. Les réseaux forcent le trait sur la carotte fiscale. »

Le cauchemar Robien dont nous vous avons averti, commence et « …à Montauban, près de 30 % des logements Robien sont vides, selon des élus et des agents immobiliers de la ville . «Montauban est devenu une manne pour des promoteurs. Ils viennent poser leurs paquets de logements sans se soucier de ce que ça deviendra lorsqu’ils les auront vendus à des gens appâtés par la carotte fiscale. Ils créent une offre qui ne correspond à rien… »

« Sans locataires, et donc sans loyers, l’édifice Robien se fissure. Et qu’adviendra-t-il si ces logements demeurent vides à long terme ? Des élus craignent que certains de ces immeubles deviennent des copropriétés dégradées. D’autres craignent des reventes en masse et des chutes de prix si les investisseurs ne trouvent pas de locataires. »

Après la carotte, le bâton. « «Ces constructions ont été un ballon d’oxygène au début. Mais il y a eu une dérive. On sature», prévient Geneviève Parmentier, l’adjointe au maire d’Albi (UMP) chargée de l’urbanisme et du cadre de vie. Des annonces locales témoignent d’une recherche désespérée de locataires à coups de promotions. «A saisir ! Frais d’agence offerts, un mois de loyer gratuit» propose le Tagerim pour sa résidence le Moulin, à Albi. «Deux mois de loyer hors charges offerts, frais d’agence offerts», renchérit Omnium Gestion, pour un immeuble cours Lautrec. »

«Borloo popu». Paradoxalement, cette surproduction ne règle pas la question du logement des ménages pauvres. A Albi, pour louer un deux pièces Robien, il faut compter environ 450 euros auxquels s’ajoutent des charges importantes dues au chauffage électrique. «Il y a du Robien vide, mais moi j’ai toujours 1 800 demandes de HLM sur Albi», se désespère Jacques Valax, président de l’office HLM du Tarn.

Les différences de loyer entre le Robien et le logement social sont de l’ordre de 30 %. Plus les charges. Ce qu’a enfin admis le gouvernement. Dans le projet de loi Engagement national pour le logement (actuellement en navette entre l’Assemblée et le Sénat) le Robien va être rabioté et devenir moins attractif dans les villes moyennes. Un nouveau dispositif appelé le «Borloo populaire» est par ailleurs créé. Il est destiné à des ménages aux revenus plafonnés. Les loyers ne pourront pas excéder 70 % du prix du marché. »

Je crois que l’HLM-Robien, on en est pas loin, on finira par créer des mesures et des aides qui feront que les propriétaires Robien désespérés et floués, vont loger les candidats à un logement social, qui feront un petit sacrifice financier et renonceront à la surface de leur rêves, puisque les logements HLM sont beaucoup plus grands que ceux du parc privé. Notre article du 4 mars vous l’avait prédit.

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